Madrid. “Si se analiza este ajuste inmobiliario en términos de su impacto sobre la inversión residencial, la demanda de viviendas o el empleo del sector, podría decirse que el grueso del proceso de ajuste ya se ha realizado”, recoge el Banco de España en su último Boletín Económico. Del mismo modo, “en 2011 parece probable que los precios sigan moderándose, de modo que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda no aumente al desaparecer la desgravación fiscal para los contribuyentes de mayores rentas.
Tras analizar todos los datos, el organismo supervisor establece que ese ajuste del sector inmobiliario, que no de los precios, se aprecia en el descenso “intenso y rápido” de algunas variables. Como esa inversión residencial, que ha pasado de representar el 9,5% del PIB en 2007 al 4,5% en el tercer trimestre de 2010, por debajo del anterior mínimo. O el de las viviendas iniciadas en 2010, que serán probablemente solo una sexta parte de las comenzadas apenas tres años antes. En cuanto al empleo, a pesar de la falta de datos concretos, la mayoría del millón menos de trabajadores que hay en la construcción se deriva de esta desinversión residencial.
Respecto al stock, el Banco de España estima que es “una rémora para la recuperación de la inversión residencial”. Por ello, la iniciación de viviendas podría mantenerse en el futuro próximo en una magnitud bastante limitada, “por debajo del mínimo alcanzado en la recesión de comienzos de los noventa”, apunta el estudio.
Se apoya para llegar a esta conclusión en que entre enero y septiembre de 2010 se han iniciado tan solo 137.000 viviendas, cifra coherente con el exceso de oferta existente y con la debilidad de la actividad económica. Y deja entrever que, aunque esta cifra podría incrementarse en los próximos trimestres, “no parece probable que vaya a alcanzar con rapidez un dinamismo más sustancial”.
En cuanto a la evolución de los precios, y a la luz de la experiencia de otros ciclos, de otros países y de la evolución de los indicadores de accesibilidad, que siguen apuntando a que el precio de la vivienda absorbe una parte excesivamente elevada de la renta disponible de las familias, “el ajuste de los precios de la vivienda podría continuar”.
Es cierto, subraya el Banco de España, que algunos factores fiscales han podido amortiguar el ajuste de los precios en 2010, pero ya en 2011 parece probable que los precios sigan moderándose, de modo que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda no aumente al desaparecer la desgravación fiscal para los contribuyentes de mayores rentas. En este sentido, algunos cambios regulatorios, como la mayor neutralidad fiscal entre las decisiones de adquisición respecto al alquiler, deberían tender a moderar los precios de la vivienda.
Al mismo tiempo, las propias dificultades que encuentran algunos propietarios para vender sus viviendas y los cambios regulatorios para proporcionar mayor seguridad jurídica en los contratos de alquiler, podrían animar a más propietarios a poner sus viviendas en alquiler, incrementando la oferta existente y facilitando el acceso de más familias a los servicios residenciales a través de esa vía, que no requiere endeudamiento.
La trayectoria futura del ajuste va a depender de modo esencial de la demanda de vivienda que emerja, en función de los datos demográficos que ya “no ejercerán el efecto tan expansivo que tuvieron en la fase de auge, a la luz de las previsiones publicadas recientemente por el INE, donde se estima una estabilización de la población en la próxima década, con un aporte positivo, pero pequeño, de los flujos migratorios”.
Con todo, la tendencia observada en los años de expansión hacia un menor tamaño de los hogares, que se ha detenido en la crisis, podría reactivarse de nuevo, lo que impulsaría la demanda. En este sentido, la elevada proporción que representan los jóvenes que viven en la casa familiar en España en comparación con otros países sugiere que, si las perspectivas de renta mejoran y los precios de la vivienda se moderan, existe una demanda embalsada que podría emerger.
Tampoco puede descartarse que en este período de ajuste un cierto nivel de demanda haya permanecido retraído a la espera de un mayor ajuste de los precios, por lo que el descenso de estos podría animar nuevas adquisiciones.
Todos estos factores llevan a pensar que asistiremos a un proceso de absorción gradual del exceso de oferta acumulado, que será lento, de modo que la inversión residencial no contribuirá a la expansión de la actividad en el futuro próximo, pero que podría ir ganando dinamismo a medida que los precios se ajusten y las perspectivas económicas mejoren.
Además, es importante destacar que, frente a estos rasgos generales del proceso a escala nacional, podrían observarse diferencias en el ámbito regional y provincial, en la medida en que algunas variables fundamentales de ese proceso —como, por ejemplo, el exceso de oferta acumulado— son muy distintas en los mercados locales de la vivienda, de modo que esa situación de lenta mejora podría convivir con un cierto dinamismo en algunas áreas y con una debilidad más persistente en otras.
