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Desafíos y soluciones para los millones de viajeros flotantes en Madrid y Barcelona

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Desafíos y soluciones para los millones de viajeros flotantes en Madrid y Barcelona

• Joinup emplea su plataforma de movilidad para planificar rutas en tiempo real, mejorando la eficiencia del transporte al reducir tiempos de espera y evitar congestiones.
• La compañía apuesta por vehículos eléctricos, disminuyendo el impacto ambiental y aliviando la presión sobre las infraestructuras urbanas.

Las ciudades de Madrid y Barcelona se enfrentan a desafíos cada vez más significativos en términos de movilidad urbana, agravados por una población flotante que asciende a 2 millones de personas al día en Madrid y 1,5 millones en Barcelona. Este constante flujo de personas genera una intensa congestión vehicular, niveles crecientes de contaminación y una saturación del transporte público que impacta directamente en la productividad y el bienestar de los ciudadanos.

Según estudios realizados por la Asociación Española de la Carretera, los trabajadores en áreas metropolitanas como Madrid y Barcelona pierden entre 20 y 40 horas al mes en desplazamientos. Este dato subraya la urgente necesidad de implementar soluciones que optimicen los tiempos de viaje. En este contexto, Joinup, especialista en soluciones de movilidad corporativa, emerge como un aliado clave al ofrecer alternativas innovadoras que no solo mejoran la eficiencia del transporte urbano, sino que también promueven la sostenibilidad.

Optimización de rutas y reducción del tiempo de viaje

Joinup ha desarrollado una avanzada plataforma de movilidad que permite gestionar rutas en tiempo real, evitando las zonas más congestionadas y reduciendo significativamente los tiempos de espera. Esta capacidad de optimización se traduce en una reducción del tiempo de traslado mejorando así la eficiencia del transporte y la satisfacción de los usuarios.

Gracias a una red de más de 25,000 vehículos disponibles en cuatro países, la compañía facilita el acceso a transporte desde múltiples puntos estratégicos, eliminando tiempos de espera innecesarios en estaciones, aeropuertos y centros de trabajo periféricos. Esta red garantiza que los usuarios siempre tendrán una opción de transporte disponible, incrementando la comodidad y tranquilidad durante sus desplazamientos diarios.

Compromiso con la sostenibilidad: vehículos eléctricos y ECO

Consciente del impacto ambiental del transporte urbano, la organización apuesta por una flota de vehículos eléctricos y ECO, en línea con las políticas de Zonas de Bajas Emisiones (ZBE) implementadas en ciudades como Madrid y Barcelona. Estos vehículos no solo reducen la huella de carbono, sino que también contribuyen a mejorar la calidad del aire, promoviendo una movilidad más limpia y sostenible. Además, Joinup proporciona a sus clientes corporativos herramientas avanzadas para medir y gestionar la huella de carbono de sus desplazamientos, ofreciendo datos precisos en tiempo real sobre el impacto ambiental de cada viaje.

Adaptabilidad a la demanda y refuerzos operativos

La flexibilidad es un componente clave de la propuesta de valor de Joinup. La compañía monitorea constantemente las solicitudes de servicio, intervalos horarios y zonas de alta demanda, lo que le permite anticipar picos y ajustar la disponibilidad de su flota de forma proactiva. En situaciones críticas, como durante eventos deportivos, conciertos o condiciones meteorológicas adversas, Joinup implementa refuerzos operativos aumentando la flota en las zonas y horarios de mayor demanda. Además, la app de Joinup ofrece a los usuarios y conductores información en tiempo real sobre las mejores rutas y opciones de movilidad, adaptándose rápidamente a cualquier cambio inesperado en el tráfico o el clima.

Soluciones integrales de movilidad para empresas

Joinup se especializa en ofrecer soluciones de movilidad que mejoran la experiencia de los empleados y ayudan a las empresas a cumplir con sus objetivos de sostenibilidad. Entre sus servicios destacan la gestión de puntos de recarga para flotas eléctricas, la optimización de rutas y tiempos de viaje, y la reserva de plazas de aparcamiento en zonas estratégicas como centros de negocios, aeropuertos y estaciones de tren. Estos servicios no solo mejoran la puntualidad y la eficiencia operativa, sino que también permiten a las empresas ofrecer a sus empleados soluciones de movilidad cómodas y sostenibles, esenciales en un entorno urbano cada vez más regulado y competitivo.

La compañía se alinea con las nuevas normativas urbanas, como las Zonas de Bajas Emisiones (ZBE), que restringen el acceso de vehículos más contaminantes a áreas críticas de las ciudades. Las soluciones de movilidad de Joinup permiten a las empresas cumplir con estas regulaciones y, al mismo tiempo, promover un entorno urbano más saludable y sostenible.

«En Joinup, estamos comprometidos con ser parte de la solución a los desafíos de movilidad que enfrentan ciudades como Madrid y Barcelona. Nuestro objetivo es ofrecer servicios de transporte que sean eficientes, flexibles y sostenibles, alineados con las necesidades de empresas y empleados en un entorno urbano dinámico» afirma Elena Peyró, CEO y cofundadora de Joinup.

Solvia señala las 8 claves del sector inmobiliario a corto y medio plazo

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  • Además de la reducción de la oferta, hay otros desafíos y oportunidades que habrá que tener en cuenta de cara al cierre de 2024 y primeros meses de 2025.
  • Uno de los retos más importantes será facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes, que actualmente se ven en la necesidad de alquilar habitaciones, ya que vivir solos les supondría el 70% de su salario.

La dificultad para acceder a la compra de viviendas persiste, sobre todo entre los ciudadanos más jóvenes. Los elevados precios de los inmuebles en venta, situados en los 1.998 €/m2 en el primer trimestre según el Colegio de Registradores, así como los costes asociados a la financiación y una inflación persistente -situada todavía por encima del objetivo del 2% del Banco Central Europeo-, han convertido al alquiler en la principal alternativa habitacional.

Una prueba de ello son los datos obtenidos en la última Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), que muestra que, en 2023, el peso total del alquiler ascendía al 18,7% de los hogares, marcando un récord histórico. En concreto, en los últimos 5 años, el porcentaje de familias que vive en una vivienda arrendada ha crecido 1,2 puntos porcentuales y, en los últimos veinte años, 4,8 puntos. Sin embargo, y a pesar de estos datos, el sector afronta, y seguirá haciéndolo en los próximos meses, numerosos retos que conviene tener en cuenta.

Con el objetivo de identificar estos desafíos y analizar las oportunidades y evolución del mercado del alquiler para los últimos meses de 2024 y comienzo de 2025, los expertos de Solvia señalan las 8 claves que marcarán el sector a corto y medio plazo:

  1. Mayor ajuste de la oferta de alquiler a largo plazo y tendencia al alquiler temporal. La reciente normativa de vivienda ha introducido cambios significativos, como la ampliación y regulación de las áreas consideradas como tensionadas en el mercado del alquiler, la eliminación del Índice de Precios al Consumo (IPC) como tope para la actualización anual de las rentas o la prohibición de aumentar el coste del arrendamiento con cargos adicionales. Esto se está reflejando, y lo hará con más intensidad en los próximos meses, en que la oferta de pisos siga reduciéndose -este ajuste ya es de dos dígitos-, y en que se esté generando una tendencia entre los propietarios a vender sus viviendas o, incluso, destinarlas al alquiler turístico frente al de larga duración. De hecho, según datos del INE, las viviendas turísticas se han disparado en el último año un 9,2%, suponiendo el 1,33% del total del parque de viviendas del país, frente al 1,21% del pasado año.
  2. Los precios seguirán al alza y aumentarán entre un 5% y un 7% interanual en 2024. De acuerdo con el I Solvia Market View 2024, el coste del alquiler alcanzó los 12,5 €/m2 mensuales en el primer trimestre de 2024, mostrando un aumento trimestral del 2,5% y un crecimiento del 7,8% frente al mismo periodo del año anterior. Previsiblemente, este incremento continuará este ejercicio, con un aumento de entre el 5% y el 7% con respecto al año anterior a cierre de 2024. Así, cada vez hay más zonas de ciudades españolas que se consideran tensionadas por el precio del alquiler. Por ejemplo, en Cataluña, la Generalitat ha declarado tensionados 140 municipios en los que viven 6,2 millones de personas, a los que se sumarán 131 próximamente.
  3. El mercado de alquiler de habitaciones, en auge entre los más jóvenes. La subida del precio de los alquileres tradicionales no ha estado acompañada por la de los salarios, provocando que el alquiler de habitaciones gane mayor terreno. Sobre todo, entre la población más joven. Según datos del INE, actualmente, los jóvenes cobran un salario bruto anual de 22.000 euros de media, unos 1.500 euros netos al mes con 12 pagas. Teniendo en cuenta que el precio medio de un piso de 80 metros cuadrados en España ronda los 1.000 euros mensuales, estos tendrían que destinar cerca del 70% de su salario al alquiler si quisieran vivir solos. Dado que el precio de las rentas continuará aumentando, los contratos por habitación también crecerán.
  4. La rentabilidad cerrará el año entre el 7% y el 8%. En este contexto de precios elevados y escasa oferta, la rentabilidad está creciendo y ahora mismo ronda el 6%-7,5%. Para los próximos meses, se prevé que siga aumentando, llegando a un retorno bruto cercano al 8%. No obstante, el mapa de la rentabilidad por zonas y territorios es muy heterogéneo, dejando a grandes ciudades como Madrid y Barcelona por debajo de la media.
  5. El build to rent recuperará su atractivo. Según el informe ‘Estado y tendencias del BTR en España 2024’, elaborado por Atlas Real Estate Analytics, los portfolios de build to rent se volvieron menos atractivos para los inversores en comparación con otros asset classes por la coyuntura económica. Esto provocó que, aunque la entrega de nuevo producto se mantuviese fuerte -hasta llegar a las 10.000 unidades en 2023-, la apuesta por obtener rentabilidad con este modelo se viera afectada. Sin embargo, tal y como indica este estudio, 2024 está mostrando luz a final del túnel, dejando buenas expectativas gracias a los puntos fuertes que presenta el mercado: escenario de moderación de tipos de interés, proliferación de la colaboración público-privada para construir alquiler asequible, demanda insatisfecha que impulsa el interés en este producto, y nuevas maneras de construir, como la reconversión de oficinas o los porfolios granulares. Además, el BTR está siendo el principal impulsor de la profesionalización del mercado del alquiler.
  6. Nuevo impulso a regulaciones del alquiler vacacional. Muchas regiones y ciudades de España están emitiendo normativas para regular al alquiler de pisos turísticos. Por ejemplo, el Consell Executiu de la Generalitat de Cataluña ha aprobado recientemente un decreto ley extraordinario en este sentido, y el Gobierno de Canarias planea limitar el alquiler vacacional a pisos de más de 39 metros cuadrados y exigir el consentimiento del vecindario. Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona quiere eliminar los pisos turísticos de la ciudad para 2030.
  7. Mayor impulso a la gestión profesional de grandes carteras de alquiler. Esta tendencia está tomando cada vez más fuerza por varias razones. Por un lado, por la gran demanda existente, que exige una cobertura integral a las necesidades de los clientes, a través de un servicio de calidad y de herramientas tecnológicas que mejoren la experiencia del usuario y gestionen el alquiler de forma más eficiente. Y por otro, debido a la creciente adquisición y construcción por parte de fondos de inversión e instituciones de grandes volúmenes de propiedades en arrendamiento, a lo que está contribuyendo, el build to rent (BTR).
  8. La sostenibilidad seguirá ganando posiciones como uno de los principales criterios a la hora de buscar nuevo inmueble. Este aspecto se ha convertido en un factor decisivo a la hora de escoger una vivienda. Un reflejo de ello es que el estudio ‘La sostenibilidad en la demanda de vivienda en España’, realizado conjuntamente por Solvia y Fotocasa, revela que el 87% de los ciudadanos españoles que están en búsqueda de vivienda para alquilar consideran importante que su próximo hogar sea sostenible de alguna manera, y el 42,7% incluso estaría dispuesto a pagar un precio más elevado por esta característica. Una tendencia que muestra un cambio en la mentalidad de la sociedad hacia un estilo de vida más responsable con el medio ambiente y su entorno, y que irá creciendo en los próximos meses.

Sólo el 30% de las empresas inmobiliarias usan IA para vender viviendas

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Sólo el 30% de las empresas inmobiliarias usan IA para vender viviendas

Pese a la reducción generalizada de la inversión en España, el Proptech y el Fintech siguen siendo dos de los valores con mayores previsiones de crecimiento, apoyados por la irrupción de la Inteligencia Artificial, el Blockchain y la adopción del software como servicio (SaaS).

De hecho, una de cada dos empresas inmobiliarias en España está manteniendo su inversión en digitalización este año.

Dentro del Proptech, el Climate Tech está siendo una de las grandes tendencias de este 2024. Según ENLACE, su inversión se ha triplicado en los últimos cuatro años.

El Proptech está alcanzando su madurez en este 2024. Y es que, pese al descenso generalizado de la inversión por el complejo contexto macroeconómico actual, una de cada dos empresas inmobiliarias españolas está invirtiendo, como mínimo, lo mismo que el año pasado en digitalización, según datos recabados por ENLACE, consultora especializada en conectar la tecnología y la innovación con el mundo inmobiliario y financiero.

En España, uno de los cinco países del mundo con mayor inversión acumulada en Proptech, el año 2023 ha estado marcado por la irrupción de la Inteligencia Artificial. “Hasta ahora, apenas un 30% de las empresas del sector inmobiliario han integrado esta solución tecnológica para cerrar operaciones. Por eso, este 2024 ha seguido siendo una tendencia clave en el proceso de transformación digital y de cambio del modelo de negocio de las organizaciones”, detallan Marc Ollé, Francesc Salas y Sergi Brun, socios fundadores de ENLACE.

“Al igual que pasa en otros sectores de actividad, debemos asumir una bajada en el volumen total de inversión en el Proptech para este año. Sin embargo, pese a situarnos lejos de los niveles del 2021, se seguirán registrando cifras muy positivas en comparación con otros sectores. El aumento de startups de nueva creación en el mercado o la consolidación de proyectos más longevos son buena prueba de la madurez y resiliencia de este sector”, aseguran los expertos.

Otro de los grandes valores protagonistas de este año en el sector es el Climate Tech, y concretamente aquellos aspectos relacionados con el mercado inmobiliario, o lo que se conoce como Climate Tech For Real Estate. Desde ENLACE aseguran que en los últimos cuatro años la inversión en este sector se ha triplicado, y que “todo apunta a que se mantendrá como una tendencia relevante por el compromiso de esta industria con el medioambiente y la necesidad de cumplir con sus objetivos de descarbonización fijados en las directivas de la Unión Europea”.

Tendencias en auge en el segmento Fintech

Al igual que el Proptech, el Fintech atraviesa ahora mismo un momento de evolución constante y alto dinamismo. Las mayores beneficiadas de esta tendencia son las empresas pequeñas y medianas, que están aportando nuevas y concretas soluciones apoyándose de la Inteligencia Artificial, el aprendizaje automático, el pago por móvil y la tecnología Blockchain.

“Aunque si hay una tecnología que esté impulsando el Fintech”, detallan los expertos ENLACE, “es el software como servicio (SaaS)”. La adopción de SaaS ha permitido al sector mejorar su eficiencia con aplicaciones alojadas en la nube y se proyecta una tasa de crecimiento interanual para 2024 cercana al 15%.

Los jóvenes prefieren vivir en un pueblo: ¿Por qué?

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● Los jóvenes entre 18 y 24 años son los que se sienten más atraídos por la idea de irse a vivir a un pueblo secundado por el 70% de este grupo
● En los próximos meses uno de cada cuatro jóvenes tiene planes reales de irse a vivir a un pueblo, mientras que la media general se sitúa en el 12%
● El 65% del grupo de entre 35 y 44 años asegura que le gustaría irse a vivir a una zona rural
● A partir de los 45 años se descarta más la idea de irse a vivir a un pueblo
● Descienden los planes de irse a vivir a un pueblo debido al fin del teletrabajo

El interés por las zonas rurales como lugar para vivir depende de diferentes factores. Y entre ellos se encuentra la edad. En general, los jóvenes son los que muestran más interés y tienen más planes efectivos de dar este paso. Esta es una de las conclusiones que muestra el “Análisis sobre la España Vaciada” realizado por Fotocasa Research de la mano del Proyecto Vivienda de Fotocasa.

Es especialmente relevante el segmento compuesto por los jóvenes que tienen entre 18 y 24 años: son los que más afirman tener planes o, al menos, sentirse atraídos por la idea de vivir en un pueblo. Concretamente, son el 70% de los que conforman este estrato poblacional.

Pero, más allá de esto, destacan también con claridad sobre el resto de los grupos de edad por tener planificada su marcha a un entorno rural en los próximos meses: uno de cada cuatro está en esta situación, frente al 12% de la media general.

Tras ellos, el segmento que abarca desde los 35 a los 44 años es en el que se muestra un mayor interés y/o en el que más particulares tienen planes efectivos de trasladarse a un pueblo. Así, un 65% afirma que se va a ir a vivir a una zona rural o al menos que le gustaría hacerlo. Un porcentaje que está compuesto por el 11% de particulares que tienen planeado realizar este cambio de residencia próximamente y el 54% a los que les gusta la idea.

El estrato que queda justo en medio de estos dos, y que va desde los 25 hasta los 34 años, presenta un comportamiento muy similar: al 52% le gustaría mudarse a un pueblo y un 10% tiene planificado hacerlo a lo largo de los próximos meses.

“El continuo aumento en los precios de la vivienda en los centros urbanos está desplazando cada vez más a las personas con ingresos bajos y a los colectivos más vulnerables, entre los que se incluyen los jóvenes. En consecuencia, muchos jóvenes ven en las áreas rurales una esperanza para residir, ya que los precios de la vivienda allí son más asequibles y se ajustan mejor a su situación económica, debido a la baja demanda. Sin embargo, las zonas rurales y despobladas ofrecen pocas oportunidades laborales para estos jóvenes, lo que a menudo los lleva a descartar la idea de mudarse a estas áreas remotas”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Sin embargo, y a diferencia de los particulares que están por debajo de los 44 años, a partir de los 45 años se descarta más la idea de vivir en un pueblo. Por ejemplo, un 40% de los que tienen entre 45 y 55 años asegura que en ningún caso se trasladaría a una zona rural. Un porcentaje que crece hasta el 43% entre los particulares que comprenden los 55 y los 75 años.

Un rechazo que dista mucho del que genera esta idea entre los jóvenes: solo un 30% de los que tienen entre 18 y 24 años señala que no realizaría este cambio de residencia en ningún caso. Para los particulares incluidos entre los 25 y los 34 años (38%) o los 35 y los 44 años (35%) esta percepción está algo más extendida, aunque sin llegar al nivel de los segmentos de mayor edad.

En general, todos estos patrones se podían percibir de manera similar en 2023, aunque sí que se han producido dos cambios que, en términos estadísticos, son relevantes y que además afectan a los grupos más jóvenes.

Por un lado, aunque los que tienen entre 18 y 24 años sean, con diferencia, los más proactivos, en comparación con 2023, ahora son menos los que se sienten atraídos por la idea de irse a vivir a un pueblo, aunque no tengan posibilidad de hacerlo: era algo que el pasado año afirmaban el 56 % frente al 45% actual.

Y, por otro lado, entre los particulares que tienen entre 25 y 34 años han descendido significativamente los planes efectivos de trasladarse a una zona rural: era algo que tenían previsto el 16% en 2023, frente al 10% actual. Un retroceso que, nuevamente, tiene un responsable principal: el teletrabajo. Los que decían que iban a hacer efectivo este cambio de lugar de residencia gracias al teletrabajo en 2023 eran el 8% mientras que en 2024 son el 3%.

Los edificios públicos de Cataluña contarán con instalaciones de energía renovable

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Los edificios públicos de Cataluña contarán con instalaciones de energía renovable

La instalación de paneles solares en más de 1.400 edificios permitirá producir una quinta parte de toda la electricidad que consume la Administración

La ingeniería valenciana Vielca Ingenieros participa en el acuerdo marco licitado por Generalitat de Cataluña, que supera los 43 millones de euros


La ingeniería valenciana Vielca Ingenieros es una de las empresas adjudicatarias del Acuerdo Marco para la contratación de Asistencias Técnicas para la redacción de proyectos, direcciones facultativas y coordinaciones de seguridad y salud de obras ramo y de mantenimiento y de servicios técnicos de apoyo de arquitectura e ingeniería, promovido por Infraestructuras de la Generalitat de Cataluña.

El acuerdo contempla la ejecución de instalaciones renovables en más de 1.400 cubiertas y terrazas públicas. El reto principal es instalar una potencia total entre todos los edificios de 200 megavatios, que permitirá producir una quinta parte de toda la electricidad que consume la Administración catalana. Los paneles fotovoltaicos servirán para autoabastecer los edificios públicos donde se instalen. Asimismo, se aprovecharán los excedentes para proveer de energía a otros servicios públicos próximos y a personas en situación de pobreza energética del entorno.

La duración de este Acuerdo Marco es de dos años prorrogables a dos años más, y el valor estimado del contrato asciende a 43.010.000 euros. La compañía valenciana participa en cuatro lotes (1, 3, 5 y 6), consistentes en el mantenimiento de equipamientos, inmuebles e infraestructuras, la redacción de proyectos y direcciones de obra (toma de datos, análisis de las necesidades y diseño de instalaciones), así como la gestión de los suministros de instalaciones singulares para la mitigación y adaptación al cambio climático. Vielca se encarga también del control de calidad y revisión de proyectos, así como del apoyo técnico en la preparación y desarrollo de licitaciones técnicas complementarias necesarias para desarrollar las obras y servicios previstos.

24 proyectos y un único objetivo

Durante este año Vielca ha presentado 61 ofertas correspondientes a los lotes 1 y 3 y ha sido adjudicataria de 5 contratos, que suponen la redacción de 24 proyectos, con sus correspondientes direcciones de obra de instalaciones fotovoltaicas en cubiertas de edificios públicos.

Los trabajos en ejecución consisten básicamente en el diseño y posterior dirección de obra de instalaciones de producción de energía eléctrica mediante paneles solares para el autoconsumo de edificios públicos de todo tipo en Cataluña. El plazo contemplado para estos trabajos es de cuatro años (dos iniciales más otros dos de prórroga). Con la puesta en marcha de todas estas actuaciones, Cataluña da un paso muy importante en la mejora de la eficiencia energética y la mitigación del cambio climático.

Institutos, comisarías, hospitales y edificios singulares, entre los elegidos

Los edificios priorizados por la Administración catalana son institutos, comisarías de Mossos, parques de bomberos, hospitales, edificios del departamento de Justicia, edificios de las distintas administraciones y edificios singulares, como los teatros.

Se trata de un proyecto muy ambicioso a nivel de instalaciones de producción de energía renovable, que tendrá su continuidad al finalizar el Acuerdo Marco. L’Energètica (Energía Pública de Cataluña) tiene intención de completar la instalación de todas las cubiertas públicas seleccionadas de aquí a 2030. El contrato contempla actuar en cualquier municipio seleccionado de toda la comunidad autónoma.

Modelo de contratación eficiente

El modelo de contratación elegido por la Generalitat Catalana es el de acuerdo marco, que consiste en realizar una licitación pública mediante un procedimiento abierto donde se adjudican todos los trabajos a un grupo de empresas, que posteriormente licitan cada contrato basado sin necesidad de convocar un concurso público. Este sistema supone un gran ahorro en plazos y costes para las Administraciones Públicas, y ha sido empleado en otras ocasiones por otras administraciones españolas con gran éxito.

Ingeniería como valor principal

El Grupo Vielca, formado por empresas de ingeniería, arquitectura, medioambiente, energías renovables y laboratorio de ensayos, cuenta con un importante prestigio en el ámbito de la ingeniería. Con más de 35 años de trayectoria y una plantilla de más de 600 trabajadores en España y sus diferentes delegaciones, en 2023 facturó 12,5 millones de euros, de los que un 70% aproximadamente corresponde al mercado internacional.

Alfa Inmobiliaria cifra en un 10% el margen de negociación medio en la compraventa de vivienda

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• En opinión de la cadena, 9 de cada 10 compradores tratan de negociar el precio

• A medida que sube el precio de la propiedad, el margen de negociación va reduciéndose,
e incluso desapareciendo

El margen de negociación medio en la compraventa de una vivienda se ha situado en este primer semestre del año, según un estudio interno de la cadena Alfa Inmobiliaria (con 115 agencias franquiciadas en España y 100 más a nivel internacional) en el 10%.

Este dato se refiere a las viviendas de segunda mano comercializadas por Alfa Inmobiliaria. “En el caso de propietarios que ponen su casa a la venta de forma independiente este margen suele ser mayor, en muchos casos debido al desconocimiento del precio real al que acaban vendiéndose los inmuebles más similares al suyo”, afirma Jesús Duque, vicepresidente de la compañía.

Este margen, -la diferencia entre el precio inicial de oferta de una propiedad y el precio final de venta-, “es un indicador crucial para entender la flexibilidad del mercado y las estrategias de negociación de compradores y vendedores” añade. Y los principales factores que incluyen es el mismo son la localización de la propiedad, las condiciones del mercado en cada momento, las características de la propiedad -el estado del inmueble, su antigüedad, tamaño, orientación y características especiales (como reformas recientes o diseño arquitectónico) , etc.

A mayor precio, menor margen de descuento

Otra novedad que arroja el análisis de Alfa Inmobiliaria es que «a medida que el precio de la propiedad aumenta, el margen de negociación tiende a reducirse, e incluso puede desaparecer». Esto se debe a que las propiedades de mayor valor, por sus excepcionales características y su alta demanda en estos momentos, tanto de compradores nacionales como internacionales, resisten mejor las propuestas a la baja.

En el otro extremo, las propiedades que requieren grandes reformas o están ubicadas en zonas menos demandadas pueden enfrentar mayores márgenes de negociación. Para lograr una venta, los vendedores a menudo deben aceptar concesiones significativas en el precio.

La otra curiosidad que afirma la cadena es que 9 de cada 10 compradores intenten lograr una rebaja en el precio del inmueble, independientemente de que consideren el precio alto o bajo. “Este es uno de los motivos de que muchas veces veamos precios inflados, incluso en un 15% o 20%”, concluye este experto.

“El margen de negociación es un indicador vital para anticipar cambios en el mercado inmobiliario. Con las fluctuaciones en la demanda y la oferta, así como las condiciones económicas globales, es probable que veamos ajustes en los márgenes de negociación en el futuro próximo. Estar al tanto de estas tendencias puede ayudar tanto a compradores como a vendedores a tomar decisiones más informadas y estratégicas” concluye Duque.

Evolución del mercado inmobiliario en Madrid y Barcelona

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Evolución del mercado inmobiliario en Madrid y Barcelona

Tras la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda 12/2023 la evolución del mercado ha sido diferente en cada autonomía. No olvidemos que las autonomías tienen transferidas las competencias sobre vivienda en lo referente a planificación urbanística y desarrollo del parque público de vivienda. Gobiernos autonómicos, coordinados con los Ayuntamientos, son los responsables de planificar a largo y medio plazo los desarrollos urbanísticos.

Las competencias sobre vivienda están transferidas a las autonomías

Todas las grandes capitales tienen serios problemas de acceso a la vivienda. Durante años, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y posterior crisis financiera de 2008, tanto la promoción pública como la privada, se han visto dramáticamente reducidas. La inversión en vivienda pública por parte de la administración ha sido bastante escasa. Además nos encontramos con que el fenómeno de la globalización y la libre circulación de capitales y personas en la UE, ha atraído compradores e inversores a nuestras ciudades.

Algunas comunidades, como es el caso de Catalunya, han definido las poblaciones con precios de vivienda tensionados y están aplicando un tope de precio de alquiler. Otras, sin embargo, como la Comunidad de Madrid, no están aplicando limitaciones y permiten que el precio del alquiler se autorregule. Lo cierto es que en ambos casos la oferta está disminuyendo. El pequeño propietario, que es el principal tenedor de inmuebles en alquiler de España, huye del riesgo y en muchos casos prefiere no alquilar, incluso vender o esperar a ver cómo evoluciona la normativa.

La comunidad de Madrid no ha aplicado la limitación de precios de alquiler

Hablamos con el Sr. Maqueda, Gerente de Inmobiliaria Maqueda, la primera agencia inmobiliaria de Alcorcón, que ya ha vivido diferentes crisis en el sector y cuenta con dilatada experiencia. Maqueda nos explica que de momento no han apreciado cambios significativos en la demanda del pequeño inversor (aquel que compra dos o tres inmuebles para alquilar). Alcorcón es una ciudad dormitorio próxima a Madrid, y la Comunidad de Madrid no ha declarado zonas tensionadas así que el pequeño inversor no se plantea dejar de alquilar.

Sin embargo, el parque de viviendas sigue siendo insuficiente. La nueva ley ha agravado la situación. Como decíamos antes, surge la figura del «gran tenedor de vivienda» y es aquí donde aparecen las mayores restricciones al arrendador en cuanto a la duración del contrato, posibilidad de incremento de la renta, o plazo para desahuciar a los inquilinos morosos. Difícilmente las promotoras invertirán en nuevos conjuntos para alquilar.

En pocos meses hemos visto como los precios se han incrementado hasta un 30 %.
La demanda sigue siendo mucho mayor que la oferta y esto tiene una repercusión directa en los precios, pero no es lo único. El principal miedo del propietario es que su inquilino no le pague y no se marche de la vivienda, ya que un proceso de desahucio puede ser extremadamente largo, por eso es cada vez más habitual que el propietario contrate un seguro de alquiler que le cubra en estos casos, pero al final es un coste extra que termina repercutiendo en el precio del alquiler. Y lo mismo ocurre con la obligación de trasladar todos los gastos de intermediación inmobiliaria al propietario, incluso cuando se trata de un servicio del que también se beneficia el inquilino.

En Catalunya, disminuye la oferta de pisos en alquiler por el límite de precios

En Catalunya, hablamos con la Sra. Toyos, gerente de la inmobiliaria Arquitectura Residencial de Sant Gervasi. El gobierno catalán ha definido 140 poblaciones tensionadas, en las que se ha limitado el precio del alquiler desde el 16 de marzo de 2024, para ampliar después el área de aplicación con 131 municipios más.

En Barcelona, parte de la demanda ha pasado a alquiler de temporada y otra parte se ha retirado del mercado.
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En Barcelona y área metropolitana nos encontramos con el rechazo total por parte del pequeño inversor. Por un lado no entienden que los honorarios de la agencia mediadora los tenga que sufragar solo una de las partes cuando el servicio es compartido. En la gran mayoría de los casos, las rentas de alquiler son un complemento a las pensiones de jubilación. Muchos no se atreven a asumir el riesgo de alquilar a esos precios, y que se queden de “inquiokupas” y prefieren incluso vender. La demanda del pequeño ahorrador, en muchos casos, se está trasladando al mercado de locales comerciales y oficinas.

Las políticas de reserva del 30 % a VPO han empeorado la situación

Barcelona sufre una gran escasez de oferta de viviendas. En parte, la limitación de suelo urbano disponible, dificulta su expansión. Pero la mala gestión por parte del consistorio ha agravado la situación. Las dos legislaturas del Gobierno de la Sra. Colau, en las que prometía campaña tras campaña 4.000 viviendas de alquiler social, acabaron con concursos desiertos y escasos pisos nuevos. El Consistorio adquirió aproximadamente 1.000 viviendas mediante derecho de tanteo. Al final el derecho de adquisición preferente del Ayuntamiento no aumenta el parque de inmuebles, simplemente cambia el régimen y no mejora la situación del mercado.

En Barcelona, desde 2018, la obligación de reservar el 30 % de las nuevas promociones de más de 600 m2 para VPO, no ha hecho más que limitar todavía más la oferta de inmuebles e incrementar los precios de venta.

En Arquitectura Residencial nos comentan que “la vivienda no se puede gestionar a corto plazo, y aún menos a golpe de titular”. Los pisos turísticos y las Golden Visa no son los responsables de la situación actual. Llevamos arrastrando una mala gestión y falta de inversión desde 2008. Mientras la oferta de viviendas se ha estancado y la demanda se ve incrementada principalmente por compradores europeos de alto poder adquisitivo, que invierten o trasladan la residencia a nuestro país porque les resulta más económico y disfrutan de mayor calidad de vida.

Sin seguridad jurídica difícilmente se ampliará el parque de viviendas

La oferta de vivienda de alquiler es tan escasa, que las inmobiliarias, tanto en Madrid como en Barcelona ni siquiera anuncian los inmuebles en portales. En Inmobiliaria Maqueda explican que disponen de una lista de espera demandantes de vivienda. Cuando entra algún piso nuevo, ya lo tienen prácticamente asignado.

Ambas inmobiliarias coinciden en que la seguridad jurídica es esencial para incrementar la oferta de viviendas. El pequeño inversor ha de tener la tranquilidad de poder disponer de sus inmuebles fácilmente en caso de impago.

Por otro lado, para ampliar el parque de vivienda en venta y alquiler, es importante que las distintas administraciones entiendan que la vivienda social es su responsabilidad y no la del capital privado. Se han de incentivar nuevas iniciativas público-privadas que faciliten la generación de suelo, la vivienda de alquiler a precio tasado: cesión de suelo, rebaja de impuestos. Es necesario un pacto de estado a medio – largo plazo.

Campaña de inspección de alquiler y compraventa de viviendas en Andalucía

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Campaña de inspección de alquiler y compraventa de viviendas en Andalucía

La Junta de Andalucía, a través de su Dirección General de Consumo, ha puesto en marcha una nueva campaña de inspección dirigida al sector inmobiliario en toda la región. Esta iniciativa, que se extenderá durante el segundo semestre del año, tiene como objetivo principal garantizar el cumplimiento de la normativa vigente en la compraventa y alquiler de viviendas. Las inspecciones, que abarcarán tanto inmuebles en proyecto como aquellos ya construidos, tanto nuevos como usados, se enfocarán en empresas, gestores inmobiliarios, promotoras y constructoras. La campaña se prolongará hasta el final de 2024 y forma parte de los esfuerzos continuos de la Junta para proteger los derechos de los consumidores en un sector crucial como es el inmobiliario.

En el marco de esta campaña, se prevé realizar un total de 137 actuaciones inspectoras, que involucrarán a todos los Servicios Provinciales de Consumo de las Delegaciones Territoriales de Salud y Consumo. Esta operación llega en un momento clave, dado el repunte de la actividad en el mercado inmobiliario y el creciente interés por garantizar que las transacciones se realicen conforme a la ley. Entre las principales preocupaciones de la inspección se encuentra la verificación del cumplimiento de los deberes informativos por parte de las empresas y la correcta aplicación de las normativas que protegen a los consumidores.

Focalización en el cumplimiento normativo y la transparencia informativa

Uno de los aspectos centrales de la campaña es la verificación de que las empresas involucradas en la compraventa y alquiler de viviendas cumplen con sus obligaciones legales en cuanto a la información que deben proporcionar a los usuarios. Las inspecciones se centrarán en asegurar que las empresas inmobiliarias y promotoras faciliten de manera clara y precisa todos los detalles relevantes sobre las viviendas en cuestión. Esto incluye desde los datos generales y específicos de los inmuebles, hasta las condiciones de pago, las garantías de las cantidades entregadas a cuenta en viviendas aún no terminadas, y las responsabilidades de los distintos agentes que intervienen en el proceso de edificación.

Además, el personal inspector se encargará de comprobar que la oferta comercial que se presenta a los potenciales compradores o inquilinos coincide plenamente con las características reales de los inmuebles. Esto implica una revisión exhaustiva de la documentación, incluyendo contratos de compraventa y alquiler, así como de la publicidad y promociones que acompañan a estos procesos. En particular, se verificará que las empresas cumplen con la obligación de poner a disposición de los consumidores el certificado de eficiencia energética, un requisito indispensable para cualquier operación de venta o arrendamiento de inmuebles.

La campaña también pone un énfasis especial en el sector del alquiler, donde se supervisará que las empresas de intermediación inmobiliaria no incumplan con la normativa vigente, especialmente en lo que se refiere a no cargar a los arrendatarios con gastos de gestión inmobiliaria o formalización de contratos, que según la ley, deben ser asumidos por los propietarios. Este aspecto ha sido uno de los puntos críticos en inspecciones anteriores, y se espera que con la nueva campaña se logren avances significativos en el respeto a estas disposiciones.

Resultados de campañas anteriores y expectativas para la actual

La iniciativa de este año se basa en los resultados obtenidos durante la campaña de 2023, que dejó en evidencia importantes deficiencias en el sector. Durante ese periodo, se llevaron a cabo 145 inspecciones en toda Andalucía, agrupadas en 126 expedientes. De estos, 95 terminaron con la constatación de incumplimientos, lo que representa un 75% del total. Entre los problemas detectados se encontró que muchas empresas no cumplían con la obligación de informar adecuadamente a los consumidores, lo cual incluye no disponer del cartel informativo obligatorio que recuerda al comprador su derecho a recibir un Documento Informativo Abreviado (DIA) sobre la vivienda.

Otro de los incumplimientos recurrentes fue la falta de información completa y precisa en viviendas en proyecto o en construcción. En varios casos, no se proporcionó el DIA en los términos requeridos por la normativa, y en operaciones de primera transmisión de vivienda, no se detalló adecuadamente la fecha de entrega, ni se incluyeron referencias a los anejos, zonas comunes o elementos accesorios del inmueble. Además, en diversas ocasiones no se puso a disposición de los compradores una nota explicativa sobre el precio y las formas de pago, una omisión que puede generar confusión y posibles conflictos posteriores.

Con estos antecedentes, la campaña actual tiene la expectativa de mejorar el cumplimiento de las normativas y reducir el porcentaje de infracciones detectadas. La Junta de Andalucía confía en que el refuerzo de las inspecciones, junto con una mayor sensibilización de las empresas del sector, contribuirá a garantizar un mercado inmobiliario más transparente y seguro para los consumidores.

Por otro lado, la Junta ha reiterado la importancia de que los ciudadanos conozcan sus derechos en materia de consumo, animándolos a utilizar el servicio «Consumo Responde» para cualquier duda o reclamación relacionada con la compraventa o alquiler de viviendas. Este servicio, gratuito y accesible a través de múltiples canales, se ha convertido en una herramienta fundamental para el asesoramiento y protección de los consumidores en Andalucía.

Todo está en Madrid: la iniciativa municipal que impulsa el comercio local

Redacción
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Todo está en Madrid: la iniciativa municipal que impulsa el comercio local

La iniciativa municipal ‘Todo está en Madrid’ ha sido seleccionada para representar a España en la próxima edición de los Premios Europeos a la Promoción Empresarial (EEPA), un galardón de gran prestigio que reconoce las mejores prácticas en el fomento del emprendimiento en Europa. Este reconocimiento no solo destaca el esfuerzo del Ayuntamiento de Madrid en el apoyo al comercio local, sino también su papel crucial en la reactivación económica y la digitalización del tejido empresarial de la capital. La selección de este proyecto para competir en el ámbito europeo subraya su impacto positivo en la economía local y su potencial para ser replicado en otras regiones del continente.

El programa ‘Todo está en Madrid’ es una iniciativa del Área de Economía, Innovación y Hacienda del Ayuntamiento de Madrid, que ha demostrado ser un pilar fundamental en la estrategia municipal para la promoción empresarial. Este escaparate digital agrupa a todo el sector empresarial de la ciudad en una sola plataforma, permitiendo a los madrileños y visitantes explorar la oferta comercial, hostelera y hotelera de la capital con un solo clic. Además, la plataforma ofrece una segmentación detallada por distritos, tipología de negocios y rutas categorizadas, facilitando la localización de establecimientos de interés en cualquier rincón de la ciudad.

La importancia del proyecto radica en su capacidad para dinamizar el pequeño comercio y las zonas comerciales, a través de la digitalización y la promoción efectiva de los negocios locales. Desde su lanzamiento, ‘Todo está en Madrid’ ha logrado atraer a más de 14.000 establecimientos, ha generado más de 1,9 millones de visitas y ha registrado 4,6 millones de páginas vistas. Además, la plataforma se ha consolidado como una herramienta clave para el turismo de compras en Madrid, disponible en siete idiomas, y que continúa ampliando su alcance con nuevas secciones como “Madrid visto por…”, donde personalidades destacadas comparten sus rincones favoritos de la ciudad.

Reconocimiento europeo al impulso comercial madrileño

La inclusión de ‘Todo está en Madrid’ entre los proyectos que competirán por los Premios Europeos a la Promoción Empresarial no es casualidad. Estos galardones, organizados anualmente por la Comisión Europea desde 2005, buscan reconocer iniciativas locales, regionales y nacionales que fomenten el emprendimiento y la competitividad en la Unión Europea. En este contexto, el proyecto madrileño ha sido seleccionado por su apoyo al tejido empresarial y hostelero de la ciudad, así como por su contribución a la digitalización y mejora en la gestión de los negocios.

Los Premios Europeos a la Promoción Empresarial se dividen en seis categorías que abarcan desde el fomento del espíritu empresarial hasta el apoyo a la transición sostenible y la iniciativa empresarial responsable e integradora. El jurado, compuesto por expertos seleccionados por la Comisión Europea, evaluará los proyectos en función de su impacto en la economía local, originalidad, viabilidad e innovación, así como la posibilidad de que sus planteamientos puedan ser adaptados en otras regiones de Europa.

La ceremonia de entrega de los premios tendrá lugar en noviembre de 2024, durante la Asamblea Europea de la PYME en Budapest, un evento enmarcado en la Semana Europea de la PYME y la presidencia húngara del Consejo de la Unión Europea. Este reconocimiento no solo resalta el éxito de ‘Todo está en Madrid’ como iniciativa local, sino que también posiciona a Madrid como un referente en la promoción empresarial dentro del contexto europeo.

Continuidad del apoyo al comercio de proximidad

El reconocimiento europeo que ha recibido ‘Todo está en Madrid’ se suma al Premio Nacional de Comercio Interior 2023, otorgado por la Secretaría de Estado de Comercio al Ayuntamiento de Madrid. Este galardón nacional destaca las políticas públicas desarrolladas desde 2020 en apoyo al comercio de proximidad, subrayando el papel del pequeño comercio como garante de la cohesión social y económica de los barrios madrileños, así como su contribución activa a la creación de empleo.

El Ayuntamiento de Madrid ha implementado diversas medidas para apoyar al comercio local, entre las que se incluyen el modelo de gestión indirecta de los mercados municipales, el impulso a su modernización, dinamización y sostenibilidad, y las intervenciones en el espacio público en zonas comerciales. Asimismo, ha promovido el sector de la moda y el turismo de compras, y ha fomentado la formación y transferencia de conocimientos entre comerciantes y empresarios a través de distintos programas municipales.

En este contexto, ‘Todo está en Madrid’ se presenta como una herramienta clave para el fortalecimiento del comercio local, al ofrecer visibilidad a los establecimientos madrileños y facilitar su integración en la economía digital. La plataforma no solo promueve el comercio de proximidad a través de acciones de comunicación y campañas institucionales, sino que también organiza eventos y actividades en colaboración con la iniciativa privada, contribuyendo así a la dinamización de los mercados y zonas comerciales de la ciudad.

La trayectoria y los logros de ‘Todo está en Madrid’ reflejan el compromiso del Ayuntamiento de Madrid con el desarrollo económico local y la sostenibilidad del tejido empresarial de la capital. A medida que el proyecto continúa creciendo y adaptándose a las nuevas necesidades del mercado, su participación en los Premios Europeos a la Promoción Empresarial ofrece una oportunidad para compartir su éxito y potencial con el resto de Europa, al tiempo que refuerza su papel como un modelo a seguir en la promoción del comercio local y la digitalización empresarial.

Cómo detectar a los inquilinos que son morosos profesionales

Redacción
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• El moroso profesional es un estafador que se hace pasar por inquilino para obtener un contrato de alquiler y dejar de pagar tras acceder a la vivienda.

• Se puede detectar a un moroso profesional mediante algunos indicios, como que pague varios meses por adelantado, que entregue documentación incompleta o que insista en dejar lo suministros a nombre del propietario.

• El proceso para desalojar a un moroso profesional es complejo, ya que conocen las artimañas legales para prolongar su permanencia en el inmueble.

La morosidad en el alquiler, por desgracia, sigue existiendo en España. El año pasado, los inquilinos dejaron a deber, de media, 7.608,34 euros, según el estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos en España en 2023, elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, lo que supone un incremento del 0,85% con respecto al año anterior.

Sin embargo, es necesario distinguir entre aquellos arrendatarios que no pueden hacer frente al pago de la renta de forma puntual, por causas como la pérdida de un empleo o un gasto imprevisto, de quienes se dedican de forma profesional a estafar a propietarios para dejar de pagar después de firmar el contrato.

El moroso profesional es un “inquiokupa”, que, en lugar de acceder a una vivienda por la fuerza para su ocupación, como haría un okupa tradicional, lo hace a través de un contrato legal de arrendamiento para, al poco tiempo, dejar de pagar las mensualidades del alquiler. Desalojarlos se convierte en un proceso muy complejo, ya que conocen las artimañas legales demorar en el tiempo su expulsión.

La morosidad no solo supone un perjuicio para el propietario, que deja de percibir unos ingresos con los que contaba mensualmente y que además no puede disponer de su vivienda, sino que va en detrimento del conjunto de la sociedad, ya que desincentiva la oferta y dificulta el acceso a una vivienda.

A esto se suma el riesgo de desperfectos y destrozos que pueden producirse en la vivienda durante el tiempo que está siendo ocupada de forma completamente irregular por el moroso profesional, lo que puede aumentar aún más los costes para el propietario.

LOS 7 TIPS PARA DETECTAR A UN MOROSO PROFESIONAL

Un moroso profesional es un estafador especializado en presentarse como el inquilino ideal. Sin embargo, existen una serie de patrones que se repiten en este tipo de casos y que pueden resultar de gran utilidad para identificarlos.

  1. SIN PROBLEMAS ECONÓMICOS Y CON PRISAS. Cuando un inquilino moroso trata con un propietario insiste en que tiene mucha prisa por entrar en la vivienda cuanto antes, generalmente con excusas como un traslado laboral o la matrícula de un hijo en un colegio. Lo hacen para tratar de que el arrendador se identifique con su situación e intente ayudarles. Además, aseguran que el dinero no es problema, y están dispuestos a pagar lo que corresponda, sin negociar bajadas de precio.
  2. PAGO DE MESES POR ADELANTADO. Una de las estrategias más comunes es pagar varios meses por adelantado para aparentar solvencia y ganarse la confianza del propietario. Esta es una de las tretas más utilizadas, por lo que conviene no fiarse de este tipo de comportamientos. Para ello, lo mejor es ceñirse a lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y solicitar un mes de fianza, que se debe depositar en el organismo correspondiente, y una garantía adicional si se considera necesaria.
  3. RETRASOS E IRREGULARIDADES EN LA PRESENTACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN. Es frecuente que los inquilinos morosos den largas a la hora de entregar la documentación solicitada por los propietarios, como un contrato de trabajo en vigor o las tres últimas nóminas. Además, en caso de presentarla, es habitual que carezca de coherencia o que falte algún documento que prometen adjuntar más adelante. De cualquier manera, suelen presentar un perfil socioeconómico muy bueno, para resultar más atractivos frente a otros candidatos.
  4. INSISTENCIA EN CERRAR EL CONTRATO DE FORMA VERBAL. Otro indicio es la insistencia del moroso profesional en formalizar el contrato de forma verbal, para no dejar ningún tipo de documento por escrito. Siempre se debe desconfiar de este tipo de prácticas e insistir siempre en la necesidad de formalizar el contrato con todas las garantías.
  5. INSISTENCIA EN NO CAMBIAR DE TITULARIDAD LOS SUMINISTROS. Otra señal de alerta es que el inquilino insista en dejar los suministros a nombre del propietario, en vez de realizar el cambio de titularidad, lo que puede ser un indicio de que pretende transferir deudas futuras al arrendador. Muchas veces tan solo se hace un cambio de la domiciliación bancaria y no del titular, lo que puede suponer un problema en caso de impago, ya que el responsable subsidiario de la deuda será el casero.
  6. MÁS RESIDENTES DE LOS QUE FIGURAN EN EL CONTRATO. También es habitual que el moroso profesional registre el contrato de alquiler a nombre de una sola persona y luego entre a vivir mucha gente al inmueble. Puede llegar a cederla e incluso a subarrendarla, por lo que el propietario deberá cerciorarse de que este tipo de prácticas queden claramente prohibidas en el contrato.
  7. EXCUSAS Y DIFICULTADES PARA COMUNICARSE CON EL INQUILINO. Cuando un estafador profesional deja de pagar el alquiler, comienza dando excusas que puedan parecer convincentes, con el fin de alargar la situación y dilatar que el propietario pueda emprender medidas judiciales. En estos casos, también es habitual que existan dificultades para contactar con el inquilino, como que tenga el móvil siempre comunicando, apagado o fuera de cobertura.

¿QUÉ HACER ANTE UN MOROSO PROFESIONAL?

  1. RECLAMACIÓN POR ESCRITO.
    Ante un inquilino que no paga, lo primero que deberá hacer el arrendador es tener una conversación para tratar de llegar a un acuerdo. De no producirse, deberá proceder a reclamar la deuda por carta mediante un escrito, ya sea un burofax con certificación del contenido y acuse de recibo o un conducto o requerimiento notarial. En este documento, deberá exigir al inquilino que abone la deuda en un plazo determinado y advertir de que, de no hacerlo, acudirá a la vía judicial.
  2. RECLAMACIÓN POR VÍA JUDICIAL.
    Si, como es de esperar en el caso de un moroso profesional, este no paga, el propietario deberá presentar una reclamación de la deuda por vía judicial lo antes posible. En este caso es importante saber que el inquilino no podrá paralizar el desahucio de la vivienda antes del juicio mediante pago previo si la notificación de la exigencia de pago se realizó treinta días antes de la presentación de la demanda judicial. En el caso de que el arrendador haya requerido al arrendatario para el pago por medios fehacientes, como un burofax, y hayan pasado más de 30 días sin producirse el pago, el arrendatario no podrá enervar el desahucio en vía judicial.

Cuando se reclama por vía judicial se puede exigir el pago de la deuda, solicitar el desahucio para poder recuperar la vivienda, o ambas. El arrendatario podrá responder oponiéndose a la demanda, que es una de las opciones más comunes, puesto que es la mejor forma de alargar el proceso e ir a juicio. El inquilino también tiene otras dos posibilidades: no oponerse a la demanda, en cuyo caso deberá abandonar la vivienda de forma voluntaria; o la enervación, que consiste en abonar la cantidad adeudada a cambio de mantener el contrato en vigor, aunque esta opción solo es posible si responde a la primera notificación por escrito antes de treinta días.

  1. LA LEY DE VIVIENDA DILATA AÚN MÁS EL PROCESO
    La nueva Ley de Vivienda, del 26 de mayo de 2023, introdujo algunos cambios que han permitido dilatar aún más los procedimientos de desahucio en el caso de inquilinos en situación de vulnerabilidad. La nueva normativa establece la obligación de informar a las autoridades competentes en vivienda y asistencia social cuando exista un arrendatario vulnerable. Además, se debe proporcionar información sobre si la vivienda es la residencia principal del inquilino, si el propietario es considerado un «gran tenedor» y si el arrendatario se encuentra en una situación económica vulnerable.

En cualquier caso, el desalojo se acabará produciendo inevitablemente. En términos generales, el proceso legal de desahucio por falta de pago de un inquilino moroso puede demorarse entre seis y ocho meses. En concreto, el tiempo de espera medio es de 246 días. Además, en el caso de morosos profesionales, están familiarizados con las estrategias legales para prolongar al máximo su permanencia en el inmueble, lo que puede retrasar aún más la solución.

Pero no solo a eso. A lo que se demora el proceso de desahucio, hay que sumar el tiempo que el propietario ha tardado en descubrir que su inquilino es un moroso profesional, ya que habitualmente suelen dar excusas e incluso pueden llegar a realizar pagos puntuales para aparentar normalidad y retrasar aún más que el arrendador empresa medidas judiciales. Si se tiene en cuenta esto, puede llegar a alargarse hasta los dos años.

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