sábado, 20 abril 2024

La ley de la vivienda perjudica al bienestar social y rehúsa proteger al consumidor

Amadei rechaza el texto de la Ley de Vivienda, de marcada tendencia electoralista

Además de insistir en las medidas restrictivas en alquiler que ya han fracasado en otros países o en Cataluña, esta ley presenta evidentes lagunas.

Es obligado denunciar que, con la aplicación de la nueva ley, se acabará deteriorando el mercado inmobiliario.

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La limitación de precios del alquiler puede tener, a corto plazo, un efecto engañoso de reducción de rentas en las zonas sectorizadas o tensionadas de hasta un 5%, que acaba diluyéndose.

Hay que desmentir a los políticos populistas que anuncian que la ley implica un beneficio social de todo punto incierto.

El Gobierno ha hecho caso omiso a la petición de creación de registros de agentes inmobiliarios obligatorios, que favorecerían y protegerían al consumidor de las malas prácticas.

La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias -AMADEI– quiere hacer público su rechazo al texto de la Ley de la Vivienda que se publicó el pasado viernes y que es fruto de un acuerdo político de marcada tendencia electoralista. “La experiencia ha demostrado que las medidas restrictivas respecto a los alquileres producen efectos nocivos que contribuyen a perjudicar a un sector de la población mucho más amplio que el que pudiera salir beneficiado con la adopción de las mismas” afirman desde AMADEI.

Además de insistir en las medidas restrictivas en alquiler que ya han fracasado en otros países o en Cataluña, esta ley presenta evidentes lagunas como, por ejemplo, cuál sería el índice de actualización de las rentas a partir de 2025; qué pasará con aquellas comunidades autónomas que rehúsen aplicar la nueva norma en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, además del posible conflicto que puede crearse entre ayuntamientos y comunidades a la hora de delimitar las zonas tensionadas, todo lo cual está por ver si funciona o no.

AMADEI destaca que, “el hecho de limitar los precios de los alquileres, no afectaría a las agencias inmobiliarias si la medida favoreciera al mercado. Ellas seguirán colaborando con arrendadores e inquilinos en el desarrollo de su función social, que no es otra que asesorar y acercar posturas a la hora de concertar alquileres”.

Así mismo, incide en que “el cliente de la agencia no es en exclusiva el arrendador. En este punto se equivoca también la ley a la hora de cargar al arrendador el pago de sus honorarios” ya que muchas personas que buscan piso en alquiler también encomiendan a las agencias que les gestionen dicha búsqueda, de manera que lo mismo son clientes los propietarios que los futuros arrendatarios, sin hacer mención al servicio que se presta a estos últimos una vez se convierten en inquilinos.

Lejos de dicho favorecimiento para las agencias, “es obligado denunciar que, con la aplicación de la nueva ley, se acabará deteriorando un mercado que preocupa e importa a los profesionales del sector porque, en definitiva, es en el que operan diariamente y lo que desean es que sea lo más dinámico posible y que pueda acceder a él una gran cantidad de gente para darles apoyo en la compra o alquiler de viviendas, ya que es lo que más beneficia a la intermediación inmobiliaria”.

Efectos de la nueva Ley

La limitación de precios del alquiler puede tener, a corto plazo, un efecto engañoso de reducción de rentas en las zonas sectorizadas o tensionadas hasta un 5% -concentrado en los alquileres más caros-, que con el paso de poco más de un año, acabará diluyéndose, pero que, sin embargo, provoca los siguientes efectos colaterales para el ciudadano y el mercado inmobiliario:

  • La oferta de vivienda en alquiler se contrae y decrece en torno a un 15-30% dependiendo de la localización. Esto sucede debido a que las restricciones generan inseguridad jurídica para el propietario, disminuyen su rentabilidad y, en este contexto, algunos prefieren sacar sus propiedades a la venta, o mantenerlas vacías, antes que alquilarla. En estos casos, también es habitual recurrir al arrendamiento temporal o turístico, de menor garantía para el inquilino. Además, la escasez de la oferta hace que se incrementen los precios fuera de las áreas tensionadas.
  • Las rentas de menor importe en las zonas tensionadas tienden a elevarse hasta alcanzar los límites máximos o techo de los índices de referencia, de manera que algunos arrendamientos llegan a encarecerse.
  • Los arrendadores que ven limitada su rentabilidad tienden a desentenderse de la conservación de sus propiedades, generando un evidente empobrecimiento o disminución de la calidad de parte del parque de viviendas en alquiler.
  • Se generan mercados paralelos fraudulentos para alquilar sorteando las limitaciones legales.
  • Los precios de las viviendas en venta se incrementan en las zonas no tensionadas, lo que provoca una aceleración de la gentrificación por la venta de las unidades controladas a familias con muy altos ingresos e inversores extranjeros, que son los únicos que se pueden permitir comprar, lo que acaba expulsando a la clase media y media-alta que podría haber alquilado.
  • Se expulsa del mercado de alquiler a las familias que tiene hijos menores, dado que las medidas que ralentizan los desahucios de familias en vulnerabilidad hasta dos años, conllevan que ningún arrendador contemple el alquiler a este tipo de familias, aunque no estén en vulnerabilidad, pero pudieran estarlo en un futuro.

    “Todas estas consecuencias dañosas están acreditadas empíricamente porque, la mayoría, se han venido reproduciendo en ciudades como Nueva York, Boston, San Francisco, Estocolmo, París, Berlín o Barcelona y otras ciudades catalanas donde, desde hace años ya, se han aplicado estas limitaciones con resultados indeseados”, recuerdan desde AMADEI.E

En definitiva, “los efectos paralelos son tan adversos, que el bienestar social neto sale muy perjudicado ya que, las medidas solo benefician a un sector reducido de la población”. Por eso, desde AMADEI se insiste en que “hay que desmentir a los políticos populistas que anuncian que la ley implica un beneficio social de todo punto incierto”.

Registro obligatorio de agentes inmobiliarios

Desde el Sector de gestión e intermediación inmobiliaria y, desde los colectivos que integran a AMADEI, se ha instado al Gobierno para que se creen registros obligatorios de agentes inmobiliarios para que puedan ejercer tales actividades, formulándose enmiendas a la Ley de Vivienda, que han sido apoyadas por algunos partidos. La obligatoriedad de registrarse y el cumplimiento de ciertos requisitos para ello, favorecería y protegería al consumidor, dado que persigue que el ejercicio de la intermediación inmobiliaria se desarrolle en un contexto de mayor seguridad jurídica, conocimiento y experiencia profesional, así como con garantías para quien quiera alquilar o comprar una vivienda.

Sin embargo, el Gobierno y sus socios de legislatura han hecho caso omiso a esta petición, de manera que en España seguirán conviviendo los registros obligatorios de agentes inmobiliarios ya creados en algunas comunidades autónomas, con los que no son obligatorios, como por ejemplo ocurre en Madrid. De esta forma, se contribuye al hecho de que haya consumidores en España que gocen de mayor o menor protección, dependiendo de la comunidad en la que estén. Así como que un arrendatario o comprador de vivienda tampoco pueda ver aseguradas las cantidades que entregue mediante el correspondiente seguro de caución.

Esta situación provoca que proliferen comisionistas, especuladores, oportunistas e intrusos que operan en el sector desarrollando malas prácticas y generando un evidente deterioro de los profesionales del sector dejando, además, en el más absoluto desamparo al consumidor.

En este sentido AMADEI concluye que “todavía cabe la posibilidad de solucionar este desaguisado, modificando el art. 30 del texto de la Ley publicado el viernes, que impulsaría los registros de agentes y agencias de intermediación inmobiliaria siendo obligatorios e instando a las comunidades, que aún no cuentan con ellos, a que los creen”

En AMADEI esperamos que el Gobierno tome nota de lo que los profesionales inmobiliarios trasladamos desde las diferentes asociaciones y colectivos del sector de la gestión, asesoramiento e intermediación, de manera que quepa enmendar una ley que se produce en términos tan nocivos y perjudiciales para la sociedad civil como los indicados

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