Madrid. Según la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, en los últimos doce meses se ha producido un descenso del 1,62% en el número total de viviendas ofertadas, quedándose en 23.125. El 36,8% de la oferta de vivienda plurifamiliar de la Costa del Sol se encuentra disponible, mientras que en la de tipo unifamiliar la cifra alcanza el 41,5%, lo que en términos generales se traduce en que más del 43% del total de las viviendas ofertadas del litoral se encuentran sin vender. Además, se ha detectado un aumento significativo del stock de viviendas disponibles que se encuentran “llave en mano” (construcción finalizada y listas para ser ocupadas). En viviendas plurifamiliares, casi el 96,4% del producto que está disponible se encuentra en esta situación.
Además, en el último año se han detectado tan solo cuatro promociones nuevas, que suponen únicamente un 0,7% sobre la oferta total en comercialización. El tamaño medio de estas promociones de viviendas en altura analizadas alcanza las 98 unidades, mientras que en el caso de las promociones de viviendas unifamiliares es de 32 unidades.
La vivienda media de tipo plurifamiliar es un piso de dos dormitorios, con una superficie media de 138 m² y un precio medio final de 289.450 euros, lo que representa un valor medio de 2.103 €/m². En el caso de vivienda unifamiliar la vivienda media es un chalet de tres dormitorios con una superficie media de 234 m² con un precio final de 407.551 euros, que representa un valor medio de 1.741 €/m². El precio medio ha descendido, según estas cifras, un 16,4% con respecto al mismo periodo del año anterior.
En cuanto al papel de las entidades financieras en el marco actual del mercado residencial en la Costa del Sol, es necesario señalar que, a diferencia de años anteriores donde la gestión y comercialización de viviendas por parte de las entidades financieras era un proceso recién iniciado, durante 2011 se ha consolidado completamente esta actividad habiéndose convertido (en figuras clave del mercado inmobiliario. Éstas están asumiendo el rol de las promotoras, ya que comercializan y gestionan un volumen creciente de oferta, tanto a través de estructuras propias como externalizando servicios. Se han identificado un total de 56 promociones comercializadas por bancos y cajas, lo que supone un 20% de las promociones analizadas. Se trata de un volumen significativo, y que con mucha seguridad se incrementará una vez se adjudiquen las promociones paralizadas.
“En algún momento saldrá al mercado esta oferta que se encuentra paralizada, y si no lo ha hecho aún es debido al intento de ir liquidando stock disponible que ya están gestionado en la actualidad, y que no está siendo absorbido por la demanda”, aseguran desde la consultora inmobiliaria. Asimismo, se ha detectado la existencia de planes comerciales conjuntos de comercialización entre promotor y entidad financiera, una coexistencia de dos vías de comercialización que puede, en algunos casos, convertirse en una etapa previa a la toma del control del banco sobre la promoción.
Contracción de la demanda
A nivel tanto nacional como extranjero, se ha observado un claro descenso de la demanda como consecuencia, no solo de los altos precios alcanzados, sino también por los problemas derivados de las extremas restricciones de acceso a la financiación y por la incertidumbre existente sobre la futura evolución económica y el negativo comportamiento del mercado de trabajo, lo que empaña la posibilidad de unas expectativas claras de crecimiento.
Se ha dado a su vez un incremento de los plazos medios de comercialización en el último año, con un descenso de los ritmos de ventas con respecto a 2009. El plazo medio necesario para la venta de promociones plurifamiliares alcanza los 117 meses. En el caso de promociones unifamiliares, los plazos medios de comercialización alcanzan los 116 meses.
En lo que se refiere a financiación en la compra de vivienda en la Costa del Sol, el 85,3% de las promociones en vivienda plurifamiliar ofrecen financiación, mientras que las de tipo unifamiliar el porcentaje alcanza el 79,1% del total.
Perspectivas
La oferta inicial de viviendas en venta seguirá bajando en ambas tipologías (plurifamiliar y unifamiliar), como consecuencia de falta de nuevos proyectos, así como por la paralización de proyectos en curso. Quizá este descenso se vea atenuado puntualmente por la vuelta al mercado, bajo la gestión de los bancos, de proyectos que hayan estado fuera de comercialización años atrás.
Seguirán paralizándose, sin embargo, nuevos proyectos en los próximos meses, debido principalmente a la falta de un nivel de preventas razonable, lo que llevará a algunos agentes del sector a plantearse nuevas estrategias. Estas pueden ir, por ejemplo, desde cambiar la estrategia de comercialización de la promoción de la compraventa hacia el alquiler, el destinar los proyectos al uso por parte de empleados, hasta intentar vender a inversores todo el stock a descuento o simplemente esperar.
En municipios como Torremolinos y Benalmádena se espera un mayor índice de vivienda que pasará a aumentar el mercado de alquiler de la zona. En cualquier caso, estos dos municipios seguirán teniendo el mejor comportamiento en cuanto a ventas se refiere, debido a un menor precio medio del m² y al componente de primera residencia.
Las negativas expectativas económicas en España, reforzadas principalmente por la mala situación del mercado laboral, van a mantener previsiblemente unos reducidos niveles de demanda de compradores españoles, salvo en aquellos casos en los que los márgenes sean altos (a partir del 40%). En el caso de los inversores extranjeros, se espera una mejora en la demanda de viviendas una vez que empiece a consolidarse en sus países de origen de manera clara el cambio hacia una etapa de expansión económica. Deberá ir acompañado de un ajuste en los precios que muestre que la inversión en el mercado residencial en Costa del Sol es una opción verdaderamente atractiva así como segura jurídicamente desde el punto de vista urbanístico.
Se espera por último un incremento de los plazos de comercialización a causa del retorno al mercado de promociones paralizadas en años anteriores y a la restricción en la concesión de créditos hipotecarios. Las ventas serán en algunos casos inexistentes incluso con grandes descuentos, debido a la mala concepción en origen del producto. Esto empujará la tendencia a que los niveles de ventas serán un año más considerablemente bajos.
