MADRID. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado inmobiliario industrial y logístico de España durante el año 2009, todos los sectores (áreas industriales, naves de pequeño tamaño y suelo) se han visto perjudicados por el deterioro progresivo de la economía y el descenso del consumo. A nivel general, las empresas apenas han ampliado instalaciones y tampoco han acometido procesos de expansión, sino que han optado por la reducción de espacio en su mayor parte.
En el caso de las nuevas Áreas Industriales que se han desarrollado en los últimos años han salido al mercado en el peor momento, y muchas de ellas modernas y bien comunicadas no encuentran interesados. Las Naves de Pequeño Tamaño también se han visto muy perjudicadas con una demanda muy reducida y la desaparición de la inversión en este tipo de producto. En el caso del Suelo Industrial, los demandantes tradicionales como las promotoras y usuarios finales han “desaparecido” del mercado, con lo que la demanda de suelo es casi nula y la oferta de parcelas finalistas se realiza a precios muy competitivos.
Según datos de la consultora, en 2009 se ha producido una bajada generalizada de las rentas en el mercado logístico de Madrid, siendo ésta mucho más pronunciada en la tercera corona, donde la oferta cada vez es mayor. La mayor caída de precios se ha producido en las poblaciones más alejadas de las grandes ciudades y peor comunicadas.
“Existe producto de calidad a precios bastante interesantes, que lo están aprovechando las empresas para intentar reubicarse en sitios inalcanzables para ellos hace dos años. Creemos que los precios bajarán durante todo 2010 si bien el descenso será más moderado. En las zonas Prime lo harán en menor proporción que en las demás, donde la oferta existente tendrá que ajustar el precio y flexibilizar las condiciones si quiere intentar conseguir una mayor demanda”, comentó Gustavo Rodríguez, director de la división de industrial y logística de Jones Lang LaSalle.
Otro hecho interesante es que, según Jones Lang LaSalle, en 2009 comenzó a darse en Madrid el fenómeno de los subarriendos. “Algunas empresas con contratos de alquiler en curso, ven como ahora sus instalaciones son demasiado grandes. Por ello, intentan compensar lo que tienen que pagar de renta alquilando el espacio que les sobra muchas veces por debajo del precio de mercado”, añadió Gustavo.
Según el informe, en 2009 la vacante de naves logísticas e industriales ha ido progresivamente aumentando, situándose a finales de año en el entorno de 750.000 m² en la Comunidad de Madrid y alrededores, cuando a finales del año 2008 era de 600.000 m². Este hecho ha sido motivado no sólo por la realización de nuevos proyectos, sino también por el abandono de instalaciones y por la oferta que ha salido en régimen de subarriendo.
La mayoría de esta oferta corresponde a naves de tamaño inferior a 25.000 m² y muchas se sitúan en el Corredor del Henares. Por coronas, las zonas más alejadas de la segunda y tercera corona de Madrid son las que han puesto más superficie en el mercado, aunque también en la zona Prime ha aumentado mucho la tasa de disponibilidad con respecto a hace un año.
Jones Lang LaSalle señala en su informe que la demanda en 2009 ha sido escasa y se ha movido por criterios de reducción de costes y consolidación de espacio. El volumen de contratación en Madrid y Castilla La Mancha en 2009 ha sido de 325.000 m², lo que representa un descenso del 27% con respecto al año anterior.
Sólo ha existido una operación de consideración, la de Unilever en Ontígola de aproximadamente 45.000 m². También destacan la de la empresa de electrodomésticos Worten en Cabanillas del Campo (26.800 m²) y la de la textil Primark en Torija. El resto de la demanda ha sido inferior a 30.000 m², siendo la mayoría comprendida entre los 3.000 m² y 10.000 m².
Guillermo García-Almuzara, responsable de logística de Jones Lang LaSalle Madrid, declaró: “En 2010 puede haber demanda importante de grandes empresas internacionales que contemplan España dentro de sus planes de expansión y podrían acometer proyectos de consolidación de espacio que habían dejado de lado anteriormente por la escasez de suelo. También hay empresas que buscan el traslado a mejores zonas o a instalaciones nuevas pagando menos que en sus sedes actuales, generalmente más antiguas y alejadas”.
Aparte de Madrid, una de las zonas que ha acusado un parón de actividad más fuerte ha sido Valencia, posiblemente debido a que fue de las regiones en las que más se promovió en los últimos años. La superficie de naves logísticas contratadas en todo el año no ha superado los 40.000 m2, y las rentas en la mejor zona han bajado un 33% durante el año pasado.
En Zaragoza, otro importante foco logístico, se ha visto como las rentas para las mejores zonas como PLAZA, han descendido solo un 9% debido a que los alquileres no habían subido tanto por la contención de los precios del suelo. Además, la ciudad ha destacado en los últimos años por sus operaciones Llave en Mano.
En Andalucía, Málaga sigue siendo la ubicación más demandada y los precios se han contenido debido a que la vacante no es muy elevada. Sevilla, concentra un alto grado de ocupación frente a una mayor disponibilidad en la zona logística de Dos Hermanas.
Mercado de inversión
El informe destaca que el volumen de inversión en inmuebles industriales y logísticos en 2009 ha sido escaso en comparación con otros años, con apenas alrededor de 85 millones de euros. Esto representa solo un 15% de la cifra registrada en el año 2007, antes de que se iniciara la crisis financiera mundial. En 2009, ha existido una tendencia al alza de las rentabilidades, situándose la de zona prime en el 8%.
La demanda se ha caracterizado por la ausencia de inversores extranjeros. La mayoría han sido fondos españoles, que buscaban inmuebles flexibles y de buena calidad en ubicaciones muy consolidadas y bien comunicadas, especialmente de Madrid y Barcelona o zonas muy concretas en Zaragoza o Málaga. Junto a los fondos, han existido pequeños inversores privados que han buscado oportunidades, aunque generalmente por debajo de los 10 millones de euros.
Los inversores se han encontrado con tres dificultades principales: la escasez de oportunidades de inversión en buenas zonas, los precios que se marcan siguen siendo demasiado elevados y el difícil acceso a la financiación.
Gustavo Rodríguez prevé para 2010: “No esperamos que haya venta de grandes carteras, sino que las transacciones con mas posibilidades de realizarse serán operaciones puntuales de Sale & Leaseback. Creemos también que el capital privado español seguirá activo junto con algunos fondos internacionales que están esperando entrar en el mercado cuando surjan oportunidades en las mejores zonas”.
