Málaga. Durante los últimos 12 meses los promotores de ventas de inmuebles residenciales en la Costa del Sol han adoptado dos estrategias para afrontar la crisis en el sector. Por un lado, algunos han optado por no bajar los precios oficiales de venta, pero a cambio ofrecen la posibilidad de negociar los mismos. Por otro lado, otros promotores presentan directamente descuentos significativos en los precios oficiales dando un menor margen a una posible negociación de los mismos. Con esta segunda forma de actuación de los promotores, el mercado de la región de la Costa del Sol ha visto una recuperación de las ventas en las promociones cuyo descuento en el precio de venta superó el 30%. Así se desprende del último Informe del Mercado Residencial de Costa del Sol que ha elaborado la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
Por municipios, y al igual que en el año anterior, Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola son los que han presentado mejores ventas, debido al menor precio de las viviendas y la doble demanda que busca inmuebles en esta zona: tanto vacacional, como de primera residencia. Además, estos tres municipios son en los que de manera más evidente se produjeron una rebaja en los precios de las viviendas. Una dinámica que han seguido los demás municipios, donde promociones que han aplicado descuentos superiores al 30% en sus precios, han experimentado resultados positivos en sus ritmos de venta.
El estudio destaca la importancia creciente de los márgenes de negociación en las compraventas de vivienda de la Costa del Sol. Durante este último año, los márgenes mínimos se han mantenido en los niveles observados en el año anterior (10%), mientras que se ha observado un incremento en los márgenes máximos de negociación, que en algunos municipios han alcanzado el 45% del precio solicitado por el comprador dependiendo de las zonas y de las calidades de las viviendas. Aquellas promociones en las que se han producido descensos oficiales en los precios de venta; es decir, en las que dichos descensos aparecen reflejados en el listado oficial de precios, los márgenes de negociación se sitúan entre el 10% y el 25%. En el caso de las promociones en las que no se han producido descensos oficiales en los precios durante los últimos 12 meses, los márgenes de negociación se encuentran en el entorno del 35%-45%.
En los últimos doce meses, el precio medio por m² de las viviendas analizadas en la región ha experimentado una reducción del -5.2%, situándose en niveles mínimos de los últimos cinco años. Aun así, en este precio no se recogen los amplios márgenes de negociación existentes, los cuales permiten adquirir una vivienda a un precio inferior al precio oficial presentado en la tabla. Los precios medios por m² en la Costa del Sol se sitúan en los 1.717 euros/m², en Fuengirola, hasta los 3.333 euros/m², en Sotogrande, que vuelve a desbancar a Marbella como el municipio con el nivel de precios más elevados.
A pesar de la disminución de la oferta inicial en los últimos años – una tendencia observada desde el 2006, cuando llegaron a entrar en el mercado 4.600 nuevas viviendas plurifamiliares (pisos) -, se observa en los 12 últimos meses un incremento en el stock de viviendas. Si en marzo de 2009 había 7.431 unidades de viviendas en stock, un año después hay 7.705, un 3,6% más. Ello es consecuencia del retorno al mercado de viviendas inicialmente reservadas y cuyos compradores no han hecho efectiva la compra en el momento de la escrituración.
Mientras que en las promociones que ofrecen descuentos significativos (aproximadamente del 30%) se observa un interés creciente de la demanda, la actividad comercial en los proyectos que no han ajustado suficientemente el precio ha sido residual durante el periodo analizado. El estudio observa en este último caso una contracción de la demanda, tanto nacional como extranjera, como consecuencia de los altos precios alcanzados, los mayores problemas de acceso a financiación y la incertidumbre existente sobre la futura evolución económica y sobre el comportamiento del mercado de trabajo. Consecuencia de estas dificultades para dar salida a determinado tipo de producto es el importante volumen del mismo en situación de ‘llave en mano’ (en disposición de entrega) que se encuentra a la venta. El 93% del producto sin vender (viviendas plurifamiliares) se encuentra en condiciones de entrega lo que supone 20 puntos porcentuales por encima de los datos obtenidos en el año 2009. Al mismo tiempo, las ventas de viviendas que no están en situación de “llave en mano” están prácticamente paralizadas.
Según el informe de Aguirre Newman, los municipios tradicionalmente más exclusivos son los que concentran un mayor porcentaje de stock de producto “llave en mano”. Por otro lado, las zonas menos exclusivas y más cercanas a Málaga capital mantienen los menores porcentajes de stock sobre oferta inicial. De ello se derivan dos motivos: son las viviendas de menor precio las que mejores niveles de venta presentan y aquellas zonas que mantienen una demanda tanto de primera residencia como de demanda vacacional presentan los mejores niveles de venta.
La consultora inmobiliaria también destaca la delicada situación que viven la mayoría de los municipios analizados, especialmente Manilva, Marbella, Casares, Estepona, Sotogrande y Alcaidesa, donde los plazos de comercialización se situan en niveles superiores a los 90 meses. En el municipio de Manilva son necesarios una media de 103 meses para comercializar una promoción completa.
El estudio observa que en los últimos 12 meses, las entidades financieras han presentado un protagonismo creciente adjudicándose 15 proyectos en el área analizada que suponen 1.050 viviendas, aproximadamente el 13,5% del stock de viviendas disponibles. No se descarta que en los próximos meses se observe un mayor número de adjudicaciones como consecuencia de la mora prolongada de determinados promotores.
Las perspectivas de cara al próximo ejercicio son:
• Progresiva disminución de la oferta inicial de viviendas como consecuencia de la no incorporación de nuevos proyectos al mercado y de la previsible paralización de proyectos en curso. Aun así, es muy probable que se siga incorporando producto al mercado que era considerado en años anteriores como completamente comercializado y que vendrá a incrementar la oferta inicial.
• Existe una demanda latente de potenciales interesados en viviendas en la Costa del Sol, que una vez se aclare la situación económica y los precios se hayan ajustado, volverán a demandar vivienda reactivándose el mercado.
• En el caso de los compradores extranjeros, no se espera una clara recuperación en la demanda de viviendas hasta que no se consolide en sus países de origen de manera clara el cambio hacia una etapa de expansión económica.
• Los precios oficiales disponibles en los listados del promotor pasan a tener una importancia relativa ante la posibilidad de negociar, en prácticamente todos los casos, el precio con el propietario del proyecto. Se pueden obtener descuentos de hasta el 45%-50% sobre el precio oficial de venta.
• Se mantendrán los actuales plazos de comercialización, lo que significa que los niveles de ventas
serán un año más muy bajos.
