Benidorm (Alicante). Los participantes en la Cuarta Sesión del 11º Congreso Notarial Español, que se ha clausurado en Benidorm y que ha estado dedicada a La autonomía de la voluntad en el Derecho patrimonial, han coincidido en señalar la necesidad de inyectar mayores dosis de regulación en el sector inmobiliario y en los contratos hipotecarios para reforzar las garantías de los consumidores.

Los notarios están en condiciones de ofrecer al ciudadano algunas modalidades de garantía privada, mucho menos gravosas, como una hipoteca unilateral sobre la propia finca afectada por la actuación; una hipoteca mobiliaria o una prenda ordinaria de depósitos a plazo, y acciones o participaciones sociales.

Una figura “introducida por la legislación valenciana que aprovecha la vieja cualidad de título ejecutivo que tiene la escritura pública”, recordaron antes de precisar que, “por esta modalidad de garantía, el propietario adquiere, en escritura pública, la obligación de pagar las cuotas de urbanización, lo que no produce ningún gravamen sobre sus bienes ni está sujeto a ningún impuesto, por lo que resulta sumamente sencilla y económica”.

En la cuarta y última mesa redonda, moderada por el notario honorario Víctor Manuel Garrido de Palma, el notario valenciano y ponente general, Manuel Ángel Rueda, en su análisis sobre el urbanismo, señaló la necesidad de “pasar del modelo desarrollista de años anteriores, propio de una época de esplendor económico, a uno sostenible, con una ocupación y consumo de suelo más razonable”.

Para Rueda “el principio esencial del nuevo modelo sería la sostenibilidad económica y social enmarcada en el respeto al medio ambiente”. En su opinión, sería necesario “recuperar algunas facultades propias del derecho de propiedad del suelo, actualmente sustraídas al mismo en beneficio de las administraciones y los urbanizadores”.

En el debate precedente, la tercera de las mesas redondas, los ponentes debatieron sobre las opciones legales para alcanzar soluciones equilibradas entre acreedores y deudores a la hora de establecer las condiciones de una ejecución hipotecarias.

En este sentido, el vicepresidente del Notariado Joan Carles Ollé fue explícito. “En el actual sistema de ejecuciones hipotecarias, hay determinadas disfunciones o situaciones perjudiciales o abusivas para el deudor, que es preciso corregir en aras de una mayor equidad. La figura de la dación en pago obligatoria que se está reivindicando desde diversos sectores, tiene el inconveniente que conduce inexorablemente a la pérdida de la vivienda”. Ollé, decano del Colegio Notarial de Cataluña, precisó, además, que “los notarios  somos partidarios de soluciones novativas, extrajudiciales, mediadoras que busquen alternativas y soluciones a la pérdida de la vivienda de las familias, como limitar los intereses de demora, claramente excesivos en estos momentos; reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es claramente mejorable en muchos aspectos; potenciar el procedimento de ejecución extrajudicial, que es más rápido, sencillo y económico; regular el concurso de particulares o, incluso, estudiar y promover una ley de segunda oportunidad, a la manera otros países de nuestro entorno, como Bélgica, Alemania o Francia”.

El pacto marciano, alternativa a la dación

Otra solución alternativa a la dación fue la expuesta por el notario de Madrid, Javier Gardeazábal, la conocida como pacto marciano. “Un acuerdo proveniente del Derecho Romano que ofrece la posibilidad de que, mediante una tasación independiente, se pueda quedar el acreedor con la finca sin procedimiento judicial, a trueque de quedar liberado el deudor, sin necesidad de adjudicación en pago”.

En este sentido, Gardeazábal explicó en su ponencia que “una vez haya sido determinado el valor justo de la cosa, el deudor tendrá derecho a percibir la diferencia entre ese valor y el importe de la deuda. Se evita así el enriquecimiento injustificado del acreedor”. Asimismo, añadía que “para dar eficacia a estos pactos puede ser conveniente la atribución de un poder irrevocable a un tercero que ejecute la venta y realice las operaciones de liquidación y pago de la deuda”. Incluso “sería posible asignar al tercero el papel de árbitro, a fin de integrar la relación jurídica en las cuestiones que pudieran quedar pendientes, como la apreciación de cumplimientos defectuosos o parciales, la fijación de indemnizaciones por defecto o los retrasos, entre otros. Asimismo, el notario de Madrid recordó que la validez de estos pactos ha sido reconocida por la Jurisprudencia y por la doctrina mayoritariamente.

En relación a estos pactos también se pronunció el coordinador de la sesión, José Ángel Martínez Sanchiz, quien puso de manifiesto que “la reciente Orden de Transparencia de 28 de octubre de este año generará la posibilidad de introducir este pacto, que sería una manera de conseguir lo mismo que con la adjudicación en pago, a menor coste, de forma sencilla, y en todo caso más justa si el piso posee mayor valor que la deuda”.

Por su parte, el notario de Madrid, Juan Álvarez-Sala, habló de la hipoteca y centró su exposición en su naturaleza jurídica. Según el notario, “ahora que han llegado las vacas flacas, lo que importa son los matices de técnica procesal que aseguren la justicia de la ejecución hipotecaria, desde el punto de vista, por parte del ejecutado, del derecho a un proceso ejecutivo con todas las garantías, pero también por parte del ejecutante, procurándole un proceso sin dilaciones indebidas como modo de una tutela judicial efectiva. La búsqueda de este equilibrio en la ejecución, en beneficio del deudor, debiera llevar a una interpretación más flexible de las causas de oposición al procedimiento hipotecario, ampliándolas, por lo menos, a cualquier pago acreditado de la deuda”.