jueves, 13 junio 2024

Primera guía en España que recopila las consultas aclaratorias realizadas sobre la Ley de SOCIMIs

ASOCIMI, asociación compuesta exclusivamente por Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs), ha presentado hoy la primera guía en España que recopila las consultas realizadas a la Dirección General de Tributos (DGT) sobre la Ley de SOCIMIs.

El evento, que ha contado con la participación de más de 35 SOCIMIs y numerosos profesionales del sector, ha sido inaugurado por Javier Basagoiti, presidente de ASOCIMI, una Asociación creada para visibilizar el papel que las SOCIMIs desempeñan en el mercado inmobiliario. En palabras de Basagoiti, «con esta guía pretendemos dar respuesta a aquellos problemas a los que las SOCIMIs nos enfrentamos en nuestro día a día».

Por su parte, Eduard Mercader, responsable de la Comisión Legal y Tributaria de ASOCIMI, ha señalado que «la actual Ley de SOCIMIs es una ley bien estructurada, pero muy breve, lo cual tiene sus ventajas e inconvenientes». Tal y como ha explicado, «entre las desventajas, encontramos que no se define con precisión algunos aspectos de la misma, por lo que se han tenido que resolver vía consultas a la DGT». Dado que el volumen de consultas realizadas hasta la fecha ha sido numeroso, Mercader ha resaltado la relevancia de la guía como «una forma de estructurar dichas consultas de manera que, cuando se consulten artículos concretos de la ley, se tenga a mano todas las consultas aclaratorias que se han realizado sobre dichos artículos». En este sentido, a su juicio, «esta guía puede actuar como un código de buenas prácticas de la ley».

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A continuación, Clara Jiménez, socio de Fiscal de Pérez-Llorca, ha analizado diversos supuestos relativos al cómputo de los tres años de mantenimiento de los activos, así como a la consideración como aptos o no de determinados activos y rentas.

Respecto de estos últimos, ha destacado que «la existencia de normas tan casuísticas y concretas, los requisitos mayoritariamente numéricos establecidos en la ley de SOCIMIs y la falta de un Reglamento, obligan a ser especialmente escrupulosos en la realización de los pertinentes «test» de activos y rentas. Todos hemos elaborado listas que creíamos que eran exhaustivas de activos y rentas buenas y malas y todos hemos tenido que completarlas a golpe de Consulta, lo que genera una importante inseguridad».

Jiménez ha tratado, entre otros temas, el cómputo del requisito de que el inmueble esté ofrecido en arrendamiento en casos singulares (como durante el plazo de reforma o concesión de licencias) o la falta de simetría que hay entre activos «buenos o malos» y rentas «buenas o malas» en casos concretos como los inmuebles arrendados a empresas del grupo.

Seguidamente, Paula Caro, socio del departamento fiscal de DA Lawyers, ha analizado determinados aspectos conflictivos en torno a la obligación de distribución de beneficios. Así, entre otras cuestiones, ha examinado si dicha obligación resulta de aplicación en aquellos casos en los que el beneficio ordinario del ejercicio haya resultado negativo, pero la entidad ha obtenido rentas positivas derivadas de la transmisión de inmuebles.

Respecto a la bonificación del ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), como ha explicado Javier Vinuesa, socio de Andersen Tax & Legal, «la bonificación del 95% de la cuota del ITP/AJD aplicable en la adquisición de activos residenciales supone una gran ventaja del régimen SOCIMI, por lo que ha atraído a muchos fondos especializados en la explotación de activos residenciales». Asimismo, Vinuesa hizo referencia al tratamiento de las ventas de activos poseídos con anterioridad al acogimiento al régimen de SOCIMI, indicando que «su tributación está bien solucionada por la norma, dando muchas opciones a la entidad para optimizarla. En términos generales, a la hora de valorar los inmuebles de una sociedad que va a optar al régimen de SOCIMI, se recomienda trabajar con tasaciones lo más prudentes posible».

Por último, el experto ha analizado la viabilidad de los Scrip dividends (dividendo en acciones) como solicitud de las financiaciones bancarias, señalando que «cuando la SOCIMI asume deuda, las entidades financiadoras suelen limitar las distribuciones de liquidez hasta que no se termine de repagar la deuda, pudiendo poner en peligro el cumplimiento del requisito de distribución del dividendo. Para ello hay que poner en marcha mecanismos jurídicos, siendo lo habitual imponer una obligación de capitalización del dividendo posteriormente a su distribución o distribuir dividendos en especie en forma de acciones (Scrip dividends)».

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