El último año ha supuesto la confirmación de la recuperación económica en España, si bien 2019 deja entrever algunos indicios de desaceleración. El sector inmobiliario, uno de los ámbitos más ligados a esta evolución, pero también más lentos de reacción, ha cerrado un ejercicio destacadamente positivo en 2018 con un crecimiento continuado de la ratio interanual de préstamos hipotecarios, la disminución del endeudamiento de los hogares y precios que siguen al alza debido al alta demanda y al aumento de las rentas personales.
En este contexto, Axis Corporate ha presentado la tercera edición del Observatorio Assets Under Management, el cual repasa las principales proyecciones y tendencias del mercado inmobiliario. Confirmando la predisposición observada en 2017, las inversiones inmobiliarias dejan de ser productos para pasar a ser servicios: rentas de alquiler, explotación de oficinas, etc. En este sentido, José Masip, socio de Axis Corporate, asegura que «la rentabilidad del activo en alquiler sigue siendo un referente con respecto a otros productos financieros, aunque con mayor disminución del yield con respecto a las zonas denominadas prime».
Precisamente, del informe se desprende un marcado contraste entre la evolución positiva de la rentabilidad de la vivienda y la negativa dinámica de las rentabilidades de otros productos. Mientras que la rentabilidad de los depósitos bancarios se mantiene estática, la de los bonos a 10 años y de los activos de Bolsa (IBEX 35), disminuyen un 0,2% y un 17% respecto al anterior período.
Una de las principales consecuencias producidas por la recuperación del sector financiero ha sido el aumento significativo de la concentración de las entidades en los principales players del mercado, favorecido, a su vez, por la revolución digital. De hecho, el número de entidades nacionales ha pasado de 122 en 2008, a 65 a final de 2017. Así, los 5 bancos principales han pasado a representar el 70% del activo total de negocio en España.
Fijando la atención en la desinversión de la banca, ésta ha alcanzado, durante los últimos 4 años, un importe total de 147.354 millones de euros. De hecho, todavía se estima un stock de 68.457 millones de euros, cuyo 6% ya están incluidos en carteras de venta . Los principales vendedores de activos durante 2018 han sido Santander y BBVA, deshaciéndose del 88% y del 82% de sus activos, respectivamente. A una cierta distancia les sigue CaixaBank, que se ha desprendido de hasta un 63% de sus activos. Por el contrario, el top 3 de compradores de activos lo encabezan Cerberus, Blackstone y Lone Star Funds, con un importe de activos comprados de 42 mil millones de euros, 32 mil millones de euros y 20 mil millones de euros, respectivamente. No obstante, el nivel de stock pendiente hace que se tengan que buscar medidas de salida como la creación de plataformas de transacciones para préstamos dudosos o la apertura de operaciones en mercados extranjeros, lo cual permitirá sanear con mayor rapidez los balances de las entidades.
Con todo, el pasado período se ha caracterizado también por la entrada de ciertos players que están aprovechando la presente situación: los pisos turísticos. Actualmente, 1 de cada 10 activos en alquiler pertenecen a plataformas como Airbnb, Minty Host. Esta situación ha provocado que, desde su entrada en juego (aproximadamente en 2014), los precios de alquiler hayan subido hasta un 38%. La previsión es, además, que los precios sigan al alza hasta que se regularice dicho fenómeno.
El top 5 de servicers concentra 184 mil millones de euros de los assets under management
Actualmente, son cinco las corporaciones que concentran la práctica totalidad de los activos inmobiliarios bajo gestión. En primer lugar, está Altamira, le sigue Haya, Anticipa, Servihabitat y Solvia. Quedan, en un segundo plano, servicers como: Divarian, Liberbank, IberCaja, Abanca, Copernicus, Neinor, Hispania, Aktua, Hipoges o Finsolutia.
Escalada en el ranking de las socimis y previsión de afianzamiento en 2019
El año 2018 ha sido el de la proliferación de las socimis. Tal y como se preveía en la anterior edición del observatorio, éstas reafirman su papel dinamizador del mercado, y han contado con participación en el Mercado Alternativo Bursátil y en el Euronext, con 17 y 2 nuevas firmas respectivamente, sumando ya un total de 64 empresas cotizadas.
El año 2019 parece que será el de su afianzamiento, en gran medida favorecidas por el entorno que las acoge: desintermediación bancaria, principios de regulación como el sandbox -el cual dotaría de mayor seguridad a las operaciones, a pesar de la propuesta del incremento en el impuesto de sociedades- y el interés por parte de los inversores extranjeros. Asimismo, los indicadores macroeconómicos hacen pensar que el incremento del consumo podría dar lugar a más actividad, y, por lo tanto, a mayores rentabilidades del sector.