La tácita reconducción no se puede utilizar en todos los arrendamientos de vivienda, sino solo en aquellos que terminen cuando ya se hayan cumplido todas las prórrogas obligatorias y tácitas.
Precisamente en 2023, finalizan muchos contratos firmados antes de la reforma de marzo de 2019 (3 años de contrato + 1 de prórroga tácita), y los arrendadores pueden ahora usar la tácita reconducción.
Muchos propietarios al ver que están perdiendo poder adquisitivo con sus arrendamientos, están utilizando distintas argucias, de carácter ilegal, para poder saltarte las medidas intervencionistas del Gobierno, en relación al tope del 2% en la actualización de las rentas de alquiler y la duración de los arrendamientos. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) afirma que existen en nuestra legislación medios legales para sortear el tope del 2% en la actualización de las rentas y además recortar la duración de los arrendamientos:
“Muchos arrendamientos van a finalizar el cuarto año y último de contrato (3+1)* en este año 2023, para ello recomendamos a los arrendadores que utilicen la figura jurídica de la tácita reconducción y de esta manera no tendrán que actualizar las rentas conforme al IGC, que establece un máximo del 2%, y podrán seguir con los mismos inquilinos sin firmar un nuevo arrendamiento, además no estarían obligados a vincularse por nuevos plazos de cinco o 7 años”, afirma José Ramón Zurdo, director general de ANA.
“Esta figura es perfectamente legal, está regulada en el artículo 1566 del Código civil, y de esta forma los arrendadores cumplirían con la ley, sin afectarles las últimas limitaciones impuestas en materia de arrendamientos de viviendas”, añade Zurdo.
LA TÁCITA RECONDUCCIÓN NO PUEDE USARSE EN TODOS LOS ALQUILERES
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler explican cuándo se puede utilizar esta figura jurídica:
La tácita reconducción no se puede utilizar en todos los arrendamientos de vivienda, sino solo en aquellos que terminen cuando ya se hayan cumplido todas las prórrogas obligatorias y tácitas.
Para el arrendador (propietario) es útil en aquellos supuestos que, finalizando la duración de los arrendamientos, al arrendador le gustaría seguir con los mismos inquilinos, pero sin querer obligarse con ellos por un nuevo plazo de arrendamiento de 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador fuera una persona física o jurídica. Además, la actualización de los arrendamientos renovados no estaría sujeta al límite de actualización del 2%, sino al que apareciera recogido en el contrato inicial.
A los arrendatarios (inquilinos) les puede interesar este tipo de renovaciones de sus arrendamientos, porque los arrendadores no les pueden subir las rentas como sí ocurriría si firmaran un nuevo arrendamiento. También podrían aprovecharse de la prórroga extraordinaria de 6 meses para poder prorrogar sus arrendamientos a la finalización del periodo de tacita reconducción, si todavía permaneciese en vigor esta medida.
CÓMO FUNCIONA LA TÁCITA RECONDUCCIÓN
Cuándo actúa la tácita reconducción. Para que pueda surgir este nuevo arrendamiento es necesario que se hayan agotado todas las prórrogas del arrendamiento (tanto las obligatorias como las tácitas) y que el arrendatario permanezca en la vivienda arrendada durante 15 días después de vencido el arrendamiento, con el consentimiento y aquiescencia del arrendador.
Actualización de la renta. El propietario podrá actualizar la renta del nuevo periodo a través del mecanismo de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, sin tener que aplicar los límites actuales del 2%. Es decir, si en el contrato inicial figura que la renta se actualizará conforme al IPC, se aplicará el valor de dicho índice.
Duración del arrendamiento. La duración del nuevo arrendamiento se establecería en función de cómo se determinó la renta en el contrato inicial. Así, si esta se determinó de forma anual (aunque se pague mensualmente) la duración del nuevo arrendamiento renovado sería por años renovables a voluntad del arrendador. En cambio, si la renta se hubiera determinado de forma mensual, la duración de los nuevos periodos de arrendamiento sería por meses renovables a voluntad del arrendador.
Ley que lo regula. El nuevo arrendamiento que surge de la aplicación de esta figura no se regiría por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si no por el Código Civil, pero rigiéndose por los mismos pactos (excepto el de la duración) recogidos en el contrato original.
*Nos estamos refiriendo a los contratos anteriores a marzo de 2019 donde los arrendamientos pasaron a durar de 3 a 5 años, + 3 de prórroga tácita.
