El precio de la vivienda en España continúa al alza, con Madrid como epicentro de una subida del 15,1 % interanual en el primer trimestre de 2025. Según el informe IMIE Mercados Locales de Tinsa by Accumin, el crecimiento del valor residencial refleja una demanda aún robusta, apoyada por la mejora del crédito, la moderación de tipos de interés y un mercado laboral resistente. El encarecimiento se extiende por gran parte del territorio, con especial intensidad en zonas turísticas, capitales de provincia y polos de empleo, en un contexto de esfuerzo hipotecario que supera el 50 % en las grandes ciudades.
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El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se incrementó un 2,9 % trimestral y un 7,5 % interanual en el primer trimestre de 2025, hasta 1.902 €/m2, según refleja la estadística IMIE Mercados Locales a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa by Accumin. En términos reales, descontando el efecto de la inflación, el aumento interanual fue del 4,7 %. Los mayores incrementos de precios se concentran en zonas turísticas, polos de empleo y municipios secundarios próximos a éstos, destacando especialmente la intensidad de la evolución de los precios en Madrid, sobre todo en su capital (+15,1 %interanual).
Los datos del primer trimestre representan una nueva aceleración del precio de la vivienda con respecto a la tasa de variación interanual registrada el trimestre anterior, que fue del 4,6 % (2,5 % en términos reales). “Los primeros datos del ejercicio 2025 continúan reflejando resistencia en el empleo, que sostiene la solvencia de los hogares, y un mantenimiento de la demanda residencial en niveles robustos”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
La demanda se ha visto impulsada por una mayor facilidad de acceso al crédito como consecuencia de la política monetaria menos contractiva, que se suma a la actividad de compraventas sin hipoteca, que siguen representando un porcentaje relevante de las operaciones (49 % según datos de Notarios y 54 % según datos del INE).
La tasa de dudosidad en 2024 se ha mantenido en valores moderados, en torno a 2,5 %, y los préstamos que cubren más del 80 % del valor de la vivienda, aunque se han incrementado respecto a 2023, se mantienen por debajo de los niveles precovid de 2019. “Todo ello, en combinación con una deuda de los hogares sobre el PIB que se ha continuado reduciendo, refleja hasta la fecha un nivel de riesgo hipotecario moderado y alejado de desequilibrios financieros”, explica Cristina Arias
El restablecimiento gradual del poder adquisitivo de los hogares y, en menor medida, la moderación del coste hipotecario, han permitido rebajar el esfuerzo teórico de compra de una vivienda en España del 35,5 % al 34,9 %, en línea con lo que se considera una accesibilidad razonable. Las provincias que muestran los tensionamientos más críticos, por encima del 45 % de la renta disponible del hogar medio, son Málaga, Baleares, Cádiz y Madrid. Descendiendo al nivel municipal, las capitales más tensionadas en términos de esfuerzo son Cádiz (60,4 %), San Sebastián (56,8 %), Madrid (56,6 %), Málaga (56,2 %) y Barcelona (55,1 %).
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Los crecimientos interanuales se aceleran o mantienen su intensidad en 18 de 19 comunidades y ciudades autónomas, y las variaciones trimestrales registran un repunte generalizado. Destaca el impulso en Madrid y Cataluña, que casi duplican las tasas de crecimiento interanuales que registraron el trimestre anterior.
Islas Baleares (12,8 %), Madrid (+12,6 %) y Cantabria (+12,2 %) lideran los incrementos interanuales entre las comunidades autónomas, donde el grueso se encareció entre el 4 % y el 9 % en el último año. En el extremo contrario, los precios decrecen levemente en Melilla (-1,3 %) y se mantienen en el entorno de la estabilización en Ceuta (-0,4 %) y Extremadura (-0,5 %).
Según las tasaciones de Tinsa by Accumin, la Comunidad de Madrid supera este trimestre el máximo registrado en el boom inmobiliario (+1,9 %), uniéndose así a Islas Baleares (+21,4%), que lo superó ya en 2023. Sin embargo, descontando el efecto de la inflación (lo que hace comparables ambos periodos), ambas comunidades se mantienen aún por debajo de dichos máximos (-11 % en el caso de Baleares y -27 % en el caso de Madrid).
PROVINCIAS
Los mayores aumentos en los precios residenciales se observan en la totalidad de la línea de costa (norte, mediterránea y atlántica) y en polos de empleo de las provincias de interior, especialmente en Madrid.
La evolución supera el doble dígito en el último año en las provincias Soria (16,5 %), Santa Cruz de Tenerife (+13,2 %), Islas Baleares (+12,8 %), Madrid (+12,6 %), Málaga (+12,5 %), Cantabria (+12,2%), Alicante (+10,1%) y Valencia (+10,1%). Hasta cuatro provincias presentan variaciones interanuales negativas moderadas y se localizan en Cáceres (-1,6%), Córdoba (-1,3%), Melilla (-1,3%) y Ceuta (-0,4%).
Respecto al último trimestre de 2024, destaca la intensidad del crecimiento de los precios residenciales en las provincias de Madrid (+4,8 % trimestral), Valencia (+4,3 %), Albacete y Pontevedra (+4,2 % en ambos casos).
Aunque también con un fuerte crecimiento, el precio medio de la vivienda nueva y usada en la provincia de Barcelona se encareció la mitad que en Madrid: +2,1 trimestral (frente a +1,1 % en el cuarto trimestre) y +6,8 % interanual (frente a +4,2 % en el cuarto trimestre).
Las provincias de Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Madrid superan los máximos de la primera década de los 2000, en un 21,4%, un 5,8% y un 1,9%, respectivamente. Sin embargo, descontando el efecto de la inflación, todas ellas se mantienen por debajo de los máximos de sus series, a una distancia de -11 % en el caso de Baleares, -24 % en Santa Cruz de Tenerife y -27 % en Madrid.
CAPITALES
Un total de 28 capitales presentan intensos aumentos de precio por encima del 5 %, frente a las 22 del trimestre previo. Las capitales que han registrado los mayores aumentos en términos interanuales son Madrid (+15,1 %), Valencia (+14,5 %), Vigo (que a efectos de relevancia inmobiliaria puede equipararse a la capital de su provincia, con +14,1 %), Palma de Mallorca (+1,3 %) y Soria (+13,1 %).
Destaca el impulso registrado por la ciudad de Madrid entre el último trimestre de 2024 y el primero de 2025, con un aumento del 6,1% trimestral, que sitúa el incremento de precios en el último año en un 15,1 %, una tasa que duplica la registrada el trimestre anterior (7,1 % interanual). Por su parte, la vivienda nueva y usada en la Ciudad Condal se encareció un 8 % interanual, frente al 5,7 % del trimestre anterior.
En el extremo opuesto, las capitales que se mantienen más lejos de sus máximos pre-crisis son Ciudad Real (-43 %) y Lleida (-39,5 %).
Hasta 11 capitales aumentaron sus precios en el último trimestre más de un 3%. Se reducen, pasando de 19 a 15, las capitales con variaciones trimestrales en el entorno de estabilización (entre el -1 % y el +1 %).
Junto a Madrid, Vigo registra el mayor incremento en tasa trimestral (+6,1 %), seguidos de Palma (+5,3 % trimestral) y Valencia (+5,2 %).
San Sebastián es la capital con el €/m2 más caro del territorio nacional (4.500 €/m2), seguida por Madrid (4.285 €/m2) y Barcelona (3.998 €/m2). A continuación, a escasa distancia se encuentran Palma de Mallorca, Bilbao, Cádiz, Málaga, Valencia y Vitoria. Las más baratas se localizan en Ciudad Real (1.125 €/m2), Zamora (1.148 €/m2) y Lugo (1.178 €/m2).
OTRAS CIUDADES RELEVANTES
La estadística IMIE Mercados Locales incluye también una relación de más de 70 municipios que, sin ser capital de provincia, son considerados mercados residenciales principales atendiendo a su densidad de población y su volumen de compraventas.
En el primer trimestre de 2025, la vivienda registró incrementos interanuales de doble dígito en Vélez Málaga (+17,6 %), Marbella (+15,9 %), Benidorm (15,8 %), Vigo (14,1 %), La Laguna (13,1 %), Torrelavega (12,8 %), Roquetas de Mar (12 %), Sanlúcar de Barrameda (10,6 %) y Jerez de la Frontera (10,3 %).
DISTRITOS DE LAS SEIS GRANDES CAPITALES
Los distritos con variaciones interanuales más elevadas en el primer trimetre de 2025 se concentran en Málaga y Valencia. En la capital de España, el grueso de distritos incrementó sus precios entre el +7,0 % y el +12,0 % interanual. Los distritos más dinámicos son Ciudad Lineal (+13,6 % interanual), Usera (+13,2 %) y Moncloa-Aravaca (+12,4 %). En Valencia, los distritos que concentran los mayores crecimientos en el último año fueron Patraix (24 %) y Jesús (18,8 %).
En términos de valor, siete distritos de Madrid y tres de Barcelona superan los 4.500€/m2. Barrio de Salamanca en Madrid ocupa el puesto número uno, seguido de Chamberí, Chamartín y Centro. En quinto lugar aparece el distrito Sarriá-San Gervasi en Barcelona.
La información detallada sobre los distritos de las seis mayores capitales está disponible en el informe completo en PDF en las páginas 8 y 9 del resumen ejecutivo, y entre las páginas 21 a la 26.
INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 1º TRIMESTRE 2025
Esfuerzo teórico anual: 34,9 % de la renta disponible del hogar medio.
Importe medio de nuevas hipotecas: 145.193 €.
Cuota hipotecaria media: 756 €/mes.
Compraventas / parque: 25,5 transacciones por cada 1.000 viviendas (41,3 en Alicante)
Visados de obra nueva / parque: 4,8 visados por cada 1.000 viviendas. (13 en Sevilla)
ESFUERZO TEÓRICO ANUAL DE COMPRA
La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
los españoles destinarían de media un 34,9 % (frente al 35,5 % del trimestre anterior) de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas (es decir, una hipoteca con una ratio préstamo/valor del 80%).
En el trimestre actual el número de provincias que superan el 35 % (nivel de esfuerzo considerado razonable) se sitúa en 7. Estas son Málaga (59 %), Islas Baleares (49,4 %), Cádiz (43,9 %), Madrid (43,1 %), Alicante (38,9 %), Sevilla (37,3 %) y Barcelona (37 %).
El análisis del esfuerzo teórico de compra en las capitales refleja que en 19 capitales del total de 52 se supera el nivel de esfuerzo de 35 % considerado razonable. Las tensiones más elevadas, en donde la población local afrontaría esfuerzos teóricos de acceso a una vivienda por encima del 50 % de su renta disponible, se localizan en Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga y Barcelona.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España en el cuarto trimestre de 2024 (último dato disponible) se situó en 145.193 €. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 756 euros en un entorno de tipos de interés en descenso, pero que continúan en niveles elevados.
