jueves, 20 junio 2024

El alquiler con opción a compra para evitar el control de precios

El difícil acceso a la vivienda en España sigue generando cambios en el mercado inmobiliario. En los últimos meses aumentaron los alquileres de temporada para evitar el control de precios, pero el Gobierno ya estudia la manera de regular también este tipo de contratos. Por ello, desde el sector adelantan que el alquiler con opción a compra será la siguiente fórmula más popularizada para dar seguridad a la vivienda de alquiler.

En mayo de 2023 la nueva Ley de Vivienda y LAU produjo cambios en diferentes aspectos: límites en incrementos y actualizaciones de renta, obligatoriedad en el uso de medios electrónicos como forma de pago, limitación de honorarios en la gestión inmobiliaria, suspensión de desahucios, precios de referencia en zonas tensionadas o prórrogas obligatorias.

Una serie de medidas que, según indican desde Inmobiliarias Encuentro, supusieron un frenazo a la puesta a disposición del mercado de propiedades en alquiler por parte de los propietarios. “Todas estas medidas han generado miedo ya que nadie le asegura al propietario de una vivienda que lo que debiera ser un bien para la obtención de rentabilidad no se vaya a convertir en un problema de impago e imposibilidad de resolver mediante levantamiento de desahucio, actualmente paralizado en todo el territorio nacional,”, explica Alan Hernández, CEO de la compañía y consejero de AMADEI (Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias).

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Frente a la regulación de precios, sin embargo, se encontró un subterfugio que presumiblemente tendrá consecuencias. Y es que muchos propietarios optaron por situar sus pisos en el mercado como alquiler de temporada, intentando de esta manera evitar el título 1 de la mencionada LAU que regula todos estos cambios. Tras el aviso de Cataluña y su popularización, el Gobierno ya estudia la manera de poner freno a esta alternativa.

“Se ve que el mercado de alquiler de temporada ha subido tremendamente, mientras que el de larga duración ha caído, Pero se perciben dos problemas importantes. El primero, que la gente y las agencias no conocen con exactitud la regulación del alquiler de temporada. Y el segundo, que los propietarios creían que simplemente designando su alquiler como alquiler de temporada iban a poder evitar los problemas regulatorios de la LAU, pero no se están teniendo en cuenta los requerimientos legales de los alquileres de temporada, y puede traerles consecuencias inesperadas a los propietarios”, subraya Hernández.

Por ello, indica el dirigente de la compañía, su previsión es que el alquiler con opción a compra se sitúe como la vía más fiable tanto para propietarios como para inquilinos. Para los primeros resulta más seguro, pues es una forma de ahuyentar a los llamados inquiokupas, al establecerse en estos contratos una prima de opción que garantiza la liquidez del inquilino. Y a los segundos les abre una vía para alquilar a precios más factibles al no depender de la LAU y generar un ahorro por el descuento de cuotas para la futura opción de compra.

El no ofrecer soluciones frente a uno de los mayores miedos existentes como es la okupación y las consiguientes suspensiones de lanzamientos hacen que los propietarios de dichos inmuebles tengan cada vez más reticencia al alquiler ante tal incertidumbre.

“Es importante entender que en el alquiler con opción a compra se hace necesario entregar lo que se conoce como prima de opción, que no es otra cosa que una entrega de dinero a cuenta entre el 5% o 10% del valor de la vivienda. La entrega de esta prima hace más difícil que una persona okupe o inquiokupe, o que se eche para atrás en seguir pagando. Es decir, en el proceso de contratación de esta modalidad de alquiler, no solo se tienen que aportar los dos meses de fianza típicos, sino que además se deber aportar una prima de opción”, detalla.

“Así, por ejemplo, para un piso de 300.000 euros con un alquiler de 1.500€/mes, un inquilino deberá entregar 3.000 euros de fianza (dos meses) y además una prima de entre 15.000 y 30.000 euros de opción. La consecuencia es que es un modelo de alquiler y de futura venta mucho más seguro para los propietarios y también para el inquilino”, reconoce el experto.

En base a sus previsiones, esta será la nueva vía de los propietarios para encontrar inquilinos que den seguridad. En el caso de esta compañía, subrayan la importancia de especializar la estrategia según el cliente. “Por todas estas razones, hemos creado el servicio de ‘alquiler con opción a Encuentro’, que se adapta a lo que pide el cliente y quiere y necesita el propietario. Pero, sobre todo, aporta seguridad frente a impagos y okupaciones”.

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