jueves, 25 abril 2024

Las escuelas infantiles, un nuevo nicho para invertir en el sector inmobiliario

Escuelas infantiles Nemomarlin es un grupo empresarial que inició su actividad hace 8 años, ilusionados con la posibilidad de poder abrir una escuela infantil pionera en España que cubriese las necesidades de unos padres cada vez más preocupados por sus hijos pero con menos tiempo para ocuparse de ellos y les hiciese sentir orgullosos del otro hogar de sus pequeños,  ya que se encontraban ante la seria dificultad de encontrar escuelas infantiles, que no sólo fuesen cuidadores de sus hijos, sino también docentes.

Por eso ha creado un equipo profesional en el sector de la educación infantil, cuyo visión de negocio ha sido, y es la seguridad, porque ante todo son plenamente conscientes de la confianza que transmiten a los padres, para que les confíen a lo que más quieren: su hijo.  Desde los inicios, Nemomarlin ha ido evolucionando y ampliando su oferta y en la actualidad gestiona un número importante de centros de educación infantil. En concreto, actualmente son 9 los que ya están abiertos, y otros seis de futura apertura, repartidos  por toda la geografía española: en la Comunidad de Madrid, Castilla La Mancha, Castilla León, Cataluña con una oferta total que supera los 800 alumnos, y una plantilla de más de 100 empleados.

Madrid. El negocio inmobiliario radica en la transformación de la materia prima, que en este caso sería el suelo, para su posterior conversión en un inmueble; también lo sería la reforma o cambio de uso de un activo. Ahora bien, existen propiedades, donde más allá de la dimensión inmobiliaria, es necesario disponer de un entendimiento del negocio interno que se desarrolla en el inmueble, para revalorizar la propiedad.

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El sector de las Escuelas Infantiles es un claro ejemplo de la intrínseca relación existente entre la actividad en sí, consistente en satisfacer la demanda de plazas escolares de 0 a 3 años y la actividad inmobiliaria. Cabe destacar que nos encontramos ante un sector muy desatomizado y poco profesionalizado, pues durante los últimos años ha crecido considerablemente,  y la mayor parte de las aperturas de centros escolares únicamente se planteaban desde la óptica educativa, y no se dirimía si verdaderamente podían ofrecer el mismo servicio en una ubicación diferente, o si la renta de alquiler estaba a mercado o si el inmueble presentaba posibilidades de ampliación… únicamente se buscaba la perspectiva o dimensión sectorial, obviando la inmobiliaria.

Alta rentabilidad

La actividad de promoción inmobiliaria también existe en una escuela infantil y es similar a la promoción de otros productos. Normalmente, empieza con la  reforma sustancial de un local dedicado a otros usos; no obstante se podría partir con la compra de un  suelo o de un local en bruto. El éxito de esta actividad va a depender de la selección de la ubicación, el coste y calidad de la obra, tiempo de la tramitación de licencias y situación de los mercados inmobiliarios y financieros a la hora de la venta.

El riesgo asumido por un promotor puede reducirse radicalmente si en algún momento de la promoción llega a un acuerdo con un futuro explotador, que soporta la cuenta de resultado de la escuela y es responsable de su actividad, incluyendo el personal e incluso ese operador puede retener parte del riesgo si se apoya en una franquicia, que tiene un gran conocimiento de mercado y maneja con gran habilidad el campo del marketing.

En el paso de la búsqueda de un operador puede surgir también el negocio patrimonialista, es decir, un inversor que compra al promotor el local, sin correr riesgo alguno en la construcción, y con la escuela alquilada a un explotador.

En los últimos meses en el mercado se han visto movimientos del sector inmobiliario, atraídos por la inversión en escuelas infantiles, por los siguientes motivos:

– El alto flujo recurrente de caja generado por el negocio.
– La alta demanda de plazas escolares y la escasa oferta.
– Activo anticíclico, ya que los padres necesitan cubrir la necesidad básica de dejar a sus hijos en un centro escolar, independientemente del ciclo económico.
– Por unas posibles plusvalías inmobiliarias generados por adquirir activos en la coyuntura actual.
– Por motivos circunstanciales, por unos tipos de interés menores que la rentabilidad exigida a la inversión inmobiliaria.

Sin embargo,  el gran inconveniente radica en encontrar un gestor adecuado, por eso el hecho de que el explotador comparta riesgo con una franquicia genera una gran  tranquilidad al promotor o patrimonialista, ya que no debemos olvidar que las  escuelas infantiles no suelen ser la primera opción inmobiliaria de una cartera de activos inmobiliarios.

De tal forma que las empresas que se dedican a una o mas de estas actividades  pueden llamarse empresas del sector de la educación infantil y englobarse en empresas inmobiliarias son las que se dedican-principalmente- a las dos primeras actividades ( promoción e inversión) y operadores , las que se dedican  a la explotación y franquicia.

Aunque también hay inconvenientes, en la propiedad de los inmuebles, porque se incrementa el riesgo y la inversión, ya que no se invierte se necesitan menos recursos y se puede afrontar un mayor crecimiento.

Héctor Díaz Reimóndez, Consejero Delegado de Nemomarlin, la red de escuelas infantiles

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