¿Vuelven los productos financieros complicados a las hipotecas?

Barcelona. Muchos sabemos que las hipotecas llevan asociadas productos, algunos de los cuales son tan complejos que, con algo de disimulo, pueden llegar a confundir al consumidor. Es lo que ocurrió en España particularmente entre 2006 y 2008 con las que algunos llamaron cláusulas abusivas de las hipotecas: pensándose que contrataban un seguro que les protegía contra la subida del Euribor, muchos consumidores mordieron el anzuelo y contrataron un producto muy costoso que les impedía beneficiarse de la bajada del índice de referencia.

A partir de entonces, hipotecados y entidades del defensa del consumidor emprendieron una lucha contra dichas cláusulas o productos financieros complicados. Hoy en día son muchos los consumidores que han ganado demandas contra distintos bancos, pero todavía falta espacio por recorrer. Y más cuando se observa que, aunque parecían extinguidas desde hace ya un tiempo, cada vez más bancos se animan a incluir productos financieros complicados en sus hipotecas. Productos como cláusulas suelo, SWAPS, Clips o CAPS parecen cada vez más frecuentes en los nuevos préstamos hipotecarios.

Cláusulas SWAP: ¿y si baja el Euribor?

Con el auge de los SWAPS, los clientes creían que compraban un seguro que les protegía de las subidas del Euribor, cuando en realidad lo que estaban haciendo era pasar de una hipoteca a tipo de interés variable a un tipo fijo. Lo que muchos no pensaron dentro de esta confusión es que no podrían beneficiarse durante el período del SWAP de una bajada del Euribor, y se encontraron más tarde pagando un tipo de interés fijo mucho más elevado del que pagarían a tipo variable.

Además muchos consumidores se encontraron con que si querían cambiar de banco para aprovechar las oportunidades del mercado no únicamente debían pagar una comisión de subrogación de un máximo del 0,5% del capital pendiente, sino también una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés de entre el 2% y el 4% del importe total de la hipoteca.

A priori, unos productos financieros que protegen contra los riesgos de un mercado hipotecario a tipo variable pueden parecer interesantes, pero siempre dependerá del tipo de interés que ofrezcan y durante cuántos años.

Veámoslo con un ejemplo de hipoteca que analizamos hace poco. A cambio de una bonificación del 0,45% en el diferencial, un SWAP cambia la hipoteca de tipo variable a tipo fijo de 3,95% durante un período de 3 años. En este caso, el cliente deberá pagar durante los 3 primeros años de su hipoteca un tipo de interés muy elevado teniendo en cuenta el Euribor actual (1,28%), que nadie espera que suba tanto.

Cláusulas Clip o Collar: suelo y techo

El Clip o Collar de tipo de interés es otro de los productos financieros complicados con los que los consumidores españoles más han sufrido en sus hipotecas. El Clip fija un interés máximo y uno mínimo a través de los cuales oscila el tipo de interés que hay que pagar. Una de las diferencias respecto a productos financieros similares es que los Clips no tienen comisiones ni primas –no debes pagar por contratarlos-, ya que además de un interés máximo (techo) aceptas uno mínimo (suelo) por debajo del cual no podrás beneficiarte de un Euribor bajo como el actual.

Cláusulas CAP: techo y comisión

Ahora que el EURIBOR ha vuelto a experimentar una subida en los últimos 3 meses, los CAPS también vuelven al mercado. Estos productos aseguran un tipo de interés máximo para proteger a los que los contraten, pero los bancos los ofrecen con un tipo de interés máximo demasiado elevado para que el consumidor que lo contrate pueda beneficiarse de cualquier ventaja. Otro de los problemas de los CAPS es que obligan a pagar una prima o comisión por contratarlos, que puede llegar a niveles del 2% del importe de la hipoteca, como hemos visto recientemente.

Aunque no es posible prever la evolución de los tipos de interés en los próximos años, lo que sí sabemos es que en períodos de crisis económica el Euribor tiende a mantenerse bajo, por lo que nadie imagina que suba tanto y de forma tan rápida como para que estos productos beneficien al consumidor.

Comisión de compensación por riesgo de tipo de interés

Como ya hemos señalado en el caso de los SWAPS, no es sencillo subrogar o cancelar parcial o talmente una hipoteca en el caso de haber contratado uno de estos derivados financieros. Además de la tradicional comisión de subrogación o cancelación limitada por ley al 0,5%, también hay que pagar una comisión adicional de compensación de riesgo de tipo de interés, que puede alcanzar fácilmente el 4% del importe la hipoteca.