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El crecimiento de los hogares urbanos ya triplica al de la población en Europa

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Greystar, líder mundial en inversión, desarrollo y gestión de vivienda de alquiler, ha llevado a cabo un estudio que revela que la tasa de crecimiento de los hogares en zonas urbanas en Europa triplica al crecimiento de su población. Esta tendencia se basa en tres ejes estrechamente interrelacionados: el crecimiento de la población, la urbanización y la creación de hogares. El crecimiento de la población se ve impulsado por la tendencia a la urbanización en pueblos y ciudades, que a su vez se ve impulsado por el crecimiento de los hogares unipersonales. Como consecuencia, los hogares urbanos en la Unión Europea, excluyendo al Reino Unido, han crecido un 10% desde 2010, mientras que, en ese mismo periodo, la población solo ha aumentado en un 3%.

Con independencia de esa tendencia, la investigación de Greystar ha registrado un fuerte aumento en los precios de la vivienda en todo el mundo, impulsado en gran medida por las presiones del lado de la oferta y por unos tipos de interés a unos niveles históricamente bajos. En Alemania, uno de los países europeos con uno de los mercados de alquiler privado más desarrollados, los precios de la vivienda han crecido un 20% más rápido que los ingresos y un 25% más rápido que los alquileres en los últimos cinco años.

Estos datos, sumados al aumento de los depósitos, han puesto a la propiedad fuera del alcance de muchos bolsillos y convertido al alquiler en la única opción asequible. Si, en 2010, el 28% de la población europea tenía suscrita una hipoteca, en 2018 esa cifra habia disminuido al 26%, mientras los inquilinos en régimen de alquiler pasaban del 17 al 22% en el mismo periodo. A esas tasas de crecimiento, los inquilinos en regimen de alquiler superarán a los hipotecados en 2024 -una tendencia que podría verse acelerada por el impacto del COVID-19, que reducirá el ahorro de las familias y hará aumentar los depósitos requeridos.

Nigel Allsopp, Senior Director de Investment Strategy & Research en Greystar, ha señalado que «es ampliamente conocido que la demanda de vivienda se basa en tendencias demográficas, de modo que, cuantas más familias hay, más viviendas se necesitan. Sin embargo, nuestro análisis revela que hay tres ‘ejes’ distintos e interrelacionados que impulsan la demanda de vivienda urbana. El aumento de la población general incrementa la demanda de vivienda a nivel nacional. A continuación, la urbanización concentra la demanda en pueblos y ciudades. Y, finalmente, esa demanda se fragmenta en hogares urbanos cada vez más pequeños, a menudo unipersonales. La mayor parte de este crecimiento en la formación de hogares urbanos se concentra en la vivienda de alquiler, ya que la asequibilidad del precio es una barrera de entrada para los compradores primerizos. En consecuecia, esperamos que la vivienda de alquiler supere a la de propiedad durante el próximo ciclo».

Por su parte, Mark Allnutt, Senior Managing Director de Greystar en Europa, ha dicho que «los mercados de vivienda en Europa están crónicamente desabastecidos y la finalización de obras no sigue el ritmo de la creación de hogares. Los permisos siguen estando dos tercios por debajo de su anterior máximo y un tercio por debajo de la media a largo plazo. El stock actual están anticuado, mal configurado y mal gestionado, y gran parte del mismo se construyó antes de la Segunda Guerra Mundial. Ya no cumple su finalidad, en especial si consideramos el cambio hacia el teletrabajo y el mayor énfasis en el bienestar. Es importante señalar asimismo que, a medida que quienes aspiran a ser propietarios viven de alquiler durante más tiempo, es probable que tengan salarios más altos y una mayor inclinación a pagar alquileres más elevados por la vivienda adecuada. Querrán opciones de alquiler que se ajusten a sus necesidades y a las expectativas de los estilos de vida contemporáneos, lo cual apunta a una mayor demanda de edificios altamente equipados construidos para el alquiler».

El precio de la vivienda y los intereses hipotecarios bajarán más debido a la crisis 

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Según el Consejo General de COAPIS de España, «la vivienda va a bajar más, aunque ante está situación también se podrán endurecer las condiciones de las hipotecas».

Se espera una ‘guerra’ entre entidades financieras para subrogar las hipotecas de una entidad a otra, lo cual puede beneficiar el consumidor dependiendo de su perfil económico.

La pandemia del coronavirus ha provocado una crisis sanitaria y una recesión económica muy importante, perjudicando al mercado laboral de una manera drástica. Cada día hay más población desempleada, lo cual hace que el mercado inmobiliario se resienta; de hecho, «la vivienda va a bajar más, aunque antes está situación también se podrán endurecer las condiciones de las hipotecas», asegura Cayetano Rengel Pérez, vicepresidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España.

No solo el precio de las viviendas está destinado a una bajada para acercarse a la situación económica del país, sino que las condiciones hipotecarias en estas fechas son más aceptables y se espera una ‘guerra’ entre entidades financieras para subrogar las hipotecas de una entidad a otra, situación que lo cual puede beneficiar el consumidor dependiendo de su perfil económico.

En concreto, «hay dos perfiles de consumidores: los que estén en una buena situación económica y no se vean afectados por la pandemia, pueden aprovechar la situación, bajada de precios y bajada de intereses en las hipotecas, porque serán favorecidos por los bancos», asegura Cayetano Rengel Pérez. Por otro lado, no será así para los que tengan un perfil más delicado económicamente, ya que tendrán más problemas con las condiciones hipotecarias.

Situación actual del mercado de compraventa inmobiliaria

Las ventas del primer trimestre de 2020 bajaron de un 30%, en el segundo trimestre el porcentaje a la baja llegó hasta el 50%. Con estos parámetros, el tercer trimestre ha sido también un período con porcentajes importantes a la baja en la venta de todo tipo de inmuebles, como vivienda, hoteles y oficinas, entre otros.

En definitiva, el último trimestre se habría caracterizado, en tiempos normales, en un buen momento para financiar la compra de viviendas a través de una hipoteca, pero «el futuro no será nada halagüeño si sigue la virulencia de la pandemia y las condiciones socioeconómicas sean tan problemáticas», vaticina el vicepresidente del Consejo General e COAPI de España.

Sobre el Consejo General de APIs

El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España, actualmente presidido por Gerard Duelo -también presidente del COAPI de Barcelona-, es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los Colegios en que éstos se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las Comunidades Autónomas, otros poderes u órganos del Estado y las instituciones internacionales. Representa a 46 colegios de toda España y a unos 10 mil agentes.

La superficie visada de obra nueva cae un 21%, con 11.000 viviendas que no se construirán

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La crisis sanitaria, social y económica provocada por la pandemia de Covid19 ha devuelto a la construcción a cifras de visado del año 2016. La superficie visada en proyectos de ejecución de obra nueva acumula una caída del 21% entre enero y septiembre (3,5 millones de metros cuadrados menos).

En número de viviendas, el impacto de la pandemia se traduce en 11.046 viviendas visadas menos que en el mismo periodo del año anterior, en el que se visaron 78.835. Así lo reflejan los datos agregados de los Colegios Oficiales de Arquitectos, que constatan igualmente una disminución de la superficie rehabilitada residencial del 7,61% que alcanza el 38% en el caso de la superficie rehabilitada no residencial.

Antes de la declaración del Estado de Alarma, el pasado 14 de marzo, la estadística mostraba una ralentización en el número de visados de vivienda y de superficie visada. Sin embargo, el visado tocó fondo en los meses de marzo, abril, mayo y junio, coincidiendo con el confinamiento y las semanas de hibernación de la economía para contener la propagación del coronavirus.

En ese trimestre, la superficie residencial visada en obra nueva se desplomó hasta el 38% y el 39,3% en mayo y junio en comparación con los mismos meses de 2019, si bien la superficie no residencial autorizada empezó a resentirse en marzo. Ese mes del 41,6% respecto al mismo mes del año anterior.

El descenso es más ligero en la rehabilitación integral y parcial de viviendas, donde el número de inmuebles visados ha caído un 6% entre enero y septiembre, con 18.330 rehabilitaciones visadas frente a las 19.506 del mismo periodo de 2019.

En este sentido, las operaciones empezaron a contenerse en el mes de abril como consecuencia de la Orden del Ministerio de Sanidad SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas obras en edificios existentes para evitar el riesgo de contagio por Covid19 a personas no relacionadas con los trabajos.

En mayo cayó un 18,6% en comparación con el mismo mes del año anterior y remontó cuando el Gobierno levantó las restricciones a las reformas para volver a desplomarse un 48,4% en julio respecto al mismo mes de 2019.

Los altibajos que ha registrado la rehabilitación de viviendas en España aparecen de una forma más marcada en los datos sobre superficie residencial y no residencial. En la primera, se constata una caída ya en marzo del 13,7% que continúa en abril hasta alcanzar el 23,5% y, aunque se modera en los meses de mayo y junio (con un descenso del 6,5% y del 5%, respectivamente), vuelve a disminuir de forma acusada en julio hasta llegar al 30,3%.

La caída acumulada del 7,61% en la superficie rehabilitada de carácter residencial representa 197.101 metros cuadrados visados menos que en el mismo periodo de 2019. Pero, sin duda, los peores datos se registraron en superficie rehabilitada no residencial, donde la caída interanual acumulada es del 38% (1.418.549 metros cuadrados menos).

Como ha explicado el presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), Lluís Comerón, en el transcurso de una rueda de prensa, «que la caída en el número de viviendas rehabilitadas haya sido inferior a la que registra la obra nueva puede llevar a pensar que pudiera ser contracíclica. Pero, en realidad, los datos de superficie rehabilitada, tanto ahora como en la pasada crisis, nos advierten de que, en tiempos de crisis como el actual, la rehabilitación no se comporta como un elemento de estabilidad en nuestro sector. Si no se habilitan cuanto antes ayudas públicas, enmarcadas en un plan estratégico, la rehabilitación por sí sola no tiene capacidad para amortiguar una desaceleración en el sector».

Hasta el mes de septiembre se han dejado de visar en España 11.046 viviendas en relación con el mismo periodo del año anterior y, aunque a partir de ese momento, se registra una ligera mejoría (con un aumento del 7% en vivienda nueva visada y del 10,9%, en rehabilitación integral y parcial), el CSCAE pide tomar estos datos con cautela, ya que uno de los factores que ha podido influir en este incremento es la aplicación obligatoria de los cambios introducidos en el Código Técnico de la Edificación (CTE) en diciembre de 2019.

El presidente del CSCAE ha alertado de las consecuencias económicas y sociales que tiene la «interrupción» de la actividad en el sector provocada por la pandemia para garantizar el acceso a la vivienda y la adecuación del parque residencial a las necesidades de la ciudadanía. Comerón ha recordado que ya antes de la crisis del Covid19 el sector estaba produciendo menos viviendas que en los años sesenta del siglo pasado.

Con 67.789 viviendas visadas entre enero y septiembre, las cifras acumuladas se asemejan a las de 2016, pero quedan muy lejos de las 144.594 del año 1960, cuando empiezan a recogerse datos de visado de vivienda nueva en España.

«En 2019, se visaron la mitad de las viviendas del peor momento de la historia del visado desde que se tienen registros: el año 1984. Desde la crisis financiera, la actividad en la construcción, especialmente en rehabilitación, se encuentra muy por debajo de las tasas habituales en los países europeos que nos rodean. Ahora, es el momento de aprovechar el potencial del sector para contribuir a salir de la crisis, impulsando la necesaria transformación de nuestras viviendas, pueblos y ciudades para mejorar el bienestar de las personas y la sostenibilidad del planeta», ha reivindicado Comerón, que ha apostado por la rehabilitación, la regeneración y renovación urbanas y la construcción de obra nueva allí donde sea preciso.

Además de la honda huella que ha dejado en el sector el pinchazo de la burbuja financiera, el presidente del CSCAE ha considerado un «grave error» no conservar la titularidad pública de la VPO: «A diferencia de otros países europeos, en España se vendió a particulares y, a partir de 1987, la construcción de vivienda pública siempre ha estado por debajo de las 100.000 unidades al año».

La principal consecuencia es un parque de vivienda pública que no llega al 2,5% con el impacto que ello tiene en el acceso a la vivienda asequible. En este sentido, Comerón ha reivindicado la necesidad de revertir esta tendencia para alcanzar cotas similares a las de otros países de nuestro entorno, donde el parque público de vivienda ronda el 11%, para facilitar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

En este sentido, uno de los datos que arroja la estadística de visado de los Colegios de Arquitectos, a partir de un muestreo aleatorio realizado sobre 1.650 expedientes del primer semestre del año, es que la obra nueva que se está realizando en la ciudad consolidada y no en zonas de expansión, contribuyendo a la regeneración urbana, ronda el 40%.

Preocupación ante un impacto prolongado de la crisis

En correspondencia con los datos objetivos que ofrece la estadística de visado, la percepción de los arquitectos y arquitectas colegiados acerca de la evolución de la actividad en el sector es negativa.

La primera ola del Barómetro de Arquitectura y Edificación, puesto en marcha por el CSCAE, arroja que el 46% de los encuestados prevé un impacto prolongado de la crisis económica y considera que 2021 será peor o mucho peor. Ese pesimismo aumenta entre aquellos profesionales que trabaja en el ámbito de la obra nueva (52,63% frente al 47,67% de quienes trabajan en el ámbito de la rehabilitación).

Preguntados por los tres principales factores que pueden hacer caer la actividad, los encuestados apuntan la caída en la capacidad de encargo de los clientes públicos y/o privados, la incertidumbre provocada por la crisis del Covid19 y las dificultades financieras para la obra nueva y, en el caso de la rehabilitación, además del impacto de la pandemia y la caída de la capacidad de encargo, las trabas impositivas, una fiscalidad desfavorable y la dilación en la tramitación de ayudas.

Los principales factores que pueden revertir la tendencia serían, en obra nueva, un aumento en la capacidad de encargo de clientes públicos y/o privados, facilidades a la financiación de proyectos y la agilización en la tramitación de licencias. En el caso de la rehabilitación, los arquitectos y arquitectas encuestados mencionan el aumento de las ayudas públicas directas a los propietarios de viviendas y a la promoción directa de las obras y la mejora de la capacidad de encargo de los clientes públicos y/o privados.

Debido al impacto de la crisis del Covid19, la actividad profesional cayó para el 60% de los encuestados en el segundo trimestre del año, siendo esta disminución ligeramente superior en el caso de la obra nueva (63,63%) frente a quienes trabajan en rehabilitación (59,97%).

En cuanto al impacto del Covid19 en las obras, el 89,3% de los arquitectos y arquitectas que participó en el sondeo manifiesta que, en ocho meses, no se han detectado contagios en las obras en las que ejerce la dirección facultativa, frente al 10,05% que señala casos en alguna de sus obras.

El Barómetro de Arquitectura y Edificación tiene como objetivo ofrecer a la sociedad la visión de los arquitectos y arquitectas colegiados sobre la evolución de un sector estratégico en el que el trabajo que se realiza en los despachos y estudios de arquitectura se convierte en un indicador avanzado de lo que va a ocurrir.

El primer sondeo se realizó entre el 4 y el 27 de septiembre, a través de la web del CSCAE, con acceso restringido a los profesionales colegiados para garantizar la validez de la muestra. En él han participado 846 arquitectos/as colegiados/as de los que el 69,35% son hombres y el 30,65%, mujeres, en una proporción similar a la estructura del universo de profesionales colegiados en España, del 69,13% y el 30,87%, respectivamente.

Barcelona lleva el modelo de ‘supermanzanas’ al Eixample, con zonas verdes a 200 metros de cada casa

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El modelo de éxito de las ‘supermanzanas’ empieza a expandirse en la trama Cerdà de L’Eixample, en Barcelona, para ofrecer al vecindario un espacio público más saludable, próximo, sostenible, seguro y humano.

De forma progresiva, en L’Eixample se creará una red de 21 ejes verdes y 21 plazas de barrio. En total se ampliará en 33,4 hectáreas el espacio para el vecindario y en 6,6 hectáreas el verde urbano.

El modelo de ‘supermanzana’ de Barcelona actualiza el plan Cerdà del siglo XIX y lo traslada al futuro de la ciudad.

El éxito del modelo de las supermanzanas, como la del Poblenou o la de Sant Antoni, se amplía a un área extensa, densamente poblada y con unos niveles de tráfico y contaminación elevados como es L’Eixample.

Se transformará para que una de cada tres calles sea un eje verde y que cada vecino y vecina tengan una plaza y un eje verde a menos de 200 metros de casa. Las actuaciones previstas son:

21 ejes verdes nuevos, un total de 6,6 hectáreas más de verde y biodiversidad.

21 plazas nuevas en los cruces de las calles, con una superficie de 2.000 metros cuadrados, un total de 3,9 hectáreas, para el paseo, la estancia y el juego.

33,4 hectáreas más para los peatones, una superficie total como la del parque de la Ciutadella.

En toda el área donde se intervendrá se garantiza la accesibilidad en transporte público.

Primeras actuaciones en cuatro calles y cruces

Las primeras cuatro vías que se convertirán en ejes verdes serán las calles de Consell de Cent, Girona, Rocafort y Comte Borrell. Las primeras cuatro plazas se encontrarán en los cruces de Consell de Cent-Rocafort, Consell de Cent-Comte Borrell, Consell de Cent-Enric Granados y Consell de Cent-Girona.

Estas primeras intervenciones modificarán 4,65 kilómetros y 10,35 hectáreas de vías, donde el verde y los peatones serán los protagonistas, y 0,8 hectáreas de superficie en las nuevas plazas.

Para hacerlo posible, se han convocado dos concursos públicos de ideas, uno para las calles y otro para las plazas ubicadas en los cruces, que fijarán las bases para el resto de vías y cruces que se transformarán.

Las propuestas tendrán que cumplir criterios de sostenibilidad, accesibilidad, eficiencia energética, mobiliario urbano inclusivo y materiales de bajo impacto ambiental. Las obras empezarán en el 2022 y costarán 36 millones de euros.

El nuevo modelo de calle, y por tanto los cuatro primeros esos verdes que se impulsarán, tendrán que cumplir una serie de criterios y parámetros que posarán las personas, el verde y los usos cívicos en el centro:

El derecho en el espacio público y la proximidad. Habrá que generar espacios de paseo, espacios que faciliten el juego infantil espontáneo y espacios de estancia confortables. Y se tendrá que prever espacios flexibles que puedan acoger usos ocasionales varios como ferias, conciertos y otras actas. Todo, con visión feminista, priorizando los niños y la gente mayor y favoreciendo los servicios y el comercio de proximidad.

El verde, la energía y el agua: una nueva infraestructura ambiental. Se incrementará al máximo la presencia de verde, tanto en proporción como en calidad. Como mínimo el 20% de la superficie tendrá que ser permeable -no pavimentada-, y de esta, la mitad tendrá que estar plantada con herbáceas.

En verano se garantizará que como mínimo el 80% de la superficie estará en sombra mediante una cubierta vegetal, y se contemplará la posibilidad de ubicar estructuras de sombra que, además, puedan generar energía. Se preverán nuevas fuentes para beber en puntos estratégicos, y el alumbrado se adecuará a los nuevos usos.

Nueva materialidad, accesibilidad y permanencias. Se impulsarán soluciones innovadoras tanto en cuanto al uso de nuevos materiales como las soluciones constructivas y elementos urbanos.

Se utilizará mobiliario urbano inclusivo y soluciones y materiales de bajo impacto ambiental. En cuanto a la accesibilidad, se dará protagonismo en el espacio de peatones, al verde y usos cívicos, siempre garantizando la accesibilidad de los servicios necesarios para el buen funcionamiento de la ciudad.

El pago del alquiler o hipoteca supone un esfuerzo para el 14 % de la población

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La COVID-19 ha hecho que muchas personas encuentren dificultades económicas a la hora de afrontar los pagos por vivienda habitual.

Un tercio de los encuestados (28%) sitúa en tres el máximo de cuotas de alquiler o préstamos hipotecarios impagados en un momento concreto.

La crisis sanitaria derivada de la pandemia mundial ha hecho que la situación financiera de muchas personas se resienta. Grupo KRUK, la compañía de gestión de cobro que ofrece todas las herramientas a sus clientes para que puedan de salir de la situación de deuda, ha realizado una investigación para analizar la situación y comportamiento financiero de la sociedad española en los últimos meses, donde cerca de la mitad de la población (43%) ha afirmado que la COVID-19 le ha afectado a nivel financiero, y reconoce que cuenta con menos ingresos que antes.

Dificultades económicas para afrontar los pagos por vivienda habitual

El pago de un alquiler o hipoteca mensual supone un gran desembolso en muchas unidades familiares, y conseguir realizar estos pagos a tiempo se convierte en un asunto muy complicado en momentos de inestabilidad. Según datos del estudio llevado a cabo por Grupo KRUK, el 17% de las personas encuestadas explicaron que este año, con la COVID-19, les ha resultado más complicado hacer frente a este pago, a pesar de que no suelen tener dificultades para pagar el alquiler o la hipoteca de su vivienda. Para un 14% es un desembolso que habitualmente ya supone un esfuerzo para su economía mensual, y a un 22% les resulta complicado llegar a fin de mes cuando surgen gastos extra de manera imprevista, hecho que tiene como consecuencia la dificultad para pagar su cuota mensual de hipoteca o alquiler.

«Igual que la crisis de 2008 ya supuso que muchas familias tuvieran dificultades para pagar sus hipotecas y alquileres, la situación derivada de la pandemia también ha provocado que muchas personas se encuentren con dificultades para realizar estos pagos habituales», comenta Alina Giurgea, directora general de KRUK España.

Acumulación de deuda: número de cuotas impagadas en un mes

Muchas personas han tenido dificultades puntuales para sufragar el pago de su vivienda habitual, mientras que, para otras, dicha dificultad es algo recurrente. El 64% de los encuestados/as que reconoció haber tenido problemas para pagar alguna cuota, aseguró que como máximo ha tenido solo una cuota atrasada; por su parte, alrededor de un tercio de los encuestados (28%) sitúa en tres el máximo de cuotas de alquiler o préstamos hipotecarios impagados en un momento concreto; y, por último, un reducido grupo del 5% reconoce que ha llegado a tener más de 6 meses de cuotas atrasadas en algún momento.

«En situaciones de crisis como esta en la que nos encontramos ahora mismo, sufragar gastos mensuales fijos y elevados como es el caso de los derivados de la vivienda se vuelve muy difícil. Desde KRUK creemos que es importante proporcionar herramientas que ayuden a hacer frente a las deudas, antes de que las personas se adentren en un espiral de deudas del que cada vez es más difícil salir», explica la directora general de KRUK España.

Los hipotecados pueden recuperar el 100% de la gestoría: calcula cuánto te debe el banco

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El Tribunal Supremo, en una nueva sentencia emitida el pasado 26 de octubre, ha cambiado su jurisprudencia sobre el reparto de las costas de constitución de las hipotecas firmadas antes de junio de 2019 tras reconocer que al banco le correspondía abonar el 100% de los honorarios de la gestoría. En consecuencia, los que tuvieron que pagar por este concepto ahora pueden reclamar su reembolso completo, junto al de los aranceles registrales y al de la mitad de los notariales. Desde el comparador HelpMyCash.com han actualizado su calculadora online de devolución de gastos hipotecarios para que los afectados puedan simular gratuitamente cuánto podrían recuperar.

Recupera 1.200 euros de media

Según el nuevo fallo del Supremo, el criterio establecido por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el 16 de julio de 2020 obliga a cambiar la jurisprudencia que el alto tribunal español seguía hasta ahora sobre los gastos de gestoría. Así, este organismo reconoce que al cliente ya no le corresponde recuperar la mitad de lo abonado por este concepto, sino el 100% de lo pagado.

Ahora bien, el Supremo no ha modificado la jurisprudencia sobre el resto de los gastos de constitución de las hipotecas, por lo que el reparto queda así: el cliente debía pagar la mitad de los honorarios de la notaría y no tenía que abonar nada por el registro y la gestoría. Si le cobraron más por estos conceptos, tiene derecho a recuperar ese dinero.

Pongamos, por ejemplo, que un afectado firmó en su momento una hipoteca media de 150.000 euros. Según la calculadora gratuita de HelpMyCash.com, este podría reclamar la devolución de unos 430 euros en gastos de notaría, de unos 400 euros en honorarios de gestoría y de unos 375 euros en aranceles notariales. En total, por lo tanto, podría recuperar unos 1.205 euros.

El Supremo se adapta a la sentencia del TJUE

Esta modificación llega meses después de que el TJUE estableciera que si un juez considera abusiva una cláusula, puede limitar la devolución de lo pagado por su culpa si al afectado le corresponde pagar algún gasto contenido en ella debido a una «disposición de derecho nacional». En su sentencia, el Supremo reconoce que, en el caso de los gastos de gestoría, no existía antes de junio de 2019 una «norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte» de las costas y que, en consecuencia, «no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas» .

Desde HelpMyCash.com recuerdan que nuestro alto tribunal sí considera avalada su jurisprudencia sobre los gastos notariales y de registro y sobre el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). En un fallo emitido el 29 de julio, el Supremo explicó que en estos casos sí existía una norma nacional que obligaba al cliente a pagar el IAJD y la mitad de la notaría, así que se puede recuperar la otra mitad de los aranceles notariales y todos los registrales. En cuanto a la tasación, en cambio, este organismo todavía no se ha pronunciado, así que habrá que esperar para saber si puede reclamarse su devolución o no.

Jornada sobre el valor de la innovación tecnológica en la construcción

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PTEC: «Debemos afrontar nuevos estándares, evolucionar hacia nuevos productos y procesos de construcción, adaptar metodologías a nuevos ambientes data driven e impulsar procesos de innovación abierta».

Para Sothis había un deseo y una intención de cambio, pero la irrupción del Covid-19 «convirtió ese de transformación digital en una obligación y una necesidad».

Espacio Sothis ha celebrado su primer encuentro dedicado al sector de la construcción, en el que un grupo de expertos ha debatido sobre la digitalización y cómo este proceso tecnológico puede ayudar a hacer frente a los constantes retos que enfrentan las empresas.

Bajo el título Innovación tecnológica y construcción: el gran reto, Espacio Sothis ha puesto de manifiesto el valor de la innovación tecnológica en la industria de la construcción. «Aunque siempre asociemos la construcción a poca innovación, cada proyecto de construcción es innovación pura», afirmó María Moreno, directora técnica y del área Internacional de Seopan, que abrió los contenidos de la jornada con una ponencia en la que abordó los retos a los que se enfrentan las empresas en sus procesos de internacionalización y las posibilidades que la digitalización pueden ofrecer en este nuevo escenario.

Carlos Martínez, director gerente de Plataforma Tecnológica Española de la Construcción (PTEC), fue el responsable de conducir el evento. En su intervención introductoria, Martínez ofreció algunos datos sobre el tejido empresarial español, del que forman parte más de 422.000 empresas del sector de la construcción. Asimismo, enumeró una serie de barreras y palancas existentes dentro del proceso de digitalización. Dentro de las primeras, encontramos la necesidad de encontrar un personal cualificado e invertir en una formación constante o la necesidad de llevar a cambio un cambio cultural dentro de la organización empresarial y particularmente en el sector de la construcción. En cuanto a las palancas, el responsable de PTEC señalaba la importancia del modelo de negocio, el apoyo de una normativa que incentive a las empresas a dar el paso y la inversión en I+D+i: «Es una palanca clara para que la construcción pueda dar estos pasos. Debemos afrontar nuevos estándares, evolucionar hacia nuevos productos y procesos de construcción, adaptar metodologías a nuevos ambientes data driven e impulsar procesos de innovación abierta».

Innovación e internacionalización: procesos paralelos

En referencia a la importancia de la innovación para la industria, la responsable de Seopan puso como ejemplo el proceso contracíclico llevado a cabo por las empresas de su Asociación cuando, a medida que iba bajando la actividad en España como consecuencia de la crisis de 2008, comenzaban a aumentar su presencia fuera; en 2019, de los 76.000 millones de euros que facturaron, el 76% procedió de otros países. Esta internacionalización fue posible gracias a procesos innovadores. «Aunque siempre asociemos la construcción a poca innovación, cada proyecto de construcción es innovación pura», señalaba. «Todo ese conocimiento que hemos desarrollado durante años en España nos ha servido para tener empresas y recursos humanos muy cualificados y valorados fuera».

Este proceso lleva incorporados una serie de retos a los que hay que responder, como afrontarlo con el tamaño adecuado de empresa, la formación y movilización del mejor personal y la capacidad tecnológica o financiera. Una vez conseguido el contrato debe hacerse frente a cuestiones de carácter más local, como aspectos laborales y sanitarios, las condiciones del personal expatriado o la resolución de litigios o conflictos que puedan surgir.

«Mientras estamos enfrascados en nuestros propios retos nos encontramos con los que nos vienen dados del exterior», explicaba Moreno, que puso ejemplos como la crisis sobrevenida tras la caída de Lehman Brothers, el Brexit o el pulso entre China y Estados Unidos, o la pandemia de Covid-19, que ha marcado un antes y un después en estos procesos: «La pandemia ha supuesto un cambio radical. Aquí sí que hemos tenido que innovar todos, nos hemos tenido que adaptar sin tener tiempo para el cambio». Retos que aumentarán en el futuro con el crecimiento de la población mundial -en 2050 dos tercios vivirá en ciudades- o el cumplimiento de los objetivos de desarrollo sostenible.

Camino por recorrer

A pesar de que las empresas españolas dedicadas al sector de la construcción han iniciado sus procesos tecnológicos para adaptarse a estos retos, se trata de una industria con un largo camino por recorrer en materia de digitalización. Según el estudio Informa ePym2019, elaborado por el Observatorio Nacional de las Telecomunicaciones y de la Sociedad de la Información, el de la construcción es el sector a la cola en cuanto al uso de las TIC (tecnologías de la información y la comunicación).

Más optimistas son los datos por países, con las empresas españolas situadas por encima de la media europea en cuanto al uso de estas herramientas, aunque con la asignatura pendiente del comercio electrónico. «El de la construcción es un sector que, a nivel global, va retrasado. Esto nos tiene que empujar a ir a la vanguardia. No solo conformarnos con aprender, sino también querer innovar», concluía la directora técnica de Seopan.

La pandemia como aceleradora de procesos

Tras esta ponencia inicial tuvo lugar un coloquio con expertos sobre la implantación de procesos de digitalización en el sector de la construcción en el que participaron David González Seco, responsable de Midmarket y Canales en SAP; Roberto Rodríguez, CIO de Collosa; Joaquín Gallardo, gerente del Área SAP y Desarrollo Aplicaciones Corporativas en Grupo Aldesa; y Jesús Cervera, responsable sectorial de construcción en Sothis; además de Carlos Martínez y de la propia María Moreno como moderadora de la mesa.

Para Carlos Martínez, el sector debe afrontar «un cambio de mentalidad liderado por la alta dirección. Para ello tienes que buscarte a los mejores, y buscar a empresas que te ayuden a afrontar estos cambios. No solo es la obra, son además todos los procesos productivos, financieros o de compras que deben estar digitalizados».

En esta línea, David González manifestaba que «las empresas de la construcción deben asumir que la tecnología juega un papel fundamental. La tecnología no es un fin en sí mismo, sino que tenemos que verla como algo que nos puede ayudar a mejorar la cuenta de resultados». Además, señaló las ventajas competitivas que aportan estos procesos a la hora de ser un competitivo en un mundo global: «Esto es especialmente importante en empresas de tamaño y mediano, que compiten en el mismo mundo que las empresas grandes pero con una diferencia de recursos enorme que la tecnología puede ayudar a paliar».

La irrupción de la pandemia del Covid-19 ha ocupado buena parte de este debate, con la reflexión generalizada de que ha sido un acelerador de unos procesos que se habían comenzado a dar tímidamente. Como señalaba Jesús Cervera, responsable sectorial de construcción en Sothis, había un deseo y una intención de cambio, pero la irrupción del Covid-19 «convirtió ese de transformación digital en una obligación y una necesidad. Ese ha sido el cambio principal al que las constructoras, desde el área de la tecnología, han tenido que dar respuesta». El primer cambio al que tuvieron que enfrentarse las empresas fue la de ofrecer a sus empleados una infraestructura de teletrabajo de manera inmediata. «Tuvimos que mandar a la gente a casa si queríamos mantener la actividad», añadía Joaquín Gallardo, de Grupo Aldesa. «Los más asombroso ha sido cómo sin implementar prácticamente nada nuevo, con las tecnologías que teníamos en casa hemos sido capaces de lograr un cambio radical». No obstante, Gallardo insistía que este proceso se ha producido como consecuencia de la necesidad, de forma similar a lo que sucedió con la crisis iniciada en 2008, que desembocó en la internacionalización de muchas empresas. Además, señaló la importancia de apoyar a las Pymes que no disponen de esos recursos, para que también puedan implantar un modelo de digitalización en sus organizaciones.

«Estamos ante una de las peores crisis que he conocido en mi vida en el mundo industrial. Tienes que hacer frente a unas restricciones que hacen que si no eres servicio esencial no puedas salir de casa», explicaba por su parte Roberto Rodríguez, CIO de Collosa. «Nuestro esfuerzo ha sido ingente, ya que el tiempo de reacción que tuvimos fue de una tarde a una mañana, haciendo uso de lo que teníamos». Además, destacó la importancia de encontrar un socio adecuado en este proceso, «que conozca tu sector, tu problemática y tu situación financiera. Tu socio tecnológico es el que te guía y te ayuda».

Sobre si estos pasos dados a la fuerza para hacer frente a las restricciones derivadas de la pandemia, los ponentes coincidieron en señalar que, si bien el 100% de los cambios no se van a mantener, sí que tendrán continuidad buena parte de ellos ya que, como señalaba Joaquín Gallardo «se han demostrado positivos y dan valor añadido». «La pandemia ha tenido un impacto muy importante en nuestras vidas y nuestros negocios, pero tenemos una oportunidad para ser mucho más digitales y mucho más productivos», destacaba Carlos Martínez al cierre de la sesión. Para Roberto Rodríguez, en este futuro que se dibuja «solo sobrarán los empleos que no sean capaces de reconvertirse; debemos ser lo suficientemente proactivos para agarrarnos al tren del cambio».

OCU reclama la aplicación íntegra y automática del Euribor negativo en hipotecas variables

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Las políticas de estímulos del Banco Central Europeo han impulsado una progresiva reducción del Euribor hasta alcanzar un mínimo histórico del -0,466% en octubre. Buena noticia para los usuarios de hipotecas variables que, sin embargo, no podrán disfrutar todos por igual.

Y es que, según denuncia la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), aquellos clientes con tipos de interés muy bajos, inferiores al Euribor + 0,466% no podrán beneficiarse íntegramente de dicha reducción, ya que los bancos están aplicando implícitamente una cláusula suelo del 0%. Es decir, consideran que los intereses mínimos de la cuota no pueden ser negativos.

Así, por ejemplo, una persona que hubiera contratado en 2007 una hipoteca referenciada a Euribor + 0,33, con 100.000 euros pendientes en 12 años, y que le correspondiera revisarla en octubre, debería poder empezar a disfrutar de un interés del -0,136%. Pero como el banco solo reconoce el 0%, dejará de aprovechar una reducción de unos 130 euros en un año, ente intereses y amortización de capital.

OCU entiende que la aplicación de un tipo de interés negativo durante un corto periodo de tiempo no altera la naturaleza del contrato de préstamo. Si se calcula la TAE desde el inicio del préstamo, esta será positiva en todos los casos, es decir, el cliente siempre pagará intereses por la deuda contraída.

Una interpretación diferente supondría en la práctica la aplicación de una cláusula suelo. Así lo interpreta la Autoridad Bancaria Europea. Según su presidente, los bancos deberán pagar a sus clientes por las hipotecas que arrojen tipos de interés negativos tras sumar el diferencial, salvo que haya alguna restricción legal.

En España la única restricción la establece la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que impide que el interés remuneratorio en las operaciones a tipo de interés variable sea negativo. Pero solo afecta a los préstamos contratados desde el 16 de junio de 2019, fecha de la entrada en vigor de dicha ley.

Por todo ello, OCU va a solicitar al Banco de España que fije de manera urgente su criterio sobre la aplicación íntegra y automática del Euribor negativo a todas las hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019.

Los hipotecados que puedan beneficiarse de ello deberían reclamarlo ya al defensor del cliente de su entidad. Transcurrido un mes sin recibir respuesta, o si ésta no es de su satisfacción, podrá presentar una reclamación ante el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España.

Madrid modificará el reglamento de la EMVS para agilizar la adjudicación de viviendas protegidas

Redacción
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La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid ha aprobado la modificación del reglamento de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS), lo que permitirá flexibilizar y agilizar la adjudicación de las viviendas protegidas que gestiona el Ayuntamiento y combatir la ocupación ilegal de estos inmuebles, según ha informado la portavoz municipal, Inmaculada Sanz.

Con esta modificación, la EMVS podrá adjudicar de una manera continua los pisos que tiene vacíos y desocupados, es decir, sin necesidad de tener que esperar a que finalice la última convocatoria que mantenga en curso.

Esta modificación, que ya fue aprobada por todos los grupos municipales presentes en el Consejo de Administración de la EMVS, tendrá que ser ahora aprobada definitivamente por el Pleno municipal.

El actual reglamento, vigente desde enero de 2019, exige que haya finalizado la última convocatoria de adjudicación para poder publicitar una nueva, lo que en la práctica impide que la EMVS vaya adjudicando las viviendas que tiene vacías porque finaliza la construcción de alguna nueva promoción o porque recupera algunos de sus inmuebles cuando los adjudicatarios renuncian a ellos o al recuperarlos judicialmente tras ser ocupados ilegalmente.

El objetivo es poner a disposición de todos los madrileños las viviendas de la EMVS lo antes posible, implementando un sistema de adjudicación mucho más rápido y ágil y evitando así que las que están vacías puedan ser ocupadas ilegalmente. Con esta modificación ya no habrá que esperar a que termine una convocatoria y empiece la siguiente, sino que se podrá hacer una adjudicación continuada en el tiempo.

La EMVS ha modificado tres artículos de su reglamento. En uno de ellos se permite a la Comisión Permanente de Adjudicación asignar las viviendas que en cada momento estén disponibles sin necesidad de realizar una oferta concreta, lo que incluye más flexibilidad en el proceso de adjudicación y una importante reducción de plazos.

El actual sistema no resulta totalmente operativo, ya que impide adjudicar viviendas mientras dure un proceso de adjudicación en marcha, algo que suele durar meses. Ahora, según la EMVS vaya teniendo viviendas disponibles, las irá adjudicando en los sorteos reglados entre su bolsa de demandantes.

Un total de 6.300 viviendas que se incrementarán en 4.000 más

El patrimonio de la EMVS asciende a día de hoy a 6.300 viviendas en alquiler distribuidas en 20 de los 21 distritos de Madrid, una cifra que se va a incrementar como mínimo en más 4.000 nuevos pisos que ya están en marcha o que se van a empezar a construir próximamente.

El porcentaje de inmuebles entregados es muy alto, ya que actualmente el 94 % de esas 6.300 viviendas están adjudicadas y tienen un inquilino. El resto están en proceso de adjudicación o a la espera de poder estarlo. Los cambios introducidos en el reglamento agilizarán sacar al mercado estos pisos desocupados.

El registro de solicitantes de vivienda de la EMVS está formado más de 26.000 personas. Los cambios aprobados en el reglamento también acortan los plazos de 15 a 10 días hábiles para que los nuevos solicitantes completen todos los requisitos de documentación en sus solicitudes de inscripción.

MERLIN Properties cierra los nueve primeros meses de 2020 con una facturación de 385 millones de euros 

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MERLIN Properties ha cerrado los nueve primeros meses de 2020 con una facturación de EUR 385,0 millones (de los cuales EUR 380,9 millones de ingresos por rentas), un EBITDA de EUR 275,7 millones y un beneficio operativo (FFO) de EUR 197,3 millones. El beneficio neto consolidado conforme a IFRS asciende a EUR 111,8 millones de euros y no es comparable con el ejercicio anterior por los atípicos (activos vendidos y menor revalorización de cartera que el pasado año). La ocupación aguanta el efecto Covid-19 y se sitúa ya casi en los mismos niveles que antes del inicio de la pandemia, alcanzando el 94,1% y demostrando la calidad y solidez de los arrendatarios.

El valor neto de los activos asciende a 7.410 millones de euros (15,77 euros por acción), lo cual representa un incremento del 3,3% vs. 9M19. En el tercer trimestre no se ha realizado una nueva valoración de los activos (se realiza en junio y diciembre de cada año).

MERLIN Properties continúa gestionando activamente su balance. Tras la emisión y recompra de bonos realizada en julio y el repago anticipado de deuda hipotecaria, el nivel de endeudamiento («LTV») se sitúa en un 40,9%, con una posición de liquidez de EUR 1.179 millones. La Compañía no afronta vencimientos de deuda hasta mayo de 2022. El vencimiento medio de la deuda se ha alargado hasta los 6,2 años.

Oficinas

Evolución del negocio

Buen comportamiento en el período con una subida en rentas like-for-like del 3,0%. Se han firmado contratos por 197.975 m2. Las renovaciones se han hecho a precios superiores al año pasado, logrando un release spread del 4,0% en el periodo. La ocupación se encuentra en el 91,1%, en línea con la alcanzada antes del Covid (91,4% en marzo).

Plan Landmark I

Continúan las obras en Castellana 85 en Madrid y Monumental en Lisboa para su entrega, prevista en el primer trimestre de 2021. Estos proyectos tienen a día de hoy un 100% y un 82% de ocupación, respectivamente, y generarán EUR 14,1 millones de rentas anuales. En el tercer trimestre ha finalizado también la reforma de Diagonal 605. El activo cuenta con una ocupación del 100%, con inquilinos de gran calidad como Credit Suisse y Everis en oficinas, o Levi Strauss y Benetton en los locales de calle.

Centros comerciales

Evolución del negocio

Para los inquilinos retail, MERLIN Properties lanzó una política comercial en marzo (para los locales obligados a cerrar) y en junio, con bonificaciones en la renta para intentar ayudar a los clientes a mantener su negocio en tasas de esfuerzo sostenibles. Como contrapartida, los clientes han extendido el vencimiento de sus contratos hasta 2022, protegiendo la ocupación de la cartera durante 2020 y 2021. MERLIN acaba de lanzar una nueva política comercial para el primer semestre de 2021.

La ocupación ha cerrado el tercer trimestre en un 93,7%, manteniendo los niveles pre-Covid. Tras el confinamiento, la afluencia a los centros comerciales y las ventas de los inquilinos han ido creciendo mes a mes hasta que la segunda oleada ha vuelto a afectar negativamente al tráfico y han comenzado a producirse cierres ordenados por autoridades varias. En términos medios, en los últimos doce meses el tráfico ha caído un 28%, con respecto al período anterior y las ventas un 26%.

Plan Flagship

Porto Pi en Mallorca y Saler en Valencia siguen avanzando en sus reformas. Se prevé que las obras acaben durante el primer trimestre del año que viene. Tras ello, finalizará la reforma de todos los centros comerciales comprendidos en el Plan Flagship.

Logística

Evolución del negocio

Muy buenos números en este segmento, ayudado por el crecimiento en la venta online y la posición de liderazgo absoluto que disfruta MERLIN en el mercado logístico ibérico, con un sólido crecimiento en rentas, tanto en términos comparables like-for-like (+2,9%) como en las renovaciones del período (+8,5%). La ocupación crece hasta el 97,5% (+67 puntos básicos con respecto al segundo trimestre).

Plan Best II & III

La buena dinámica del mercado ha permitido que todos los desarrollos entregados en el marco de los planes Best II & III y en ZAL Port Barcelona, hasta la fecha más de 315.000 m2 de S.B.A., alcancen un 100% de ocupación. En este tercer trimestre se han entregado naves en Seseña, a Carreras y Biogran, en Zaragoza-Plaza II, a DSV y el nuevo centro logístico de Caprabo en ZAL Port Barcelona.

Sólidos fundamentales y balance

Pese al repunte de casos y las nuevas restricciones impuestas en muchas comunidades autónomas, municipios o áreas de salud tanto en España como en Portugal, MERLIN Properties está en camino de igualar o superar la indicación de beneficio operativo para 2020 que se dio al mercado al inicio de la pandemia (EUR 250 millones o EUR 53 céntimos por acción). La Compañía afronta el corto y medio plazo con un balance de situación muy sólido y una posición de liquidez de casi EUR 1.200 millones de euros. Solo el 9% de los contratos vencen en 2021, año en que la compañía contará además con unos EUR 20 millones de rentas adicionales derivadas de los nuevos alquileres firmados en Landmark y Best II & III, que entrarán en producción en el período. MERLIN ha diseñado un plan comercial para 2021, del que ofreceremos detalles una vez acordado con los inquilinos. Estimamos que este nuevo plan tendrá un impacto menor en resultados que el de 2020 y seguirá, no obstante, tratando de mantener las tasas de esfuerzo en niveles razonables y sostenibles.

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