miércoles, 17 abril 2024

Las subastas y la competencia abusiva con los activos adjudicados de la Inmobanca

Madrid. He estado leyendo en una página de subastas las condiciones generales bajo las cuales se celebran la venta de bienes inmuebles embargados por los acreedores. Y en ella he visto que: “Cuando el tribunal deniegue la aprobación del remate de la subasta o cuando en el acto de la misma no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50 por 100 del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Imaginemos, para la mejor comprensión de mi razonamiento, un caso en el cual el 50% del valor de tasación por el que la entidad de crédito se va a adjudicar el inmueble sea exactamente igual a la cantidad que se le debe por todos los conceptos. En este caso la entidad se queda el inmueble por la mitad de su valor de tasación y además la deuda que el acreedor tiene con él queda totalmente cancelada.

Pensemos en esto: en este supuesto, la entidad de crédito que concedió la hipoteca obtuvo la devolución  de lo prestado, en un 50% mediante la amortización periódica del préstamo –mientras el hipotecado pudo hacer frente a sus pagos- y el otro 50% mediante la adjudicación en la subasta. Ha recibido pues el 50% en dinero y el restante en especie. Y tras esto, la entidad de crédito se pone a comercializar el inmueble adjudicado.

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¿A qué precio lo sacará a la venta? Probablemente al 100% de su valor de tasación quedándole entonces un 50% de margen para negociar precio. La diferencia del precio de venta final a ése 100% será la pérdida que la entidad de crédito obtendría en la venta.

Pero ¿y si la cantidad que se le debe por todos los conceptos es menor que el 50% del valor de tasación? Pues que el margen final de venta será mayor y bien pudiera producirse una venta sin pérdida para el banco. Lo mismo que ocurriría si el valor de tasación aportado en la subasta fuese inferior al del valor del mercado: habría un margen para la venta sin pérdida. 

Véase aquí, a este respecto, lo que nos ocurrió no hace mucho. Teníamos una pareja que deseaba comprar una vivienda y al final  del proceso de venta le habíamos conseguido la misma a plena satisfacción de ambos y por un precio de 180.000 €. El propietario particular estaba igualmente encantado con la venta. Y esta vez, la financiación que necesitaban la habíamos conseguido en una entidad de crédito decente –esto es, que tras el conocimiento de la operación y de nuestro cliente, no nos “robó” a éste-. Así pues todo iba a salir bien.

Aunque yo tampoco creo que en nuestro universo Dios juegue a los dados lo que me angustia, como ha dicho algún tipo divertido anteriormente, es la de veces que pierde. Y esta vez la “tirada” jugó en nuestra contra pues a punto de escriturar la compraventa, la madre del muchacho lo llamó y le dijo que debajo de la vivienda que ocupaban sus padres, en el mismo bloque de apartamentos, se había quedado libre una vivienda. (Un eufemismo para describir que se la había adjudicado un banco por impago de la hipoteca).  El muchacho acudió al otro banco –el adjudicatario de la vivienda- para enterarse de las condiciones de venta pero ya fuese porque el precio era superior al de nuestra similar vivienda, ya fuese porque a su novia no le apetecía nada vivir debajo de su futura suegra, el muchacho dijo que no.

Al día siguiente el banco lo volvió a llamar para decirle que igualaba la oferta que nosotros le habíamos ofrecido en todos sus aspectos … pero desaparecido el inconveniente de la diferencia de precio, afortunadamente para nosotros, quedaba el argumento del tradicional “cariño” entre suegra y nuera. Así que la pareja siguió diciendo que no y que se mantenía en nuestra operación. Parecía pues que habíamos sorteado el obstáculo del banco enemigo.

Pero no, como le he dicho perdimos la “tirada”. ¿Y cómo pudo ser? Pues según nos contó el muchacho, el banco lo llamó de nuevo y le preguntó que a qué precio se quedaría con el de su propiedad. Y según nos cuenta nuestro ya ex cliente su respuesta fue que 120.000 €, pensando que ante la enorme diferencia de precio -60.000 euros menos- podría así quitarse de encima con ello al persistente bancario y de paso eliminar parte de los futuros roces entre sus dos amores, puesto que la casa que le ofrecíamos nosotros estaba bastante alejada de la de su madre.

Fue inútil, pues el que días antes le había pedido por el mismo inmueble 200.000 euros, luego 180.000, tras escuchar 120.000 inmediatamente le contestó textualmente: “Vale, podemos escriturar el martes próximo y no tienes que dejarme ninguna cantidad de señal. Sólo tráeme estos documentos”.

Así que, aviso para los que hemos sobrevivido al naufragio: margen, y competencia abusiva, sí parece existir en la venta de los adjudicados bancarios.

 

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