El sector residencial en España ha mostrado una notable resistencia frente a la crisis económica que afecta a otros mercados europeos. Según un análisis reciente de Colliers, líder global en servicios de asesoramiento y gestión de inversiones en el sector inmobiliario, el mercado residencial español ha logrado sortear las adversidades gracias a sus fundamentos sólidos. La demanda de viviendas en las principales ciudades del país, junto con la limitada oferta de nuevas construcciones, ha mantenido a flote los precios y ha atraído a diversos inversores.
Colliers ha examinado el comportamiento del sector residencial en las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga durante el ejercicio completo de 2023. A pesar del aumento de los tipos de interés y la inflación, los precios de la vivienda han seguido creciendo, especialmente en las principales provincias y en el segmento de obra nueva. Este fenómeno se debe, en gran parte, al fuerte desequilibrio entre la demanda y la oferta de viviendas en áreas con crecimiento poblacional.
Inversión y mercado de lujo
El sector residencial ha sido el segundo con mejor desempeño en términos de inversión en 2023, solo por detrás del sector hotelero. Aunque ha habido una contracción del 14,5% respecto al año anterior, el volumen medio de inversión de los últimos diez años ha crecido un 8%. Este crecimiento es notable en comparación con la contracción del 42% experimentada en la zona euro en el mismo periodo.
La exigencia de mayor rentabilidad en las operaciones ha ralentizado la actividad de los inversores institucionales, quienes han enfocado su interés en otros sectores. Sin embargo, esto ha abierto oportunidades para inversores locales y family offices, que se han vuelto más activos y competitivos en la adquisición de productos inmobiliarios defensivos. La inversión institucional en el modelo Build to Rent se ha reducido debido al negative leverage, donde el coste de la financiación supera la rentabilidad del producto. No obstante, el capital institucional sigue reconociendo las oportunidades en el mercado residencial español y está apostando por estrategias que ofrecen un mayor retorno, como la promoción de viviendas para la venta en el segmento de lujo y alternativas habitacionales como el Flex Living.
El mercado de lujo residencial en España, especialmente en Madrid y la Costa del Sol, continúa en auge. La demanda en este segmento es inelástica al precio, lo que significa que los compradores están dispuestos a pagar altas sumas por propiedades de lujo sin importar las fluctuaciones económicas. Madrid, en particular, ha visto un esplendor en el mercado de viviendas de lujo, atrayendo tanto a compradores nacionales como internacionales.
Flex Living y la necesidad de nuevas viviendas
El Flex Living, una modalidad emergente de alquiler de viviendas en suelos de uso terciario, está ganando protagonismo en ciudades con certidumbre regulatoria. Este modelo se presenta como una solución parcial al problema de la vivienda y una oportunidad para inversores. Según Colliers, en el primer trimestre de 2024 se han contabilizado entre 10.000 y 15.000 unidades ejecutadas o proyectadas que ayudarán a aliviar la escasez de viviendas en alquiler.
La actual Ley de Vivienda y sus articulaciones a nivel regional siguen presionando el mercado, retirando oferta y dificultando la generación de nueva vivienda. Algunas ubicaciones altamente reguladas están siendo calificadas como «no go zone» por muchos fondos institucionales. En este contexto, modelos como el Flex Living están ganando protagonismo, especialmente en ciudades con un rápido crecimiento poblacional.
Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers, comenta: «La actual Ley de Vivienda y sus sucesivas articulaciones a nivel regional van a seguir presionando el mercado, retirando oferta e imposibilitando que se genere nueva vivienda, especialmente en determinadas ubicaciones hiper reguladas que ya están siendo calificadas como ‘no go zone’ por muchos fondos institucionales. Por ello, modelos como el Flex Living empiezan a cobrar cada vez más protagonismo, especialmente en las ciudades con mayor incremento poblacional».
