viernes, 19 julio 2024
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Análisis del mercado residencial: tendencias y retos para la segunda mitad de 2023

Sociedad de Tasación ha aprovechado el inicio del segundo semestre de 2023 para elaborar un análisis de la situación actual del mercado residencial en España en base a la evolución de una serie de variables macroeconómicas e inmobiliarias, procedentes de organismos públicos, fuentes propias y externas, que están incluidas dentro de la plataforma de información inmobiliaria de Sociedad de Tasación.

La directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva; y la analista estratégica de Mercado en la compañía, Leticia Sánchez, han presentado las principales conclusiones de este análisis en el marco de un encuentro con medios de comunicación, donde han identificado, además, los indicadores clave de la evolución del sector inmobiliario residencial español de cara a la segunda mitad del ejercicio.

ENTORNO MACROECONÓMICO

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1.- Los organismos nacionales e internacionales han elevado ligeramente sus previsiones de crecimiento del PIB de España y de contención de la inflación para el 2023, debido, entre otros, a tres motivos:
• La mejora de los indicadores de confianza, tanto a nivel de consumidor como empresarial por las expectativas de mejora de la economía y la estabilidad en los datos de empleo.
• El sector servicios como palanca de la economía española, impulsada por un aumento del volumen de exportaciones y una demanda externa en auge, sostenidas por la robustez de la actividad turística, pero también de los servicios no turísticos.
• La fortaleza del mercado laboral, que es clave, además, para sostener la actividad del mercado inmobiliario, y también como potenciador del consumo privado, la producción y, por tanto, el buen desempeño de la economía.
2.- Un cuarto indicador a señalar sería la inflación. A pesar de las últimas correcciones por parte de los organismos oficiales, principal motivo de la mejora de las perspectivas económicas, se continúa en un entorno de volatilidad con riesgos que podrían llevar aparejados nuevos repuntes (la evolución del conflicto en Ucrania, la sequía, la evolución de salarios y márgenes empresariales o la desaparición de las ayudas gubernamentales a hogares y empresas para afrontar la inflación).
3.- Como medida correctora de la inflación, el Banco Central Europeo (BCE) continúa con una política monetaria restrictiva que tiene impacto directo en la actividad del mercado inmobiliario. Y dado que las presiones inflacionistas en Europa siguen siendo una amenaza para la estabilidad macrofinanciera del conjunto de la UE, es esperable que los tipos de interés se mantengan en niveles elevados, al menos, durante la segunda mitad del ejercicio de 2023, lo que podría llevar aparejados nuevos impactos a la baja tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de hipotecas de vivienda.

MERCADO INMOBILIARIO

4.- El primer semestre de 2022 estuvo marcado por una sobreaceleración de la demanda, con incrementos interanuales en la compraventa de viviendas y en la concesión de hipotecas que se situaron en un 30/40%, según el INE. Después, durante la segunda mitad de 2022, la intensidad de estos crecimientos se ralentizó, hasta situarse en torno al 15% al cierre del ejercicio. Y no ha sido hasta la primera mitad de 2023 cuando se han registrado las primeras contracciones tanto en transacciones inmobiliarias como en firma de hipotecas de vivienda.

5.- No todos los segmentos se están comportando de forma homogénea: la vivienda nueva refleja presiones al alza en su precio más pronunciadas, debido a la escasez de oferta frente a la demanda; siendo esta tendencia más acentuada en casos como el de Madrid, polos de atracción a nivel nacional, en términos de actividad económica, turística y de población.

El precio de la vivienda nueva en España ha alcanzado en junio lo 2.809 €/m2, según Sociedad de Tasación. Esta cifra supone un incremento interanual del 6,4%, y un incremento semestral del 2,8%, aunque refleja una desaceleración en el incremento de precio respecto al dato de diciembre de 2022.

6.- La vivienda usada, que representa la mayoría de las compraventas y también de la oferta disponible, presenta una menor presión en los precios, determinados por mayores negociaciones entre comprador y vendedor y un incremento de los tiempos de venta.
El precio de la vivienda usada en España alcanzó en marzo los 1.801 €/m2, según los últimos datos publicados por Sociedad de Tasación. Esta cifra supuso un incremento interanual del 4,1%, y del 2,1% semestral, y al igual que en el caso de la vivienda nueva, el último dato registra menores presiones al alza.

7.- Hoy se construye seis veces menos que hace quince años, pese a una demanda de vivienda nueva todavía sostenida. Como referencia, el número de visados de obra nueva se situó en 108.985 a cierre de 2022, una cifra prácticamente idéntica a la del ejercicio anterior (108.318), pero muy lejos de los 865.561 visados formalizados durante el ejercicio de 2006, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Si bien el 16% de la nueva producción se concentra en las ciudades de mayor actividad económica, esta no es suficiente para dar respuesta a los flujos de población hacia las grandes ciudades y a la creación de nuevos hogares.

8.- Adicionalmente, se pone de manifiesto la falta en el mercado de vivienda asequible. Hasta la fecha este papel ha sido cubierto por la vivienda de protegida, que ha visto disminuida dramáticamente su producción en los últimos quince años. Como ejemplo, señalar que en los últimos cinco años se han promovido cerca de 40.000 viviendas con algún tipo de protección, frente a las más de 300.000 producidas en el mismo periodo entre 1993 y 1997.
9.- El coste de construcción en obra nueva continúa con su tendencia al alza. Según los últimos datos publicados por ST Consultores, este indicador se situó en junio de 2023 en 1.201 €/m2, lo que representa un incremento interanual del 8%. Si se analiza la evolución del coste de construcción durante los últimos años, éste ha experimentado un crecimiento del 26,7% desde los meses previos al estallido de la pandemia (948 €/m2 en diciembre de 2019).
10.- La financiación continúa encareciéndose, tras la subida de tipos del BCE, y la demanda se adapta a este nuevo escenario. En la actualidad, el comprador de vivienda responde a un perfil solvente, que destina un mayor porcentaje de sus ahorros en el pago de la vivienda en detrimento de la financiación bancaria. La disminución de las transacciones inmobiliarias vendría determinada por una parte de la demanda que estaría posponiendo para más adelante sus decisiones de compra y, por otro segmento de la población, cuya accesibilidad se habría visto limitada, bien por el endurecimiento de las condiciones financieras o bien por el encarecimiento de la financiación.

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