La actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año, debido al incremento de los costes de construcción y la pérdida de poder adquisitivo de los compradores, tras la subida de tipos y el nivel de inflación en máximos
Los inversores y promotores incrementan su interés por la compra de suelo industrial y logístico en las principales vías de acceso, especialmente en zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos de precio
El sector terciario (oficinas y comercial) se reactiva especialmente en las zonas prime, pero presenta un nivel de oferta elevada y una demanda contenida en aquellos activos ubicados en la periferia de las grandes ciudades
El segmento hotelero recobra el pulso y alcanza niveles similares a los previos a la pandemia, captando inversión y reposicionando activos, sobre todo en las principales ubicaciones de la costa y las islas
Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico”, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición del informe actualiza los datos que se publicaron en diciembre de 2021, ofreciendo así una radiografía reciente de cómo está el sector en este primer semestre del ejercicio.
Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. A su vez, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona de España. De esta forma, es posible establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.
La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Además, se incorpora información sobre las principales incidencias urbanísticas que pueden afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda condicionar a la misma.
España
Ocho claves sobre la situación actual del mercado del suelo en el territorio nacional
La edición de julio de 2022 del Mapa del “Tiempo Urbanístico” que elabora Sociedad de Tasación apunta ocho claves que hay que tener en cuenta sobre la situación actual del mercado del suelo en el ámbito nacional:
1. España registra un gran dinamismo en el ámbito residencial dentro de la mayoría de los submercados, tanto en términos de actividad y de precios, como en ambas tipologías de vivienda: obra nueva y segunda mano, así como en rehabilitación de viviendas.
2. Los núcleos urbanos de tamaño medio y las capitales de provincia, así como sus alrededores, siguen registrando un mejor comportamiento que aquellos municipios de menor tamaño, dónde la dinámica es más pausada, con incrementos de precio de vivienda menos acusados.
3.En términos generales, los niveles de oferta de obra nueva continúan siendo insuficientes para cubrir la demanda actual. Esto está provocando subidas de precio generalizadas, principalmente en obra nueva, pero indirectamente también en segunda mano, ya que parte de la demanda se estaría trasladando a este segundo segmento ante la falta evidente de stock disponible. Es un hecho especialmente relevante en Madrid y Barcelona.
4. El escenario actual de incertidumbre macroeconómica podría estar actuando como estímulo de la demanda, que recurre a la vivienda como inversión alternativa, o incluso como motivación de peso para adelantar sus decisiones de compra.
5. El escenario actual de actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año: mientras que por el lado de la oferta, el incremento de los costes de construcción de hasta doble dígito supone una amenaza en el inicio de nuevas promociones; en el caso de la demanda vendría determinado por una pérdida de poder adquisitivo de los compradores como consecuencia del aumento del coste de la financiación —tras la subida de tipos por parte de las entidades financieras— y unos niveles de inflación en máximos.
6.En el ámbito de los usos alternativos, el segmento industrial logístico cada vez cobra mayor importancia. El inversor y el promotor han incrementado su interés por la compra de suelo en las principales vías de acceso, especialmente en aquellas zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos en precios.
7. En cambio, en el sector terciario —oficinas y comercial—, si bien se observan signos de reactivación en zonas prime —en especial si se trata de activos de calidad—, en la periferia de las ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida.
8. Por último, la recuperación del sector turístico hasta niveles similares a los previos a la pandemia permite al segmento hotelero recobrar su atractivo, promoviendo la inversión y el reposicionamiento de activos, principalmente ubicados en zonas de costa y las islas.
Aumento de la demanda hacia viviendas más amplias y sostenibles
Al igual que ocurre a nivel nacional, tanto la demanda como el precio de la vivienda experimenta ligeros incrementos en las principales ciudades de la comunidad. Esto es especialmente evidente en las viviendas unifamiliares. En el caso de la demanda, se observa un creciente interés por tipologías de viviendas más amplias, con espacios exteriores y mejores calidades. En este sentido, se observa un aumento del interés general por viviendas que cuenten con elementos sostenibles, así como por las viviendas industrializadas y modulares.
En términos de oferta, el informe apunta a que las pequeñas y medianas promociones de vivienda plurifamiliar predominan en el mercado, aunque la rehabilitación y renovación del interior de las viviendas está captando cada vez mayor atención en las ciudades. Por otro lado, el mercado de usos industriales continúa sin presentar mucha actividad al tiempo que los precios permanecen estables. Esta situación contrasta con la actividad registrada en el mercado de uso comercial, en donde la demanda comienza a recuperarse, sobre todo en ubicaciones prime.
A nivel de dinámica de suelo, no se detectan grandes desarrollos urbanísticos dentro de la comunidad. No obstante, la demanda de suelo, y en especial aquella sin gestión urbanística, comienza a recuperar poco a poco la actividad.
En términos generales, se observa un fuerte crecimiento de los costes de construcción durante este último semestre a raíz del actual contexto de presión inflacionista, crisis energética, escasez de suministros y materiales. Estos sendos incrementos son aún más acusados en el caso de la vivienda unifamiliar de autopromoción motivado por el aumento de la demanda de vivienda eficiente y sostenible, aunque también de la semi industrializa en algunos casos.
Asturias
Crece la demanda de viviendas eficientes y la rehabilitación, sin grandes desarrollos
En Asturias la mayor parte de la actividad sigue predominando en el residencial unifamiliar y en la autopromoción de las zonas costeras. La demanda por la vivienda eficiente y sostenible con calidades superiores mantiene una tendencia alcista en línea con el encarecimiento de los costes de construcción.
En ámbitos alternativos, el mercado de usos comerciales se mantiene estable a nivel de precios, mientras que, en el caso industrial, se empieza a apreciar cierta actividad en zonas próximas a ciudades importantes, pero de manera muy localizada
A nivel de dinámica de suelo no se aprecian grandes cambios en el inicio de nuevos desarrollos de suelo o promociones de vivienda plurifamiliar. De hecho, en Asturias, las promociones que mayor protagonismo adquieren son las de menor tamaño o que se encuentran en proceso de rehabilitación. Finalmente, el planeamiento urbanístico en Llanes mantiene una situación similar a la planteada en mapas anteriores, con práctica ausencia de planteamiento en este municipio.
Cantabria
Aumenta la construcción de viviendas unifamiliares y la demanda de segundas residencias
La actividad residencial en Cantabria permanece estable. En este primer semestre del año comienza a observarse un ligero repunte de la actividad motivado por el buen ritmo de absorción del stock disponible de obra nueva y de ventas en términos de valor de mercado. No obstante, la evolución de la actividad muestra indicios de desaceleración en el número de operaciones formalizadas como consecuencia del actual contexto de incertidumbre macroeconómica y de aumento en los costes de financiación.
En el caso particular de Cantabria se observa una mayor actividad en la compraventa de viviendas de segunda residencia con finalidad vacacional, efectuadas por un perfil de comprador nacional, que habría comenzado a recuperarse a lo largo de este último año. A su vez, también se detecta un aumento en el ritmo de construcción de viviendas unifamiliares motivado en parte por la tramitación de la nueva Ley para construcciones de suelo rústico, lo que estaría impulsando la compraventa de este tipo de suelos.
En lo que respecta al resto de usos, no se aprecia una actividad significativa en sectores como el terciario, industrial u oficinas. La paralización de la actividad de estos usos tras el estallido de la pandemia ha provocado que el alquiler o las compraventas permanezcan prácticamente invariables durante este último ejercicio.
País Vasco
Acelerado ritmo de venta de viviendas y subida de precios generalizada
La realidad del País Vasco en materia inmobiliaria tiene bastantes peculiaridades en función de la provincia. La delegada general del País Vasco en Sociedad de Tasación, María Cruz Ibáñez, señala que “la dinámica del mercado residencial en Vizcaya continúa con una evolución favorable, siendo en este caso la vivienda de segunda mano el producto más demandado. No obstante, la puesta en marcha de nuevas promociones estaría reactivando también el mercado de vivienda nueva”.
En esta provincia, se aprecia un acelerado ritmo de ventas en materia de vivienda, que está determinado en parte por la incertidumbre derivada de la guerra de Ucrania y el inminente incremento de los tipos de interés, factores que posiblemente estén actuando como estímulo de la demanda, adelantando parte de las decisiones de compra.
Los principales desarrollos urbanísticos residenciales que se están llevando a cabo en la provincia de Vizcaya se concentran en Bilbao, especialmente en el área de Zorrozaure, donde está prevista la construcción de viviendas tanto protegidas como libres, y en las zonas de Rekalde, Lutxana Barakaldo, Erandio y Lejona.
Con respecto al resto de usos, en Vizcaya, y haciendo especial foco en Bilbao, el interés por los locales comerciales dentro del núcleo urbano —a excepción de en las principales zonas comerciales de Bilbao— se ha desacelerado, desplazándose la demanda a los centros y parques comerciales de la periferia. Por el lado del uso logístico se detecta un incremento en la oferta de suelos destinados a este segmento. El arranque de las obras de urbanización en el área de Galindo dotará al entorno de nuevas naves industriales con uso principalmente logístico.
Por su parte, la delegada general del País Vasco en Sociedad de Tasación apunta que “en Álava se detectan elevados niveles de actividad residencial en la capital, Vitoria-Gasteiz, y alrededores”. “Este fenómeno está provocando una contracción del stock existente, con la consecuente subida de precios. Por el contrario, en el resto de los municipios de la provincia, la actividad y los precios han seguido una dinámica más contenida”, argumenta María Cruz Ibáñez.
Por el lado de la oferta, el fuerte incremento en el desarrollo de vivienda nueva aumenta el interés y actividad de suelos finalistas, así como de terrenos de autopromoción ubicados en la capital y alrededores. Este factor estaría empujando al alza los precios de dicha materia prima. Sin embargo, este comportamiento no se produce de forma homogénea por toda la provincia. En el resto de los municipios de Álava la demanda de suelo no es tan acusada, prevaleciendo un mantenimiento de precios.
En lo referente al resto de usos, incrementa el interés por los inmuebles de uso industrial de la zona, no así tanto en el uso de locales comerciales, donde la demanda todavía es escasa. Si bien se detecta cierto movimiento en cuanto a transacciones de suelo industrial, por el momento esto no se habría trasladado a los precios.
A su vez, la delegada general del País Vasco en Sociedad de Tasación explica que “en Guipúzcoa en general, y especialmente en San Sebastián, se mantienen unos niveles de oferta escasos y relativamente inferiores a la demanda potencial, acompañados de unos ritmos de comercialización acelerados”. “Aunque se observan desarrollos constructivos de nuevas promociones por toda la provincia, estos no son suficientes para cubrir la demanda total”, señala María Cruz Ibáñez.
El estudio apunta que la vivienda de segunda mano también experimenta un fenómeno similar: ante la falta de stock disponible, se detecta una subida de precios generalizada que, aun siendo más acusada en el caso de San Sebastián, es replicable al conjunto de la provincia.
Con respecto al resto de usos, se aprecia una mejora notable en su comportamiento, con incrementos significativos a nivel de demanda tanto de locales comerciales como de naves industriales. Por el lado de la oferta, la inexistencia de nuevos desarrollos urbanísticos hace que la demanda se desplace hacia el producto de segunda mano, sin embargo, de momento no se detecta una repercusión en precios, como está ocurriendo en el segmento residencial.
Navarra
La falta de suelo incrementa el precio de los solares con posibilidad de construcción
La actividad inmobiliaria se concentra en Pamplona. De hecho, la ciudad concentra una fuerte actividad terciaria y económica en aspectos relacionados con las universidades, la investigación, la sanidad e incluso la industria del automóvil. Todos estos factores hacen que la mayor parte de la demanda de vivienda en Navarra se concentre en la capital y en su área metropolitana.
La oferta de vivienda nueva sigue expandiéndose con el desarrollo de nuevas promociones de vivienda en sectores como Lezkairu, Ripagaina y Salesianos; que han experimentado actuaciones de renovación en la arquitectura de solares del casco urbano. Del mismo modo, la demanda se mantiene activa, aunque el aumento de los costes de construcción parece estar ralentizando ligeramente el ritmo de comercialización de algunas de las promociones que se están promoviendo en la comunidad.
En referencia a las nuevas promociones, el sentimiento de los promotores se caracteriza por una fuerte prudencia ante la inestabilidad provocada por los costes de construcción y la crisis logística que estaría alargando los plazos de transporte de los materiales. En cuanto a las viviendas protegidas su promoción es prácticamente inexistente a causa de la falta de solares destinados para este uso y el alza de los costes de construcción que dificulta el desarrollo de esta tipología de viviendas.
La demanda industrial y de oficinas no termina de reactivarse pese a la elevada oferta. En lo que respecta al uso comercial esta tipología continua en una situación contenida.
La oferta de suelo residencial permanece en niveles bajos, sobre todo en los sectores residenciales, mientras que los suelos finalistas de calidad comienzan a escasear. Ante una posible falta de suelo, el precio de los solares estaría comenzando a incrementarse, mientras que el suelo destinado a otros usos permanece estancado tras la finalización de varias residencias de estudiantes y la falta de previsión a corto plazo.
La Rioja
Los costes de construcción podrían retrasar la entrega de nuevas promociones de obra nueva
La actividad inmobiliaria de La Rioja se concentra principalmente en su capital, Logroño, y en su área metropolitana. Es en esta ubicación en donde en los primeros meses de este año se ha detectado una demanda superior a los niveles de oferta de obra nueva.
Esta tendencia alcista en la demanda afecta también a las viviendas de segunda mano de calidad, efectuándose así un equilibrio entre demanda y oferta en esta tipología de viviendas. Por lo que la estabilidad marca la tendencia actual tanto en la vivienda de obra nueva como la de segunda mano.
En cuanto a las promociones de obra nueva que se encuentran en marcha, éstas continúan en curso, mientras se detectan nuevas promociones en barrios residenciales de expansión con un nivel económico medio-alto. Este crecimiento de la demanda y del ritmo de comercialización conlleva una ampliación del parque de viviendas de La Rioja durante los próximos años. Estas promociones podrían ver encarecidos sus precios, e incluso producirse retrasos en la entrega de las viviendas a raíz del aumento de los costes de construcción que sigue preocupando a los promotores que desarrollan su actividad en la zona.
Respecto al resto de usos, exceptuando las naves industriales que se mantiene estable, se observa un encarecimiento en el conjunto del sector terciario.
Aragón
Aumento de la actividad promotora de obra nueva y buen ritmo de comercialización
En la provincia de Zaragoza, el mercado residencial presenta gran dinamismo, detectándose una notable actividad de promoción de obra nueva, tanto en la fase de construcción —en suelos ya consolidados urbanísticamente— como de comercialización. Dicha actividad se aprecia especialmente en las zonas del sur y oeste de la ciudad (Miralbueno, Rosales del Canal, Arcosur y el corredor de la estación intermodal), así como en la periferia, dónde en este caso, predominan pequeñas promociones de adosados, siendo este el producto más demandado en la zona.
En cuanto a la vivienda protegida, el módulo de VPO en Zaragoza se ha incrementado recientemente un 20%, medida que se espera que tenga un impacto positivo entre los promotores, fomentando el inicio de nuevas obras de VPO.
Por su parte, en la provincia de Huesca, especialmente en la zona de Monzón, Binéfar, Fraga y Tamarite, se observan dos ritmos de comercialización en función del producto del que se trate: entre los productos más demandados destacan la vivienda de segunda mano reciente, de calidad y con buena ubicación junto con la obra nueva, ambos con una oferta escasa e incrementos de precios acelerados. Por otro lado, destacarían las viviendas de segunda mano, de más antigüedad, cuyos precios estarían estancados en mínimos.
En la provincia de Teruel, el clima en términos generales es de estabilidad inmobiliaria tanto en Teruel capital como en el sur de la provincia, con desarrollos de pequeñas promociones en las zonas del Ensanche y San León y en áreas cercanas a la Fuenfresca. En otros municipios del interior como la comarca de Gúdar-Javalambre, en Olba, San Agustín o Alcalá de la Selva se detecta un mayor dinamismo tras la pandemia, con motivo de un ligero trasvase de la población joven procedente de las ciudades.
En la zona norte de la provincia, en Andorra y/o Alcañiz, situadas en la comarca de Bajo Aragón, no se aprecian cambios reseñables respecto a la última edición del Mapa del Tiempo Urbanístico publicada con anterioridad. La actividad inmobiliaria que predomina en estos municipios se reduce prácticamente a transacciones de vivienda de segunda mano, si bien es escasa, no detectándose nuevos desarrollos de suelo, ni para uso residencial ni alternativos como el industrial o comercial.
En la zona de Aínsa, los ritmos tanto de construcción como de comercialización de obra nueva residencial permanecen estancos; si bien tras la pandemia parece haberse recuperado parte de actividad, ahora se detecta una vuelta a los ritmos habituales de venta de segunda residencia.
En la zona del Valle de Benasque continúa un buen ritmo de comercialización, sobre todo en los municipios de Benasque y Cerler; con menor actividad en los municipios de alrededor. El estudio detecta que los nuevos desarrollos de obra nueva se mantienen, aunque a un ritmo prudente, siendo productos prácticamente bajo demanda llevados a cabo por promotores locales.
En lo que a usos alternativos se refiere, tanto el segmento comercial como el industrial-logístico permanecen prácticamente invariables. En el segundo caso se detecta alguna autopromoción puntual en los alrededores de Zaragoza ciudad, además de la plataforma logística PLAZA, que mantiene un positivo ritmo de comercialización.
Si bien el stock disponible de naves industriales, así como de suelo destinado a uso industrial, continúa siendo bastante superior a la demanda, se buscan productos de reciente construcción en los principales corredores nacionales, siendo estos prácticamente inexistentes en la zona.
Cataluña
Barcelona muestra desajustes entre demanda potencial y oferta de obra nueva
El Mapa del Tiempo Urbanístico muestra claras diferencias en cuanto al comportamiento del mercado en Cataluña función de las zonas. El delegado general de Barcelona Norte en Sociedad de Tasación, Pablo Pluvinet, destaca que “el mercado residencial en Barcelona capital comienza a mostrar signos de desajuste entre la demanda potencial y la oferta de obra nueva existente, esta última significativamente inferior”. “A esto habría que sumar el desequilibrio que viene produciéndose en la Ciudad Condal en materia de desarrollo de suelo debido a la compleja configuración geográfica de la ciudad, y su consecuente impacto directo en la política de precios del producto disponible”, argumenta.
Además, la nueva ley urbanística determina que es necesario destinar el 30% de las viviendas construidas a protección oficial, lo que supone una limitación de cara a iniciar nuevas promociones dentro de la ciudad de Barcelona, desplazando la construcción de nuevas viviendas hacia poblaciones vecinas en las que esta normativa no está vigente.
A raíz de una menor actividad promotora en la Ciudad Condal, se prevé un encarecimiento de la vivienda de obra nueva, e indirectamente también de la oferta de segunda mano. A su vez, esta demanda es posible que acabe trasladándose a otros subsegmentos ante una previsible escasez de oferta. No obstante, se espera que los precios de la vivienda de segunda mano continúen siendo inferiores a los de obra nueva ya que los costes de construcción no tienen un impacto directo en el precio de venta.
En lo que respecta a nuevas actuaciones en residencial, es importante destacar las actuaciones que se están desarrollando en los barrios de Sants-Montjuic y San Martí. Ambos proyectos se encuentran en desarrollo desde antes de la revisión del Plan General, en la que se introduce la nueva normativa sobre vivienda protegida en construcciones de obra nueva.
En el sector terciario, se mantiene la actividad constructora de edificios de oficinas, en especial en las zonas de Poblenou (22@) y San Martí, con un impacto positivo en la oferta de producto nuevo. La recuperación del sector turístico, que se sitúa en niveles prepandemia, está generando un impacto positivo en la ocupación de plazas hoteleras, así como en el segmento de apartamentos turísticos. A su vez, se estima que también se acabe reactivando el sector Retail, hasta ahora el más afectado por la pandemia.
En cuanto a actuaciones de planeamiento urbanístico hay que destacar la aprobación definitiva de la modificación puntual de la zona 22@, aumentando el metraje destinado a uso residencial y la actividad promotora en la zona. Por otro lado, es importante resaltar el nuevo Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT), aunque algo más restrictivo en algunas localizaciones respecto al anterior, y en donde se pretende regular la promoción de nuevas residencias de estudiantes.
1ª Corona Metropolitana
En la zona que ocupa la 1ª corona metropolitana de Barcelona, el delegado general de Barcelona Norte en Sociedad de Tasación explica que “los niveles de demanda permanecen más elevados que la oferta disponible, aunque el volumen de obra nueva que se promueve es sensiblemente mayor al registrado en Barcelona capital”. “No están previstos nuevos grandes desarrollos, salvo en zonas concretas como Gavá. El considerable aumento de los costes de construcción que está afectando de forma generalizada en toda España, amenaza la viabilidad de futuras promociones de obra nueva, en especial de aquellas ubicadas fuera de la primera corona”, señala Pablo Pluvinet.
Por otra parte, el “Built-to-rent” comienza a consolidarse como un segmento importante. De hecho, cada vez son más las promotoras inversoras que están entrando en este segmento, concentrándose sobre todo su interés en las áreas de Barcelona, Badalona, Sabadell y Sant Cugat.
En lo que respecta a usos alternativos, el sector de los locales comerciales no parece terminar de recuperar la actividad existente previa a la pandemia, prevaleciendo el régimen de alquiler frente a la venta. A diferencia del sector industrial dónde, a pesar de detectarse cierta reactivación en la compraventa de toda tipología de naves, el segmento de la logística se erige como el producto más demandado.
En Girona capital destaca el dinamismo en cuanto a número de promociones obra nueva puestas en marcha. Esta actividad inmobiliaria también se observa en zonas de influencia del área metropolitana de Girona (Vilablareix, Sant Gregori y Fronells S). Además, se detecta suelo vacante en poblaciones próximas a la capital, especialmente para promociones de vivienda unifamiliar adosadas. Sin embargo, el stock de solares proviene mayormente de antiguas construcciones o sectores que ya se habían desarrollado con anterioridad, y en dónde ahora se estaría edificando (Sector Domeny Fontajau en Girona ciudad o Sector Parelló en Vilablareix, en la zona metropolitana de Girona), aunque sin previsiones del desarrollo de nuevos sectores a corto plazo.
En cambio, en el interior de la provincia, prevalece un mercado sin grandes cambios, con apenas oferta de obra nueva y escaso suelo vacante. En este sentido, sólo destacan las construcciones en suelo por sustitución de edificaciones antiguas o pequeñas operaciones de ordenación dentro del suelo urbano. En cambio, en las zonas de costa, prevalece un equilibrio entre oferta y demanda en primera residencia, mientras que la vivienda estacional permanece estable, debido a la ralentización de la demanda al existir mayor dificultad para la obtención de financiación para este uso.
Tras la reciente aprobación del Plan director urbanístico (PDU) de la Costa Brava, el cual reduce en un 30% el suelo urbanizable en primera línea de mar, el inicio de nuevos proyectos ha disminuido, a la espera de ver cómo evoluciona el mercado y detectar nuevas ubicaciones con demanda potencial. Es por ello por lo que solo se detectan pequeñas promociones en el Alt Empordà, en Roses y en L’Escala, pero con un escaso impacto. En lo referente al resto de usos, no existen desarrollos de nuevas zonas industriales ni comerciales, ni tampoco demanda significativa, salvo alguna nave de autopromoción.
Por último, los costes de construcción se mantienen al alza, hasta alcanzar los 1.200 euros/m2 para uso residencial plurifamiliar y 1.500 euros/m2 para uso residencial unifamiliar, amenazando el inicio de nuevas edificaciones.
En Tarragona capital se aprecian signos de recuperación en cuanto a actividad edificatoria residencial, con la aparición de nuevas promociones en el núcleo de la ciudad. No obstante, estas se ubican en solares vacantes (cada vez más escasos), existentes antes de la anulación del Plan General, y que responden a las Normas Subsidiarias transitorias que han sido aprobadas hasta que tenga lugar la aprobación del nuevo Plan General. Las promociones iniciadas continúan su curso y destacan por su buen ritmo de ventas, aunque el aumento de los costes y la limitación del poder adquisitivo de la población podrían suponer una contracción de la oferta.
Esta situación es similar en el caso de Reus, en dónde se observa una estabilización de la oferta y la demanda, mientras que la actividad inmobiliaria es baja. En la Costa Sur, y en especial en zonas del interior o capitales como Amposta y Tortosa, se observa un comportamiento diferente: abunda la oferta y la demanda es prácticamente inexistente, lo que estaría provocando una bajada de precios de las promociones no vendidas.
La demanda de viviendas de segunda residencia en las zonas del Delta del Ebro y en la Costa Norte empiezan a tender poco a poco hacia la estabilización. En lo que respecta al resto de usos, ciudades como Tarragona o Reus, concentran gran parte de las inversiones en equipamientos comerciales de mediana superficie. Sin embargo, con la llegada de la pandemia, la demanda de locales para alquiler o compra, así como de uso comercial e industrial, siguen registrando niveles bajos y predomina un ambiente prudente ante la apertura de nuevos locales.
Por su parte, en Lleida, se observa que la demanda en el mercado residencial ha aumentado en el primer semestre de 2022. Este sector se ha convertido en una alternativa de inversión en la provincia ante el actual contexto de presión inflacionista, sumado a las favorables condiciones de financiación. No obstante, los niveles de oferta continúan siendo elevados, y aún se detecta la presencia de promociones construidas durante la anterior burbuja inmobiliaria.
En términos de suelo, no se detectan grandes desarrollos. La ausencia de nuevos Planes Parciales en la zona se está traduciendo en una escasa actividad de desarrollo urbanístico, tanto de suelo urbanizable como de urbanización de sectores con planeamiento terminado. Por otro lado, en el resto de los usos, todavía se aprecia una continuada paralización tanto en comercial como industrial, a excepción de la puesta en marcha de algunas autopromociones de naves.
Comunidad de Madrid
Alta demanda en residencial y fuerte actividad promotora en el área metropolitana
Al igual que ocurre en otras zonas de España, el comportamiento del mercado del suelo en la Comunidad de Madrid varía en función de las zonas y los municipios. La delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación, Beatriz Ibernon, destaca que “en Madrid capital se observa, en términos generales, un gran dinamismo de la demanda de uso residencial, lo que está propiciando una disminución acelerada de la oferta y un consecuente aumento de precios”.
En particular, destaca el alza de los precios de vivienda, hasta niveles similares a los años previos a la crisis de 2008, en zonas con niveles de renta medio-alto. A su vez, las viviendas de mayor superficie con espacios exteriores y/o terrazas —siendo especialmente llamativos los áticos y bajos— siguen siendo la preferencia de los compradores.
Respeto a los locales comerciales, continúa siendo notable la oferta disponible tanto para venta como alquiler en Madrid Capital, observándose disparidad de precios. Sin embargo, se observa una leve mejora en las tasas de ocupación, destacando en especial las zonas prime (Serrano, Gran Vía, Fuencarral, etc.), dónde la oferta después de dos años es casi inexistente.
En el caso de las oficinas, la oferta en alquiler también continúa abundado, siendo menor en el caso de activos en venta. Aunque se observa cierta mejoría en las tasas de desocupación de estos inmuebles, la demanda de este tipo de activos se ha visto especialmente reducida en polígonos y municipios periféricos debido al todavía persistente teletrabajo o modelos híbridos.
Y en lo que al uso industrial se refiere, la escasa actividad ha provocado una estabilización en precios, si bien estos continúan siendo inferiores a los registrados previos a la crisis dadas las elevadas inversiones que son necesarias acometer para acondicionar las naves. Únicamente destaca la actividad de los inmuebles logísticos Last Mile, dotados de última tecnología.
En lo que al suelo se refiere, la delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación apunta que “la oferta para uso residencial en Madrid Capital continúa en niveles relativamente bajos, a diferencia del área periférica dónde se detectan solares edificables o suelos con gestión pendiente”. “El desbloqueo por parte del Ayuntamiento de los planes urbanísticos del Sureste y la puesta en marcha del Distrito Castellana Norte, permitirán incrementar la oferta de obra nueva en la capital. También destaca el desarrollo urbanístico de El Cañaveral, cuya edificación avanza a buen ritmo”, destaca Beatriz Ibernon.
En lo referente a usos alternativos, en la capital se aprecia una reducción en la oferta de suelo comercial en planta baja, en línea con la falta de suelo para uso residencial; y, sin embargo, en el uso industrial se aprecia un aumento de solares en venta en polígonos o en nuevos desarrollos urbanísticos pendientes de gestión.
Entorno de Madrid
El estudio detecta una fuerte actividad promotora en las zonas del noroeste, norte y sur de la capital, principalmente en municipios colindantes con la ciudad de Madrid (Boadilla, Pozuelo y Getafe), así como en aquellos municipios con suelo disponible (Las Rozas, Valdemoro, Colmenar Viejo, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares).
En los alrededores de la capital, la falta de suelo vacante para residencial cada vez es más evidente y son escasos los ámbitos que pretenden incrementar la oferta de suelo. A la todavía pendiente aprobación de algunos Planeamientos Generales relativos a ciertos municipios, se le suma un acelerado ritmo de absorción de la oferta nueva en aquellos dónde sí se están llevando a cabo actuaciones de urbanización. Esta escasez de suelo, junto con el incremento de los costes de construcción se traduce en un incremento de los precios de obra nueva.
No obstante, conviene diferenciar distintos niveles de actividad inmobiliaria: mientras la primera corona, engloba al conjunto de municipios activos, la segunda corona, está conformada por municipios con escasa actividad.
En lo que concierne a usos alternativos, el stock disponible de oficinas continúa en niveles elevados, no habiéndose todavía recuperado el mercado hasta niveles prepandemia. Dinámica contraria la seguida por el segmento industrial, en especial de naves para uso logístico de elevada superficie, dónde se observan ligeros incrementos de precios y la oferta de suelo destinado a este uso cada vez es más escasa.
Pozuelo de Alarcón y Boadilla
El mercado residencial en Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte continúa muy activo: la oferta en ambos municipios cada vez es más escasa y se absorbe a una velocidad mayor, lo que está propiciando incrementos graduales de precios, hasta superar incluso los máximos registrados en los años previos al 2008.
La demanda en ambos municipios es elevada debido a su cercanía a Madrid Capital y su excelente calidad medioambiental, así como la de las viviendas construidas (con características como espacios exteriores y zonas verdes prácticamente ausentes en otras zonas de Madrid), además de estar determinada por su elevado nivel de rentas.
En cuanto a próximos desarrollos, en el caso de Boadilla, se observa una consolidación paulatina en sectores como El Pastel, La Cárcava, Cortijos Norte y Sur, Valenoso, Olivar y/o Fresnos, pero la existencia de suelo vacante permitirá nuevos desarrollos en los próximos años.
Por el lado de Pozuelo, se detecta un área urbana fuertemente consolidada. Sin embargo, las expectativas están puestas en ARPO, que conllevará la extensión del municipio con un ensanche residencial importante. Si bien, es un proyecto a medio plazo cuyo desarrollo abarcará los próximos 10-15 años, la reciente reparcelación ha permitido que ya se empiecen a ofertar algunas parcelas.
Como usos alternativos al residencial, en el área de Pozuelo, destaca el comercial, el cual después de unos años de total inactividad, se encuentra en fase de recuperación. Se observa un fuerte dinamismo en ventas de locales ubicados en las principales vías comerciales y también es cada vez más notable los cambios de uso de locales a vivienda. El mercado de oficinas, por su parte, presenta signos de mejoría, pero a un ritmo más desacelerado.
Incremento en los costes de construcción notable, en especial durante el último año. Se trata de unidades constructivas de calidades altas destinadas a conjuntos residenciales con amplias zonas verdes y zonas comunes.
Alcobendas y San Sebastián de los Reyes
Los municipios de Alcobendas y San Sebastián de los Reyes registran una gran demanda dada su proximidad a Madrid Capital, más acelerada con el estallido de la pandemia. Dado el elevado ritmo de absorción de las viviendas de ambos municipios y la escasa oferta de obra nueva, se observa una subida de precios generalizada, más concretamente en el caso de la vivienda aislada y/o adosada. En el caso de las viviendas de segunda mano también se detecta fluidez en el mercado, tanto en transacciones y precios.
Respecto a los usos terciario e industrial, los niveles de oferta continúan siendo superiores a los de la demanda. Esto deriva en un ajuste de precios, tanto en venta como en alquiler, para promover su actividad.
En lo que al suelo respecta, en el caso de Alcobendas, destaca la oferta de terrenos en el casco urbano para residencial y para uso industrial (en Valdelacasa), así mismo habrían finalizado los desarrollos urbanísticos de Fuentelucha y el Juncal. Además, el nuevo desarrollo urbano de Valgrande, cuyo plan de urbanización todavía está pendiente de aprobación municipal, dotará de más de 8.000 viviendas al municipio una vez se ejecute.
Por el lado de San Sebastián de los Reyes, también se observa pequeños terrenos en oferta en el casco urbano para uso residencial y algo más en el Sector Cerro del Baile, dónde con la aprobación del Plan Parcial se espera poner en venta más de 3.500 viviendas en los próximos años. Sin embargo, en lo que al uso industrial se refiere, la oferta continúa siendo escasa.
Comunidad Valenciana
Gran dinamismo de la actividad residencial y aumento de la demanda
El comportamiento del mercado del suelo en la Comunidad Valenciana tiene sus peculiaridades en función de la provincia. El delegado general de Valencia de Sociedad de Tasación, Jose Puchades, explica que “Valencia ha experimentado un gran dinamismo en torno a la actividad residencial”. “La ciudad y sus alrededores protagonizan una demanda sólida, tanto de vivienda plurifamiliar como unifamiliar. La baja oferta de alquiler traslada la demanda hacia la compra, impulsando el alza de los precios tanto para la venta como para el alquiler”, señala.
La principal actividad promotora residencial se sitúa al sur de la ciudad, integrada por nuevas promociones en curso, así como las ya previstas para los próximos meses. La escasez de suelo estaría encareciendo sus costes que, unido al aumento de los costes de las materias primas, supone un problema para las nuevas promociones sin iniciar.
Sobre el resto de los usos, el segmento de la logística ha experimentado unos elevados niveles de actividad tanto en compra de naves industriales como de suelo.
En Castellón predomina la demanda de vivienda de calidad, con mayores superficies, espacios abiertos y sostenibles, de acuerdo con las exigencias que demanda el nuevo CTE (en materia de eficiencia energética). Se consolida así la promoción de obra nueva en el centro urbano (Barrio de Sensal), y la zona de costa, como Benicasim. Sin embargo, las nuevas promociones en curso pertenecen a promotores con suelo en propiedad.
El equilibrio entre oferta y demanda se aprecia en la contención de precios en el conjunto de la provincia de Castellón, siendo estos superiores en Benicasim. Respecto a los usos alternativos, en el segmento terciario se mantiene un alto volumen de locales comerciales disponibles (en venta o alquiler) y se aprecia una reactivación en el uso industrial destinado a particulares.
Cabe destacar la aprobación del Plan General Estructural de Castellón de la Plana en diciembre de 2021, cuyos próximos pasos están encaminados a la aprobación municipal del Plan de Ordenación Pormenorizada.
Alicante y su mercado residencial son dependientes del mercado extranjero, por lo que su sector inmobiliario se enfoca a la vivienda habitual y segunda residencia. El fin de las restricciones de movilidad ha permitido recuperar los niveles de actividad previos al estallido de la pandemia, superando el número de transacciones registrado en 2019, y provocando acelerados ritmos de ventas e incrementos en los precios.
En cuanto a la demanda y la oferta, el producto de calidad estaría ganando importancia, incrementando el interés por la vivienda unifamiliar, destinada a una población un con un nivel adquisitivo elevado. En otros municipios (Moraira, Jávea o Denia), las autopromociones de alto nivel concentran una buena parte de la inversión inmobiliaria. Por su parte, las zonas de costa continúan acaparando el interés de los promotores, siendo Benidorm, San Juan, Jávea, Denia o Moraira, las localizaciones en las que se concentra la mayor parte de la actividad constructora.
El ritmo de ventas de obra nueva, unido a la demanda nacional y extranjera, estarían empujando al alza los precios de vivienda nueva. En lo que respecta a actuaciones urbanísticas, Torrevieja se encuentra ultimando los detalles de la Modificación del Plan Parcial del Sector 20 “La Hoya”, que permitirá poner en marcha uno de los proyectos urbanísticos de mayor envergadura de la zona, con previsión de construir más de 7.000 viviendas.
Además, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda tendrá un impacto limitado en zonas como Benidorm o Alicante, en donde el alquiler de primera residencia es prácticamente inexistente. Sin embargo, una modificación normativa que podría tener impacto en la promoción de obra nueva es la ley autonómica que obliga a destinar una reserva del 30% del Suelo Urbanizable para viviendas de protección pública.
En lo que respecta a los usos alternativos al residencial, existe una reactivación en los segmentos comercial e industrial, fuertemente ligados a los buenos datos del sector turístico. A su vez, con la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Elche (PGOU), que continúa en proceso, se pretende ampliar el área de Elche Parque Empresarial y con ello potenciar la oferta del sector terciario e industrial.
Región de Murcia
Demanda moderada, con una amplia oferta en residencial
En la Región de Murcia, la mayor parte de la actividad en el mercado residencial se concentra en su capital, especialmente destinada a la vivienda habitual, con una fuerte presencia de la actividad promotora en la zona norte de la ciudad, así como en zonas muy próximas a la capital, en especial en el entorno de Molina de Segura con predominio del uso de vivienda unifamiliar. La demanda mantiene un crecimiento moderado, y crece la preferencia por viviendas que cuenten con terrazas, patios o parcelas privadas, y que estén ubicadas en zonas con buenas vistas o cercanas al mar. El creciente interés por este producto hace que cada vez se encuentre menos stock disponible y, por ende, que los precios para esta tipología de vivienda aumenten.
La actividad promotora también predomina en zonas costeras como Cartagena, San Pedro del Pinatar y Águilas, con promociones de alto standing, y en zonas del interior como Lorca y Cieza, manteniéndose un ritmo constante de oferta. En estos municipios el producto más demandado son las viviendas unifamiliares aisladas, en muchos casos de autopromoción. A su vez, la vivienda de segunda mano se mantiene estable, con una amplia oferta disponible en el mercado. Esta situación también permanece invariable en la zona del Mar Menor, en donde la demanda es muy inferior a la oferta.
A nivel de comercialización, se comienzan a observar brechas en los precios de vivienda, con variaciones que oscilan entre los 80.000 euros y los más de 250.000 euros, lo que hace que disminuya sensiblemente la demanda del sector intermedio.
A su vez, los desarrollos de suelo permanecen prácticamente estables, aunque la demanda de parcelas destinadas a la autopromoción ha comenzado a crecer a raíz de la pandemia. La actividad más significativa se está desarrollando en el centro de las localidades, y en el casco urbano de Murcia capital, sobre solares con construcciones previas que están siendo demolidas o ya lo han sido con anterioridad.
En lo que respecta al resto de usos, la mayor parte comienzan a presentar signos débiles de reactivación, con escasa actividad inmobiliaria. En los sectores comercial y oficinas, la demanda de locales se mantiene en niveles bajos, mientras que la oferta sigue siendo amplia, comenzando a verse bajadas de precios en algunos de estos activos. Entre las actuaciones más significativas, destaca únicamente la ejecución y desarrollo del algún activo para uso terciario aislado para el segmento de alimentación en el área de Lorca.
En lo relativo al sector industrial, el logístico es el único segmento que está teniendo cierto impacto. En concreto, es destacable la construcción del nuevo parque logístico del Sureste de Murcia, que cuenta con más de un millón de metros cuadrados de superficie de suelo, y supone un importante foco de atracción para grandes empresas de distribución tanto a nivel nacional como internacional.
La actual crisis energética está generando un impacto directo en la escasez de los materiales, lo que inevitablemente se está traduciendo en un aumento en los costes de construcción, impidiendo en muchos casos el cumplimiento de los plazos por parte de las promotoras y constructoras.
Finalmente, se mantiene vigente el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del año 1987 en Cartagena, con las limitaciones que esta normativa urbanística supone en la Ley de Protección Integral del Mar Menor y en el Plan Parcial de la Ribera del Mar Menor, obligando a un mayor control en la construcción en primera línea de playa.
Castilla y León
La vivienda rehabilitada, el producto más demandado entre los compradores
La mayor parte de la actividad inmobiliaria en Castilla y León se está concentrando en las capitales más importantes de la comunidad: León, Salamanca, Valladolid y Burgos.
Burgos capital se caracteriza por ser la ciudad en la que se detecta mayor actividad inmobiliaria, tanto en promoción como en transacciones de suelo, sobre todo aquellas destinadas a uso residencial e industrial. De hecho, se detecta una demanda de obra nueva activa, que poco a poco se va frenando como consecuencia del escenario macroeconómico de incertidumbre global. A su vez, la excelente localización, infraestructuras y comunicaciones están potenciando el desarrollo del sector de las naves logísticas, aunque a menor escala que en otras ubicaciones más singulares en las zonas sur y este de Madrid.
En el resto de las capitales, también se detecta el desarrollo de nuevas actuaciones de promoción de vivienda, aunque se trata de casos aislados, sin grandes desarrollos de suelo nuevo a pesar de su abundancia. De hecho, la mayor parte de la actividad constructora se sigue concentrando en la autopromoción de viviendas unifamiliares.
La rehabilitación de viviendas se concentra principalmente en las áreas urbanas, siendo el producto más demandado entre los compradores. A su vez, se observa un interés cada vez mayor por las viviendas unifamiliares en mal estado o de calidad inferior destinadas a su posterior reacondicionamiento.
Las exigencias constructivas impuestas por el CTE, los retrasos y la falta de suministros y materias primas continúan trasladándose a los costes de ejecución de obra, así como al precio final, observándose incluso ajustes en los presupuestos de obra.
En el resto de los usos alternativos, sin contar al residencial, la actividad se mantiene estable en el conjunto de la comunidad, con pequeños movimientos tanto en comercial como en oficinas, especialmente en las ubicaciones más importantes de las ciudades y/o zonas prime, en donde prima el interés por los locales situados en planta baja.
Castilla-La Mancha
Destaca el dinamismo de la actividad logística en Illescas
La actividad inmobiliaria en Castilla-La Mancha se concentra en las principales ciudades y/o núcleos urbanos, así como en las áreas residenciales próximas a Madrid, especialmente en Toledo o las zonas del área metropolitana de Guadalajara y el Corredor de Henares. Estas zonas están caracterizadas por tener una oferta variada y unos precios mucho más asequibles que los de la capital y sus áreas más próximas a Madrid, lo que resulta un incentivo para el desarrollo inmobiliario. No obstante, la brecha producida en este entorno se ha ido reduciendo poco a poco, restándole atractivo.
En Guadalajara, la actividad inmobiliaria en residencial se mantiene estable. En esta provincia destaca el interés por la vivienda unifamiliar, que cuenta con elementos como zonas comunes, programas espaciosos y amplias terrazas o zonas descubiertas. A su vez, la demanda de vivienda plurifamiliar también prevalece, aunque se limita exclusivamente a la capital. El área del Corredor de Henares continúa siendo el principal foco de atracción entre promotores y compradores, en parte gracias al fuerte impulso y consolidación que está teniendo la actividad logística en la zona por su cercanía y buena comunicación con Madrid.
En el caso de Toledo, el mercado residencial mantiene su estabilidad, especialmente en la zona que conecta Sagra con Illescas, aunque comienza a vislumbrarse una tendencia hacia la desaceleración. A pesar de que el volumen de oferta de vivienda nueva venía registrando un comportamiento sólido en este último año, las operaciones empiezan a ralentizarse como consecuencia del aumento de los costes de construcción. Una tendencia que también está viéndose trasladada a la autopromoción de viviendas.
La reducción de oferta de vivienda nueva y de segunda mano está impacto también en la demanda, la cual viene registrando una leve contracción en los últimos meses debido a la reducción en los niveles de producto de obra nueva, el incremento de los precios y el encarecimiento de los costes de financiación. A su vez, se observa un aumento de la compraventa de propiedades de segunda mano y de calidades inferiores, cuyo valor de mercado hace más accesible su compra.
En los últimos años, excluyendo proyectos puntuales centrados en promociones de tamaño pequeño y medio, no se han detectado grandes desarrollos en el mercado residencial. No obstante, conviene puntualizar que algunos ayuntamientos están resolviendo algunos Planes de Actuación que no fueron ejecutados en su momento con el objetivo de volver a ser adjudicados a nuevos compradores interesados. En concreto, el desarrollo de nuevos ámbitos logísticos alrededor de la Plataforma Central Iberum Multimodal está siendo una de las actuaciones más importantes de la zona. Esto se debe a que grandes empresas nacionales e internacionales han visto la posibilidad de implementar sus centros logísticos en este entorno gracias a su cercanía y red de conexiones con Madrid capital.
La ampliación y edificación de estos nuevos desarrollos logísticos está prevista que se desarrolle en el área de Illescas, así como en sus municipios colindantes como Yunco o Numancia de la Sagra. Todo ello gracias a sus más 1,5 millones de metros cuadrados de superficie logística con lo que se pretende convertir este entorno en una de las bases logísticas de referencia de España.
El mercado inmobiliario en la provincia de Albacete ha ido ganando dinamismo a lo largo de estos últimos años. En el caso del mercado residencial, la actividad parece haberse recuperado de los niveles precovid, así como también el ritmo de construcción y el desarrollo de nuevas promociones, motivado por una tendencia al alza de la demanda de obra nueva.
En el caso concreto del mercado del suelo, este mantiene una dinámica similar al inmobiliario. En concreto, el nivel de actividad se mantiene estable, destacando bolsas de suelo disponibles en las zonas periféricas de la ciudad de Albacete. Una situación que contrasta con la de aquellas ubicadas entre la circunvalación y el centro de la ciudad, en dónde se concentra la mayor actividad urbanística, pero en la que también la materia prima empieza a escasear.
En lo relativo al resto de usos se aprecia una ligera reactivación en el mercado terciario como consecuencia de la finalización de las restricciones, con incrementos de ventas y apertura de locales nuevos; sin embargo, este dinamismo sigue sin trasladarse a los precios de venta, que permanecen estables desde la pandemia. Por la parte del segmento industrial, si bien existe suelo disponible para su promoción, no se detectan nuevos desarrollos relativos a este u otros usos compatibles.
En términos generales, el conflicto en Europa y la paralización en las cadenas de suministros están teniendo un gran impacto en los costes de construcción, los suministros energéticos y de la entrega de materiales en general, provocando un clima de incertidumbre de cara al desarrollo de nuevas promociones.
Andalucía
Málaga mantiene una gran actividad inmobiliaria y el coliving gana fuerza
El Mapa del Tiempo Urbanístico muestra un comportamiento del mercado del suelo con algunas diferencias en función de las provincias andaluzas.
Tras Madrid ciudad o Barcelona, Málaga provincia es uno de los destinos de mayor actividad inmobiliaria de España. Tanto la capital como zonas adyacentes y costa registran incrementos en transacciones y precios fuertemente acelerados, con atracción inversora. Existe un interés creciente por la vivienda, tanto en ciudadanos nacionales como extranjeros, que incluso trasladan su residencia tanto a Málaga ciudad como a la zona de la Costa del Sol, con motivo de las buenas comunicaciones y la calidad de vida que ofrece.
El aumento de los precios de la vivienda en Málaga capital, en torno al 8% interanual, y las tensiones de mercado derivadas están generando un trasvase de población importante hacia las áreas metropolitanas del extrarradio, como La Trinidad, El Perchel o el Distrito Z -dónde destaca un mercado de suelo especialmente dinámico y nuevas promociones de obra nueva en curso-.
La situación en la Costa del Sol continúa sólida, con gran dinamismo en promociones de obra nueva y precios al alza.
En cuanto al tipo de viviendas ofertadas, destaca la presencia de nuevos proyectos inmobiliarios de lujo, con altas calidades, diseño y sostenibles, destinados a un perfil de comprador de elevado poder adquisitivo. Estas características empiezan a ser evidentes tanto en vivienda unifamiliar como plurifamiliar y no solo quedan reducidas a la Costa del Sol, sino que empiezan a aflorar también en Málaga capital.
Otro segmento que empieza a ganar fuerza en Málaga capital es el coliving. Se detecta un creciente interés en la promoción de viviendas o edificios destinados al alquiler, con algunos proyectos ya en fase de construcción y comercialización, como en el caso del Distrito Zeta, dónde además se están produciendo nuevas adquisiciones de suelo dirigidas a este uso.
En Almería, se observa una fuerte dinámica en el mercado residencial, en especial en lo que concierne a la primera residencia. No obstante, dicho dinamismo se aprecia particularmente en municipios costeros como Almería (en Vega de Acá), Roquetas (en Las Salinas, Aguadulce), Vera y El Ejido (en Almerimar). No así tanto en las zonas de interior, dónde prima la estabilidad. Esto estaría provocando aumentos acelerados de precios tanto en vivienda habitual como vivienda de uso vacacional o segunda residencia.
En el caso de la obra nueva, se empieza a detectar cierta desaceleración en el inicio de nuevas promociones debido al incesante incremento de los costes, que registran subidas de doble dígito y dificulta el cierre de precios de las constructoras locales.
Por su parte, en Córdoba se detectan nuevas promociones de obra nueva de calidad, motivadas por una demanda cada vez más exigente, que está incentivando el inicio de nuevas promociones exclusivas. El delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación, José Manuel Sánchez Madrona, añade que “otra área de peso y dónde empieza a detectarse una elevada actividad promotora y comercial es la zona de Arrufaza”. “Con la comercialización del suelo ya activada, son varias las promotoras, locales y de actuación nacional, las que tienen previsto comenzar en los próximos meses el desarrollo de nuevas promociones, ampliando, por el momento, la oferta en la zona en más de 300 viviendas”, apunta José Manuel Sánchez.
En Huelva, se observa un gran dinamismo en el mercado residencial en la capital, mientras el interior permanece prácticamente estanco, con escasa o nula actividad en cuanto a promociones de obra nueva. “Los acelerados ritmos de ventas en la capital no solo están provocando ligeros incrementos en precios, sino que prácticamente la totalidad de la oferta tiene a venderse en la fase de construcción”, explica el delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación.
El Mapa del Tiempo Urbanístico detecta inicios de promociones de tamaño superiores a las habituales (entre 50 y 80 unidades por promoción).
En cuanto a usos alternativos, destaca un sector turístico plenamente recuperado, con su consecuente impacto en la subida de precios de la oferta turística.
En la provincia de Cádiz, al igual que en el caso de Huelva, destaca por ser un sector turístico plenamente recuperado, con niveles de atracción, en especial de un perfil de turista nacional, idénticos o superiores a los previos a la pandemia.
El delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación apunta que “este factor estaría motivando un elevado número de transacciones en la zona (capital y costa), con el consecuente aumento de precios de vivienda”. “Se trataría, en su gran mayoría, de viviendas de uso estacional y preferentemente de segunda mano, dado que la obra nueva es prácticamente escasa ante la ausencia de suelo finalista”, agrega José Manuel Sánchez.
En Jaén, hay una escasa actividad en el conjunto del mercado residencial, a excepción de los núcleos urbanos de mayor tamaño, dónde la obra nueva que predomina se limita a la autopromoción y a determinadas obras de rehabilitación que, además, con la anulación del Plan General de Jaén, obliga a los promotores a recurrir al anterior, actualmente vigente.
Al igual que en la mayoría de las provincias españolas, el incremento de los costes de construcción, que registran subidas interanuales del 25%, está dificultando el desarrollo y la puesta en marcha de nuevas promociones de obra nueva.
En Granada, se observa una situación similar, en dónde los costes de construcción, fuertemente influenciados por el precio de las materias primas (como el hierro o el acero), están suponiendo incrementos en el coste de obra difícilmente asumibles por las constructoras, hasta alcanzar en el caso de la cimentación y estructura porcentajes en torno al 40% del total del coste de la ejecución de obra.
Pese a ello se detecta un mercado actual muy dinámico, propiciando subidas de precios de venta, tanto en obra nueva como en segunda mano, en la capital o núcleos importantes. En el interior, la situación de mercado difiere bastante, imposibilitando asumir el aumento de los costes de construcción por parte de las promotoras.
En Sevilla, el Mapa del Tiempo Urbanístico detecta un gran dinamismo en la capital, como consecuencia de una evidente falta de obra nueva. José Manuel Sánchez explica que “los incrementos del precio de materias primas y costes de construcción superiores al 10% interanual, evidencian una tendencia prudente a la hora de comenzar nuevas promociones”. “Si bien todavía se detecta actividad por parte de grandes promotoras en Sevilla capital, lo que ampliará sensiblemente la oferta de obra nueva en los próximos meses, se prevé un estancamiento en el inicio de nuevas promociones, lo que probablemente lleve aparejados incrementos en precios de venta”, argumenta el delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación.
En lo que a otros usos se refiere, en el sector turístico prevalece una fuerte dinámica de construcción o reconversión de hoteles de alto standing con el objetivo de atraer un turismo de calidad.
Por la parte del terciario, el sector de oficinas continúa sensiblemente paralizado, si bien se reactiva la demanda en ciertas áreas de la capital (Nervión, Los Remedios), en algunas zonas periféricas todavía prevalece un stock considerable (más remarcable en el caso de Sevilla este).
Extremadura
Extremadura mejora sus comunicaciones y prevé una dinamización en residencial
Extremadura concentra en las tres principales ciudades (Cáceres, Badajoz y Mérida) la actividad inmobiliaria, residencial y del segmento logístico. Mientras que, en el resto de la provincia, la actividad inmobiliaria es escasa, y queda restringida a la autopromoción.
En cuanto al resto de usos no residenciales, hay que destacar la fuerte presencia del sector logístico, y en menor medida, el comercial, que se limita exclusivamente a las ciudades de Cáceres y Badajoz. Cabe destacar una mejora de las comunicaciones, tras la apertura de la línea de alta velocidad entre Badajoz y Madrid. Una infraestructura que se espera que dinamice esta zona, tanto en el ámbito comercial como residencial. Además, Badajoz apuesta por las comunicaciones con Portugal, con el objetivo de actuar de puente para nuevos turistas con destino a Madrid.
En el ámbito de los costes de construcción, se detecta un incremento en el conjunto de la comunidad autónoma, en margen más moderados que en el resto del territorio nacional.
Islas Baleares
Mercado residencial muy activo y escasez de stock disponible
En Baleares el mercado prevalece con una dinámica positiva tanto en actividad como en precios, con una demanda y oferta acelerada. “El gran dinamismo en el ámbito residencial, tanto en segunda mano como en promociones de obra nueva, destaca en Palma de Mallorca y sus alrededores, así como en las zonas de Calvià, Ibiza Ciudad y Santa Eulària des Riu”, explica la delegada general de Baleares de Sociedad de Tasación, Ana Torres.
En el segmento de lujo, destinado a una demanda de elevado poder adquisitivo, ganan fuerza los conceptos de eficiencia energética y sostenibilidad ligados a la vivienda. Respecto a los precios, se observa un incremento notable, que se está aproximando a los máximos históricos en las Islas. La vivienda de segunda mano ha experimentado en el segundo trimestre de 2022 en Baleares un incremento trimestral de un 5,4% e interanual del 7,8%, hasta situar el precio medio en 3.070 euros/m²; empujando al alza de forma gradual los precios de alquiler.
No obstante, el stock de suelo es inexistente para la promoción residencial, puesto que no se observan grandes actuaciones en el desarrollo de suelo, a excepción de casos aislados de polígonos de actuación o acciones encaminadas a la mejora urbana.
Sobre al resto de usos, el sector comercial experimenta una ligera mejora en comparación con el estancamiento en las islas tras la pandemia. Esta situación viene determinada por un aumento gradual del consumo, que está directamente relacionado con el incremento de turistas recibidos. Esta recuperación se produce en avenidas y zonas céntricas donde predominan marcas conceptuadas con buena visibilidad comercial, que impulsan la reapertura de algunos centros comerciales y la recuperación del sector, tanto en venta cómo en alquiler.
De igual forma, destaca la evolución del sector industrial que, si bien desde el Estado de la Alarma predomina cierta estabilidad, empiezan a contemplarse ligeros signos de recuperación. La imagen de Baleares, y en especial de las islas de Palma de Mallorca e Ibiza, sitúa a la comunidad como uno de los principales destinos turísticos a nivel mundial. Estos factores están potenciando la llegada de grandes cadenas hoteleras, en proceso de consolidación, además de dotar las existentes de mejores infraestructuras y de potenciar acciones de rehabilitación con el fin de reposicionar los activos hoteleros en las islas.
A nivel urbanístico, en Ibiza continúa pendiente la aprobación del nuevo Plan General, del cual aún no se detectan grandes desarrollos, aunque esto no ha supuesto un impedimento para que la actividad promotora continúe desarrollando su actividad. De hecho, se suceden numerosas actuaciones en la ciudad, de acuerdo con las exigencias de las NNSS.
La falta de stock y el coste de los precios de las materias primas ha incrementado los costes de construcción, impactando de forma adicional en los precios de vivienda de obra nueva.
Islas Canarias
Gran dinamismo en el mercado residencial y aumento del interés por la obra nueva
“Las Islas Canarias presentan un fuerte dinamismo en el mercado residencial”, según apunta Javier Delamo, delegado general de Canarias de Sociedad de Tasación. “En el caso de Tenerife este fuerte impulso en el sector se produce debido al aumento en el número de transacciones de vivienda y el acelerado ritmo de absorción del stock disponible. A su vez, la aceleración en el ritmo de ventas de obra nueva estaría impulsando la subida de precios, llegando a alcanzar hasta los 3.000€/m2 en el caso de núcleos urbanos de mayor tamaño”.
El sector turístico en Tenerife se habría recuperado tras el impacto de la pandemia, con incrementos tanto en la tasa de ocupación como en el gasto medio por turista, que se sitúa en ambos casos en niveles prepandemia. Este dinamismo también estaría impactando positivamente en el mercado residencial con un consecuente aumento en el número de operaciones realizadas.
En términos de alquiler, el parque de viviendas para esta tipología de viviendas sigue siendo insuficiente para el cubrir la demanda actual al tiempo que el precio del alquiler experimenta un aumento significativo. En el mercado de suelo, la mayor parte de la actividad actual viene producida por las operaciones de compraventa realizadas entre promotores, sin destacar grandes desarrollos en marcha.
Por otra parte, los costes de construcción registran aumentos generalizados en las Islas Canarias, aunque estarían teniendo un impacto menor que en la península, principalmente debido a que el coste de la mano de obra es menor.
Por su parte, el propio delegado general de Canarias de Sociedad de Tasación señala que “Las Palmas de Gran Canaria también presenta un gran dinamismo en el ámbito residencial”. Se observan contrastes en el comportamiento del mercado en función de la tipología de vivienda y la zona geográfica. La vivienda de segunda mano presenta una oferta prácticamente inexistente debido principalmente a que todo lo que se acaba poniendo a la venta se acaba agotando en un breve periodo de tiempo. Por otro lado, la vivienda nueva se caracteriza por unos niveles de precio y stock disponible elevados, principalmente en zonas de calidad y cercanas a la capital (Las Canteras y los alrededores del auditorio).
“Este fuerte dinamismo es más propio de la capital y la periferia que en el resto de los municipios de la isla, a excepción de la zona del sur, que se caracteriza por una acelerada demanda turística. Esta tendencia también estaría influyendo positivamente en la actividad inmobiliaria, aunque en menor medida de como lo hace en la capital”, añade Javier Delamo.
Si bien es cierto, los últimos datos reflejan una ligera retracción en el número de operaciones hipotecarias, seguramente derivada de la cada vez más dificultosa accesibilidad al crédito y al progresivo aumento de la inflación impactando indirectamente en el consumo. No obstante, en términos generales, las expectativas de crecimiento del mercado residencial en Las Palmas son positivas, tanto en actividad como en precios, aunque persiste un sentimiento de prudencia debido a la dependencia que tiene las islas del sector turístico internacional.
En este contexto se detecta un creciente interés por la promoción de obra nueva, especialmente en nuevas zonas de expansión cercanas a la capital. Del mismo modo, también destaca el interés de las promotoras por el suelo con gestión ante la escasez de suelo finalista. No obstante, priman los suelos con gestión sencilla que conlleven actuaciones no demasiado complejas como estudios de detalle, o actuaciones de dotación cerca de la playa.
Finalmente, los altos niveles de turistas recibidos en el último semestre han acelerado la inversión en el sector hotelero en Las Palmas, con un aumento tanto en el número de reformas de hoteles como de ampliación de la oferta.
