Madrid. El 12%. Eso es lo que ha bajado la vivienda nueva libre en España desde el año 2007 hasta el presente. Y parece que las caídas se han moderado hasta llegar a un decrecimiento nulo a nivel general, e incluso hay quienes afirman que se pueden registrar tasas positivas de crecimiento del precio de la vivienda libre en las principales ciudades del país. Asimismo, el stock acumulado de esta modalidad de vivienda, (la más representativa del sector inmobiliario español), es de poco más de 600.000 viviendas según el INE. Y si se cifra la demanda total de vivienda en España, (también para el mercado extranjero), en unas 400.000 o 450.000 unidades por año, ya tenemos los principales datos de la realidad actual de nuestro sector inmobiliario residencial de vivienda libre.
Lo que pueda ocurrir a partir del año 2011 con la vivienda en España dependerá de la reactivación del crédito al comprador y de la evolución de los principales factores económicos del país. En cuanto al crédito, se espera que se vaya normalizando a lo largo del 2011, si bien de manera lenta y gradual, lo cual posibilitará la reducción del stock de viviendas acumulado hasta la fecha. El crédito al promotor seguirá probablemente en mínimos y por tanto, esperamos que los proyectos de obra nueva se mantengan en las actuales cifras históricamente bajas. De modo que, si bien en el 2011 se estabilizará definitivamente la caída del sector, no se contempla de ninguna manera una recuperación efectiva del mismo; muy posiblemente seguirá estancado a la espera de la reducción del stock acumulado en función de la concesión de créditos que vaya concediendo la Banca, pero en cualquier caso, la caída de los precios ha finalizado a nivel general. Es posible que se produzcan aumentos de precio en zonas puntuales de nuestra geografía, (en las principales ciudades del país), y que todavía se mantengan las caídas en otras, (sobretodo en Andalucía, Murcia, Comunidad Valenciana e Islas Canarias), pero la estabilización de precios es un hecho consumado.
El año 2011 será un buen año para adquirir una vivienda, pues la evolución de los precios de la misma a partir del 2012, como veremos a continuación, no se espera que sea precisamente negativa. Los tipos de interés están muy bajos, y para quienes puedan optar a un crédito el mercado ofrece hoy buenas oportunidades de compra para uso cotidiano e inversión a largo plazo. (El Euribor aumentará entrado el 2011 y según se vaya afianzando la recuperación económica del continente europeo). En cambio, la promoción de viviendas en nuestro país seguirá estancada; los promotores que vayan a poner en venta viviendas iniciadas sobre suelos comprados en los últimos cinco o seis años, (y suponiendo que logren mantenerse a flote y evitar la suspensión de pagos), van a continuar teniendo muchísimas dificultades para vender, pues por un lado, (y debido sobretodo al elevado coste de repercusión del suelo), el margen de bajada de precios que tienen es muy pequeño, y por otro, van a tener que poner en mercado sus viviendas teniendo en cuenta la competencia desleal que está haciendo actualmente la Banca, que deniega la concesión de créditos a los compradores de promociones privadas, y concede al mismo tiempo dichos créditos a las promociones que gestionan las divisiones inmobiliarias de la propia Banca, que mediante dicha actividad, ha adquirido en dación multitud de activos inmobiliarios de promotores privados durante los últimos meses, que ahora va poniendo en mercado con el descuento que permite la eliminación del margen de beneficio del promotor.
Si, como decimos, la concesión de créditos se va normalizando a lo largo de este año que entra, (y no se produce ninguna situación excepcional en nuestra economía), a principios del año 2012 y de cara al 2013 la situación del mercado de vivienda libre puede variar bastante, pues el stock de vivienda se habrá reducido significativamente y el desarrollo de obra nueva es prácticamente nulo desde los inicios de la crisis, de modo que en el momento en que nuestra economía nacional inicie la senda del crecimiento, y debido a la reducción drástica de la oferta puesta en mercado, es bastante posible que se produzcan tasas de crecimiento positivo en la vivienda libre cuyo porcentaje será proporcional a la rapidez con que nuestra economía nacional se recupere.
Nuestra recomendación a los profesionales inmobiliarios que tengan acceso al crédito, capacidad de operar en mercados extranjeros, y una situación financiera saneada es que cualquier actividad en el sector inmobiliario residencial la lleven a cabo en países extranjeros, (sobretodo en Brasil, Argentina, Uruguay y México), y que en el caso de España se centren en la compra de suelo para desarrollo a medio plazo, (de ninguna manera en suelo de desarrollo, dada la ausencia de crédito para el mismo y la situación de inseguridad jurídica en que se encuentran los propietarios del mismo, debido a la vigente Ley del Suelo), en previsión de la situación del mercado residencial nacional a partir del 2012.
Actualmente, la mejor opción de inversión en nuestro mercado inmobiliario se centra en la promoción de oficinas en las principales plazas del país, los desarrollos turísticos y hoteleros, y el mercado para personas mayores de 60 años, extranjeros o no, (residencias, urbanizaciones para la tercera edad, etc.), que tiene un futuro prometedor y del cual hablaremos en posteriores ocasiones.
