Madrid. Finalmente, y después de varias tentativas, el legislador ha acabado por reconocer la eficacia del arbitraje y apoyarlo sin fisuras. Así, el Gobierno ha aceptado modificar el artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fomentando el uso de la vía arbitral.
Concretamente, en su apartado 5 se detalla que: “las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que, por su naturaleza, puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje”.
Según Arrenta, Asociación para el Fomento del Alquiler, durante los últimos 10 años el arbitraje en arrendamientos urbanos ha ido adquiriendo un mayor protagonismo en la sociedad. La vía judicial, aun siendo la más utilizada, está empezando a ceder protagonismo ante el empuje del arbitraje –según informe publicado por el CGPJ se realizaron 54.000 procedimientos judiciales por impago de alquiler en 2012, frente a 1.900 ejecuciones de Laudos arbitrales-. La razón fundamental radica en la flexibilidad que ofrece la vía arbitral, reduciendo costes, recursos y tiempo en la resolución de conflictos.
Según Carlos Ruiz, gerente de Arrenta “En España los juzgados se encuentran cada vez más desbordados por el incremento de procedimientos de desahucio. La falta de recursos técnicos y humanos hacen cada día más evidente las carencias de la vía judicial como herramienta de resolución ágil de conflictos relacionados con el alquiler”.
Los juzgados también fomentan el uso del arbitraje
Cada día son más los propietarios, e incluso juzgados, que se benefician de las ventajas que ofrece el Laudo arbitral, equivalente a una sentencia judicial, dictada por un experto en Arrendamientos Urbanos, y en un plazo muy inferior al que se tarda en emitir una sentencia en un juzgado, sin olvidarnos del importante ahorro económico que supone para el propietario.
La experiencia del Juzgado 101 de primera Instancia de Madrid, especializado en arbitraje, avala todos estos datos, puesto que, desde su creación en 2010, se han reducido los plazos de ejecución de un Laudo arbitral a menos de dos meses.
Según Ruíz, el éxito de esta experiencia judicial invita a trasladarla, de manera inmediata, a otras capitales de provincia con una alta carga de procedimientos como Barcelona, Valencia y Málaga.
El arbitraje, el mejor aliado para el ahorro de costes
Según datos de Arrenta, el arbitraje se ha convertido en una herramienta preventiva. A modo de ejemplo, 4 de cada 10 arbitrajes finalizan antes de emitirse el Laudo, lo que redunda en rapidez, calidad y menor saturación delos juzgados, lo que supone para el Estado, y para los ciudadanos que pagan impuestos, un ahorro medio de 500 euros por procedimiento.
Otra de las grandes ventajas que ofrece el arbitraje es la posibilidad de realizar una mediación previa con el inquilino, alcanzando en muchos casos un acuerdo amistoso, con el consiguiente ahorro de tiempo y dinero.
La experiencia, el mejor aval del arbitraje
Aun así, desde Arrenta se considera que aún queda camino por recorrer y recomienda el arbitraje siempre que:
a) El convenio arbitral que firman las partes tenga todas las garantías y seguridad jurídica.
b) Los árbitros dicten los Laudos en el lugar de ubicación de la finca.
c) La Asociación de arbitraje tenga experiencia en administrar arbitrajes y los árbitros sean expertos en arrendamientos urbanos. En este punto, Arrenta utiliza y recomienda el arbitraje aplicado por la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE).
d) El arbitraje sean en derecho.
e) En caso de tener alguna duda sobre la aplicación del arbitraje, se recomienda siempre hablar con experto.
Desde Arrenta, se fomenta de forma decidida el uso del arbitraje, no sólo como herramienta aislada, sino también incorporándola a todos los servicios destinados a la protección del alquiler, como pueden ser los seguros y garantías de rentas.
