Málaga. Según el Informe del Mercado Residencial de Málaga, elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, la actividad del mercado residencial de nueva construcción durante el último año (octubre 2009-noviembre 2010) se ha caracterizado por un comportamiento muy limitado en la demanda de viviendas, que ha derivado en el aumento del plazo medio de comercialización de vivienda plurifamiliar (67,6 meses) y unifamiliar (76,4 meses). Sin embargo, se observa una progresiva desaceleración en el incremento de los plazos de comercialización respecto a años precedentes.

Según el estudio, las causas principales del aumento de los plazos son la situación de incertidumbre sobre el contexto económico-laboral, el insuficiente ajuste en los precios de venta y las dificultades en la concesión del crédito por parte de las entidades financieras. También cabe destacar que en ciertos casos el incremento en el plazo de comercialización es debido a que se ha paralizado la venta al particular de proyectos en construcción a la espera de un comprador-inversor que se adjudique la totalidad de las viviendas.

El precio medio por metro cuadrado de las viviendas plurifamiliares se sitúa en 2.284 euros, cuya superficie media asciende a 103 m2. El precio medio en 2009 era de 2.728 euros por metro cuadrado, lo que supone una reducción de 444 euros. El precio unitario más elevado entre las viviendas plurifamiliares, 3.420 euros por metro cuadrado, se sigue situando en el distrito “Centro” y el más económico se localiza este año en las promociones del distrito de “Churriana”, con un precio medio de 1.239 euros por metro cuadrado. En el caso de los inmuebles unifamiliares, el precio desciende hasta los 1.761 euros por metro cuadrado y la superficie media casi dobla a la tipología anterior (204 m2). El precio unitario más alto en este tipo de viviendas es de 2.112 euros por metro cuadrado, en el distrito de “Málaga-Este”, y en el que se han comercializado viviendas más baratas es en “Alhaurín de la Torre”.

Aguirre Newman ha podido constatar que la oferta total de vivienda plurifamiliar en Málaga se ha situado en noviembre de 2010 en 5.877 unidades, lo que supone una reducción del 3,6 con respecto a la oferta inicial del anterior ejercicio. Cerca del 50% del volumen de oferta de nueva vivienda plurifamiliar de la ciudad se sitúa en las zonas de “Rincón de la Victoria”, con un total de 1.371, y en “Puerto de la Torre”, con 1.332.

También ha disminuido, en mayor medida, el stock de viviendas disponibles. Las 1.751 unidades plurifamiliares y 184 unifamiliares suponen un descenso del 9,69% respecto a los datos del informe de noviembre de 2009. Las razones principales de este descenso en el número de viviendas disponibles han sido el traslado de proyectos destinados para venta al mercado de alquiler, la paralización de proyectos por falta de venta y la ausencia de inicio de nuevos proyectos.

La disponibilidad de viviendas llave en mano (viviendas cuya construcción está finalizada) resulta muy alta un año más, al mantenerse en un 28,8% comparándolo con el anterior registro, que se situaba en un 27,3%. Este incremento continúo del número de viviendas finalizadas (llave en mano) y disponibles es una clara muestra de las dificultades en la comercialización de viviendas en el mercado residencial de Málaga. Cada vez hay en el mercado más viviendas finalizadas sin vender.

Las entidades financieras siguen exigiendo una entrada media del 20% sobre el valor de tasación de la vivienda. Por lo tanto, las condiciones financieras se mantienen en los mismos términos que en 2009.

Perspectivas

Los elevados plazos de comercialización, que se sitúan en los 67,6 meses de media, no se corresponden con la necesidad real de creación de hogares de la ciudad de Málaga. De esta manera la demanda latente retornará al mercado siempre y cuando se den una serie de condiciones: finalice el proceso de ajuste de los precios que comenzó en 2007; mejore la accesibilidad a la financiación hipotecaria; se cree por parte de las entidades financieras las condiciones comerciales propicias para promover la demanda;  finalmente será clave una clara mejora en las expectativas económico-laborales que eliminen la actual situación de incertidumbre.

El informe considera que la demanda potencial aumentará cuando las condiciones citadas hayan cambiado, pero no se espera una absorción comparable a la de los ejercicios comprendidos entre 2003 y 2006.

Como viene ocurriendo en ejercicios anteriores, los promotores optan por dar salida al stock disponible mediante el alquiler de promociones enteras o parte de ellas en vez de hacerlo mediante el mercado de venta. Previsiblemente, parte de la oferta que actualmente se encuentra en alquiler, volverá al mercado de venta en el plazo de dos años, duración media de los contratos de alquiler que se están firmando en estos casos, lo que supondrá un incremento importante en la oferta de producto en ese momento.

El informe reitera la necesidad de un mayor ajuste de los precios de venta, que en los próximos doce meses previsiblemente se reducirán entre un 5% y 10% debido a la escasa demanda. Por este mismo motivo se espera un repunte de viviendas disponibles en promociones llave en mano.