Aunque el enfriamiento llegó al mercado de la vivienda, el gran ajuste en los precios no se ha producido porque la disponibilidad de oferta sigue siendo limitada. “La tendencia de la demanda hacia la concentración urbana mantendrá el pulso en la principales capitales”, indica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

“Las condiciones de compra el año pasado eran más atractivas, por lo que el ajuste de 2023 hay que entenderlo como una vuelta a la normalidad, no como un desplome”, revela el experto. Las compraventas caerán un -10% y las hipotecas un -18% este año. En cuanto a los visados, se espera un repunte de entre el 5% y el 6%.

Las voces más pesimistas auguraban el gran batacazo inmobiliario en 2023. Ingredientes no faltaban: agotamiento del ahorro, inflación persistente, un conflicto armado enquistado, subidas de los tipos oficiales… Aunque el enfriamiento llegó a las compraventas y a las hipotecas, el gran ajuste en los precios no se ha producido. Para el portal inmobiliario pisos.com, la falta de oferta sigue siendo el talón de Aquiles de un sector inmenso en la transformación digital y la constante incertidumbre normativa.

Mientras que un escenario internacional a merced de diversas turbulencias lastra la economía mundial, España resiste contra todo pronóstico y arroja las mejores previsiones de la Eurozona. El PIB a cierre de 2023 se situará entre el 2,2% y el 2,4%, mientras la contracción se dejará sentir en 2024, con una exigua subida por debajo del 2% e incluso cercana al 1% en función de la retirada o el mantenimiento de los estímulos fiscales y otras ayudas al transporte o a los hipotecados. En cuanto al IPC, la subida de los precios va atemperándose, y es probable que acabe el año en el entorno del 3,5%. La inflación seguirá en esta línea en 2024, si bien no se descarta un incremento mayor, de hasta el 4%. “Tenemos por delante un año complicado, ya que el crecimiento económico no será tan robusto, al tiempo que el coste de la vida seguirá dando dolores de cabeza a las familias”, revela Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

El experto señala que “si comprar una vivienda es una decisión ya de por sí meditada, que requiere un análisis de los pros y los contras, el contexto financiero ha hecho que se reflexione todavía con más empeño lo que supone adquirir un compromiso hipotecario tan importante”. Según el portavoz del portal inmobiliario, la inclinación por la propiedad no ha perdido empuje: “La vivienda sigue muy presente en la hoja de ruta de los españoles a pesar de que la accesibilidad no favorece la fluidez de la que hemos sido testigos tras la pandemia, cuando el ahorro estaba en máximos y las tipos de interés en mínimos”.

Font pone el acento en uno de los problemas clave del mercado de la vivienda: la falta de oferta. “El encarecimiento de las materias primas y de la energía provocado por las turbulencias geopolíticas fue un varapalo para la actividad promotora, y ha impedido que el inventario residencial se haya ido renovando a un ritmo adecuado”, comenta el experto, que pone en valor “la capacidad de adaptación tecnológica del sector, que apoyándose en métodos constructivos punteros como la industrialización está sentando las bases de una producción más segura, rápida y asequible”. Para el experto, “la disponibilidad limitada sirve de elemento de contención a la bajada de precios”, añadiendo que “el ajuste no llega a materializarse no solo en los pisos en venta, sino también en los de alquiler, que acusan la misma carencia”.

2024: la inflación vuelve a marcar el paso

Los precios de la vivienda han esquivado la corrección que muchos pensaban que iba a producirse dado el retroceso arrojado por las operaciones y los préstamos. 2023 ha mantenido los valores conforme a un ritmo de avance moderado. La subida de tipos ha pasado de largo por los mercados más consolidados, donde la demanda sigue fuerte y las nuevas promociones cuelgan el cartel de vendido enseguida. La segunda mano no se quedará atrás, con un repunte interanual a finales de año de alrededor del 6%. En 2024, la curva ascendente será menos pronunciada, con un repunte del 1%-2%. “Las bajadas significativas no van a llegar, y más con el recorrido al alza de los tipos estancado”, argumenta Font. La estabilidad de los mercados de primera línea se contrapone al posible declive en otras localizaciones secundarias: “La tendencia de la demanda hacia la concentración urbana mantendrá el pulso en la principales capitales, donde solo las viviendas que den de lado a la rehabilitación podrían ajustarse”, estima el experto.

Las compraventas marcaron la única tasa interanual positiva en enero (6,6%) para después encarar retrocesos de incluso dos dígitos en julio (-10,5%) y agosto (-14,4%). La cantidad media de viviendas que se están vendido cada mes está lejos de las casi 54.000 de 2022. De continuar este ritmo, el año cerraría con unas 580.000-585.000 compraventas, alrededor de un -10% menos. “Tenemos que huir de mensajes alarmistas y asumir que las condiciones de compra el año pasado eran más atractivas, por lo que el ajuste de 2023 hay que entenderlo como una vuelta a la normalidad, no como un desplome”, expone Font, que opina que hasta la primera mitad de 2024 podríamos seguir viendo números negativos en el cierre de operaciones, pero “en el segundo semestre, si el mercado laboral no da sorpresas y la inflación por fin bajo control, es de esperar una suave remontada”. El año que viene todavía habrá entre un -3% y un -4% de caída, con 550.000-560.000 operaciones.

Las hipotecas han acusado la política restrictiva europea, pues el 3% de incremento en la concesión de préstamos a principios de año dio paso a abultados recortes, siendo por ahora los más altos los registrados en mayo (-24%) y agosto (-22,7%). “Una financiación más cara ejerce de claro elemento disuasorio, pero el BCE está empeñado en frenar la demanda para que Europa vuelva a cumplir su objetivo de inflación, asumiendo el riesgo de que la economía se resienta”, indica Font. El impacto de las diez subidas de tipos en un periodo de 15 meses detrás del recorte de las hipotecas que se están firmado este año, unas 85.500 menos de las que recogidas en 2022. Esta diferencia situará las hipotecas totales a cierre de año entre las 375.000 y las 380.000, cerca de un -18% menos si tenemos en cuenta que 2022 rozó las 465.000 hipotecas anuales. “La falta de certeza sobre los próximos movimientos de la institución, que evita manifestar si el 4,5% actual es o no el pico seguirá cediendo terreno a la compra al contado”. El experto vaticina entre 330.000 y 340.000 hipotecas concedidas en 2024, entre un -10% y un -11% menos. “Decir que el Euríbor ha tocado techo resulta aventurado dada su volatilidad”, asegura Font, que invita a la banca seguir apostando por ofertas híbridas “para convencer a los clientes que perdieron el tren de las fijas y que huyen de los sustos de las variables”.

Los visados de obra nueva residencial rozaron las 109.000 unidades en 2022, un acumulado que podría subir entre un 5% y un 6% 2023 hasta las 115.000. “La promoción recibe de buen grado la estabilización de los costes directos de la construcción porque una mayor seguridad respecto al precio y el suministro de materias primas permite afrontar la salida de nuevos proyectos con mayor tranquilidad, pero la creación de hogares sigue doblando los visados”, admite Font. La previsión es que los visados se muevan entre el 1% y el 1,5% en 2024. “Los problemas coyunturales con los que ha tenido que lidiar el sector estos últimos años no rebajan la presión de otros de carácter estructural como la falta de mano de obra especializada o la deficiente gestión de las bolsas de suelo”, recuerda Font que subraya “el paso de la edificación convencional a la industrializada augura una producción más ágil y en sintonía con la sostenibilidad ambiental”.

Por último, en lo que respecta al alquiler, la Ley de Vivienda aprobada en mayo impuso el control en las rentas, limitando las subidas al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un índice aún por publicar en 2025. A pesar de ello, el precio del alquiler crecerá alrededor de un 7% este año. “El intervencionismo ha provocado la huida de la oferta porque los propietarios no están dispuestos a ser los garantes de un derecho que corresponde a las administraciones públicas”. Además de la fuga de producto particular, la regulación desincentiva la entrada de inversores. “Ambos motores del alquiler, tanto el pequeño propietario como el gran tenedor, recurren a segmentos de arrendamiento (turístico, pisos compartidos, flex living…) donde sus cálculos de rentabilidad no estén sometidos a medidas que solo buscan votos, no soluciones”. El portavoz de pisos.com predice un comportamiento plano de las mensualidades en 2024 o un leve repunte del 1%.