Durante 2009 se ha registrado un proceso de ajuste de precios en todos los segmentos inmobiliarios —aunque en distinto grado— que ha inhibido el número de operaciones, según BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas. Es previsible, no obstante, que el volumen de transacciones se incremente en el ejercicio 2010 aunque no necesariamente la superficie absorbida, debido principalmente al auge de las relocalizaciones.
Durante 2009 en Madrid se ha cerrado un 58% menos de operaciones de oficinas que el año anterior, con un retroceso de la superficie contratada aún superior, del 64%. Por lo que se refiere a retail, las transacciones finalizadas han supuesto un 43% menos que en el ejercicio precedente.
La demanda que en la actualidad se genera en los segmentos de oficinas, logístico y retail persigue un ahorro de coste y/o de superficie o mejorar su localización. No se trata de nueva demanda sino de reciclaje de la ocupación actual. En este sentido, “para 2010 se prevén más transacciones como consecuencia de los movimientos de relocalización, pero la absorción neta será muy corta e, incluso, negativa”, según Luis Martín Guirado, presidente de BNP Paribas Real Estate en España. “Habrá rotación para cambiar a más barato, más pequeño o mejor ubicado, pero liberando el mismo espacio o más”, resume.
Gracias a la sustancial corrección de precios registrada a lo largo de 2009, es previsible que los segmentos de oficinas y vivienda se reactiven en 2010 en cuanto a número de operaciones cerradas. El mercado logístico e industrial, sin embargo, continuará aletargado en consonancia con la debilidad del área productiva y de almacenaje. En el segmento retail, el abatimiento del consumo hará persistir el proceso de rotación de inquilinos en los espacios comerciales sin incremento de la absorción neta de superficie. El área hotelera, que acometió un severo ajuste de precios en 2009 debido a la caída de la ocupación, podrá ver reactivada su actividad si se consolida la recuperación en la Europa continental y mejora el número de turistas procedentes de estos países.
En el mercado de inversión, un análisis histórico de rentabilidades (yields) permite apreciar que el diferencial (gap) en retail prime y oficinas prime se ha ido reduciendo. Desde el inicio de la crisis, además, los tres segmentos comerciales se han corregido de manera similar, aproximadamente 200 puntos básicos. Las oficinas prime han pasado del 4% al 6%, retail prime del 5% al 7% y logística e industrial prime del 5,75% al 8%. El primer segmento en apreciar las correcciones ha sido el de retail, donde las rentas se han ajustado antes por la caída de ventas. En el segmento de oficinas el proceso ha sido más paulatino. No obstante, en Madrid el precio de las rentas prime ha retrocedido ya desde los 38-39 euros/m2/mes de principios de año a los 31 euros/m2/mes actuales.
“En nuestra opinión es previsible que los tres segmentos evolucionen en paralelo en cuanto al comportamiento de sus rentabilidades, como han hecho hasta ahora”, vaticina Martín Guirado. Las previsiones de BNP Paribas Real Estate apuntan a un incremento del volumen de inversión para 2010 en el entorno del 30%. “Aunque el segmento inmobiliario que tradicionalmente ofrece unos yields más elevados es el logístico, eso no significa que uno u otro segmento sea más rentable en términos de rentabilidad total de la operación, que depende estrechamente de la evolución del mercado. Cada sector ofrece sus oportunidades y éstas deben ser analizadas individualmente”, añade.
El precio en venta de la primera vivienda, por su parte, es previsible que se estabilice después de los ajustes registrados, y de producirse algún nuevo descenso será de escasa magnitud. No es el caso, sin embargo, de la segunda residencia, especialmente en costa, donde el importante volumen de stock disponible aconseja reducciones adicionales. “En la actualidad, no hay apetito ni confianza para adquirir vivienda en costa”, argumenta Martín Guirado. “No hay que olvidar que, pese a los importantes descuentos, algunas subastas de este tipo de producto se han quedado desiertas en Reino Unido”.
La oferta de vivienda en alquiler está incrementándose como consecuencia, por una parte, de la utilización del stock disponible por parte de algunas entidades y, por otra, del incremento de las garantías legales en los contratos de arrendamiento urbano. Este incremento de la oferta contribuirá a que se estabilice o, incluso, descienda ligeramente el precio de las rentas.