El alquiler con derecho a compra se ha convertido en una de las principales
soluciones ante la dificultad de acceso a la vivienda en propiedad. Según el ‘1er Informe sobre el Mercado de Alquiler con Opción a Compra en España 2024’ realizado por Gradual Homes, parte de Grupo Pryconsa, las dos principales razones de elegir esta fórmula son: la falta de capital suficiente para la entrada, los impuestos y los gastos de compraventa de adquirir un inmueble (75%), y la necesidad de disponer de una mayor flexibilidad de pagos (12%).

Este estudio, el primero específico sobre el mercado del alquiler con derecho a compra realizado en el sector, ofrece una radiografía del perfil del demandante de este modelo, revelando que, aunque estos inquilinos cuentan con buena capacidad adquisitiva, no disponen de los ahorros necesarios para pagar los gastos iniciales para
comprar un inmueble, o prefieren no descapitalizarse a corto plazo para no sacrificar su estilo de vida actual.

Concretamente, el análisis muestra que la mayoría (36%) gana entre 1.500 € y 2.500 € netos, seguido de un 26% que percibe entre 2.500 € y 3.500 €, un 13% que supera los 4.500 €, y un 11% que tiene rentas mensuales por debajo de los 1.500 €, reflejando el interés de perfiles con ingresos relativamente altos.

También se destaca que el 78% de los interesados en esta modalidad tiene contrato indefinido, mientras que el 10% es autónomo, el 6% es funcionario y otro 6% cuenta con contratos de otro tipo, como fijos discontinuos o a tiempo parcial, lo que demuestra que los demandantes de este modelo disfrutan de estabilidad económica y laboral.

Otro dato importante es que el 78% tiene algún tipo de préstamo vigente, que requiere un desembolso medio de 309 € mensuales. En concreto, un 42% está pagando un crédito personal, el 19% una hipoteca y un 17% tiene otro tipo de obligaciones crediticias (coche, IT…). Este nivel de endeudamiento puede ser un obstáculo para acceder a la compraventa, ya que las entidades financieras suelen considerar el total de la deuda a la hora de conceder una hipoteca.

En este contexto, “el incremento progresivo de los precios en los inmuebles en venta y en alquiler no está ayudando a recabar o poder disponer del capital necesario para comprar. Según el Banco de España, hoy en día, adquirir una vivienda requiere un esfuerzo potencial que supera los siete años de salario, y el acceso a la financiación es cada vez más limitado, con un LTV medio que apenas supera el 60% y requisitos estrictos, lo que obliga a los compradores a contar con un ahorro previo significativo. En paralelo, el alquiler consume una parte cada vez mayor de los ingresos familiares, con una tasa de esfuerzo que ya supera el 40% en muchos casos, muy por encima de los niveles recomendados”, señala Guillermo Estévez, director general de Gradual Homes. “Ante este escenario, el alquiler con derecho a compra emerge como solución para abrir el mercado inmobiliario a muchos potenciales compradores totalmente excluidos que necesitan mejorar su capacidad de ahorro, y poder hacer frente a una entrada”, añade.

Por sexo y edad: hombre, soltero y de entre 30 y 45 años

De acuerdo con el ‘1er Informe sobre el Mercado de Alquiler con Opción a Compra en España 2024’, el interés por esta modalidad no se limita a los más jóvenes. Aunque el 47% de los interesados tiene entre 30 y 40 años, destaca un significativo 30% en el rango de 40 a 50 años, así como un 6% de personas mayores de 50 años. En opinión de Guillermo Estévez, “la coyuntura actual está provocando que muchas personas estén retrasando decisiones vitales que están generalmente muy unidas a la vivienda”.

En cuanto a su estado civil, el 44% está soltero, el 40% está casado, el 12% ha pasado por una separación o divorcio, y el 4% tiene pareja de hecho. Asimismo, el 33% de los solicitantes cuentan con dos hijos, frente al 60% que tienen uno o ninguno.
Además, a pesar de que el acceso a la vivienda es considerablemente más complicado para quienes lo hacen en solitario, al depender de una sola nómina, el estudio muestra que el 55% opta por esta modalidad de manera individual, frente al 45% que lo hace en pareja.

Otras características que definen al perfil del demandante del alquiler con opción a compra es que son principalmente hombres (60%) y de nacionalidad española (77%). El resto son de América Latina (15%), otros países europeos (5%) y el 4% proviene de otras regiones del mundo.

Un precio medio de entre 150.000 € y 200.000 € y listas para entrar a vivir, principales características de las viviendas demandadas

El estudio realizado por Gradual Homes refleja que el 53% de los interesados busca inmuebles en un rango de precios que oscila entre los 150.000 € y los 300.000 €, mientras que un 17% busca propiedades entre 300.000 € y 400.000 €, y un 12% por encima de los 400.000 €, mostrando, por tanto, una orientación hacia inmuebles de precio medio.
Por tipo de inmueble, los pisos son la opción mayoritaria, representando el 78% de la demanda. En menor proporción, un 7% se decanta por chalets, mientras que los bajos, los dúplex y los áticos representan el 6%, el 5% y el 4%, respectivamente. Los tamaños más solicitados se sitúan en torno a los 90-100 m2, con aproximadamente el 50% de los inmuebles dentro del rango de 80 m2 a 120 m2. Destaca, además, la preferencia por viviendas de tres habitaciones, que acumulan el 55% de las propuestas, y con uno o dos baños, con 82%.

Respecto al estado de las viviendas, únicamente el 4% de las demandadas son de obra nueva, mientras que el 96% son inmuebles de segunda mano en diferentes condiciones: un 72% se encuentra en buen estado y listo para entrar a vivir, mientras que un 16% requiere pequeñas actualizaciones o mejoras estéticas, principalmente para elevar la eficiencia energética del inmueble, y un 8% necesita una reforma más profunda.

Además, al tener mentalidad de propietarios, estos inquilinos son más propensos a invertir en mejoras, un aspecto especialmente importante en un parque inmobiliario tan envejecido como el español. Para Guillermo Estévez, “el interés por inmuebles de segunda mano está impulsando una tendencia hacia la renovación energética, ya que muchos inquilinos optan por realizar intervenciones que contribuyan a elevar la eficiencia y calidad de las viviendas. De hecho, el 90% de los usuarios de Gradual Homes, aún en fase de inquilinos, realizan algún tipo de mejora en las propiedades que ocupan, lo que demuestra un claro compromiso con el inmueble”. Por ello, tal y como añade el director general de Gradual Homes, “el modelo de alquiler con derecho a compra favorece la renovación de las
viviendas, lo que, a su vez, tiene un impacto positivo en las emisiones y el consumo, con mejoras relevantes de la calificación energética de los inmuebles. También de los barrios, ya que los interesados acuden con vocación de permanencia”.

Respecto a los extras de vivienda más demandados, un 73% de los interesados en el alquiler con derecho a compra elige propiedades con ascensor, un incremento notable en comparación con años anteriores, cuando esta cifra no superaba el 50%. En cuanto a otras características, un 36% de las viviendas que proponen cuenta con trastero, un 35% con garaje y un 7% dispone de balcón o terraza.

Este informe se basa en el análisis de una muestra de más de 1.000 interesados en el modelo de alquiler con opción a compra de Gradual Homes, entre los años 2022 y 2024. La información analizada incluye tanto las características de los clientes interesados en la modalidad de alquiler con opción a compra en España como las de las viviendas propuestas. La selección de la muestra y el procesamiento de la información han seguido criterios internos con el objetivo de identificar tendencias relevantes en el mercado de manera ética y responsable.