La economía española ha mantenido el impulso a principios de 2024, con una previsión de crecimiento del PIB del 2,2% este año, frente al 0,7% de la zona euro. El turismo sigue siendo un motor clave del crecimiento en el sector servicios, tanto en España como en Portugal, a pesar de la sequía sostenida en las regiones turísticas clave de Cataluña y Andalucía. Madrid es una de las ciudades más rentables de la Península, con impuestos municipales relativamente bajos y oportunidades de empleo que atraen un crecimiento sostenido de la población e impulsan la demanda inmobiliaria.
Estrategia: ¿Qué y dónde? El residencial regional, cada vez más importante
El sector de la vivienda asequible en España ha sido una estrategia clave durante un tiempo. Cada vez hay más oportunidades en los mercados regionales siguiendo el ejemplo de Madrid, donde el suelo se libera a bajo precio para la promoción residencial, a condición de que los alquileres sean inferiores a los del mercado durante un cierto tiempo. El precio de entrada reducido suele compensar el menor flujo de ingresos durante la fase de alquiler regulado.
Aumenta la presión sobre el parque de alquiler existente, tras la retirada de una parte sustancial de la oferta debido a las restricciones impuestas por el Gobierno sobre el aumento de los alquileres. Esto, unido al aumento del número de hogares, ha ejercido una fuerte presión al alza sobre los alquileres. En el último año, el crecimiento interanual fue superior al 6% en Sevilla y al 20% en Valencia2. En este contexto, encontrar viviendas a precio asequible es cada vez más difícil y existe una necesidad acuciante de desarrollar más oferta para el extremo más asequible del mercado.
El alojamiento para estudiantes es otro segmento que necesita desarrollo. Tanto Madrid como Barcelona carecen de suficientes plazas de PBSA (sector de residencias de estudiantes) para acoger al número de estudiantes internacionales. Además, la estrechez de los mercados residenciales en ambas ciudades dificulta la búsqueda de vivienda en el sector privado de alquiler.
A pesar del sentimiento positivo de los inversores hacia las viviendas para estudiantes, en España sigue existiendo una saludable prima de rentabilidad con respecto a las viviendas multifamiliares. Esto se debe en parte a los contratos de arrendamiento relativamente cortos que permiten un descanso durante el verano. Los activos situados en lugares suficientemente céntricos pueden aprovechar esta característica y aumentar sus ingresos alquilando una parte de las habitaciones a turistas. Sin embargo, esta opción no es válida para todos los activos, por lo que hay que ser prudente a la hora de suscribir los ingresos de verano.
Oportunidades cambiantes en logística
Aunque es probable que los obstáculos estructurales a la oferta impulsen a largo plazo la rentabilidad del mercado logístico barcelonés, existen indicios de una ralentización de la demanda este año. El aumento de los tipos de interés se está traduciendo en una menor actividad manufacturera, lo que a su vez ha reducido la demanda de nuevos espacios logísticos. También ha aumentado la oferta en el área metropolitana de Barcelona, que incluye Tarragona, lo que probablemente ralentizará el crecimiento de los alquileres en los alrededores. Sin embargo, la presión al alza de los alquileres en el primer anillo sigue siendo fuerte.
Otros mercados atractivos son Valencia y Lisboa. Al igual que en Barcelona, el nuevo desarrollo en Valencia está limitado por la topografía y el crecimiento de los alquileres ha sido fuerte, especialmente en la zona del Eje Central, cerca de la ciudad. Lisboa también ofrece oportunidades: el área de Lisboa suele representar dos tercios de la contratación portuguesa, y hay un margen considerable para el crecimiento del comercio electrónico. Gran parte de la oferta de espacio existente es de baja calidad, mientras que la oferta está muy limitada en ubicaciones privilegiadas. Se espera un repunte en la finalización de obras en 2024, lo que probablemente aliviará parte de la presión sobre los alquileres en los próximos dos años, pero el panorama a medio y largo plazo sigue siendo positivo.
Autor: Siena Golan. del equipo de análisis de DWS
