Antes de decantarnos por una hipoteca u otra, es muy importante analizar los elementos que inciden directamente en la decisión. La realidad es que no existe una hipoteca que sea la mejor del mercado, sino que hay distintos préstamos hipotecarios que se adaptan mejor a cada perfil. Puede resultarte interesarte visitar un comparador de hipotecas personalizado te ayude a tomar una decisión.
Importe de la hipoteca
Por lo general, actualmente los bancos no suelen conceder más del 80% del valor de tasación de la vivienda que desees adquirir. Por ello, deberás disponer del 20% restante en forma de ahorros y de un 10% adicional en concepto de gastos e impuestos asociados a la compraventa y a la hipoteca. Si nuestros ahorros cumplen con esos requisitos, entramos dentro del perfil financiero que puede interesar a los bancos, rebasando así el primer filtro. Si no fuera así, los bancos únicamente se plantearían concederte una hipoteca si tus ingresos fueran muy elevados en relación a la cuota de la hipoteca o si dispusieras de garantías adicionales, como por ejemplo un aval.
Tipo de interés
Aunque existen hasta tres tipos de interés por los que se rigen las hipotecas –fijo, variable y mixto-, en España más del 90% de los préstamos hipotecarios son a interés variable. Este tipo de interés se compone de un índice de referencia –normalmente el Euribor- y de un diferencial fijo para cada hipoteca, de manera que cuando los tipos de interés suban pagarás una cuota más elevada. El tipo de interés fijo, por su parte, nos da la seguridad de que pagaremos la misma cuota durante todo el préstamo, pero en la actualidad es bastante más caro que el tipo de interés variable. Finalmente, el tipo de interés mixto se compone de un interés fijo al principio de la hipoteca (entre 1 y 5 años) y de uno variable en lo sucesivo.
En este sentido, cuidado con las hipotecas mixtas. En general el banco puede ofrecer un interés inicial fijo mucho más alto que el flexible, en una clara estrategia de los bancos para hacerte pagar un interés más elevado al principio, especialmente en el contexto actual, en el cual el Euribor es muy bajo (1,25% actualmente).
Fíjate también en si la hipoteca ofrecida tienes interés suelo. Este es un punto especialmente importante y que ha generado muchos problemas a los usuarios, ya que impide que los clientes puedan beneficiarse del bajo nivel del Euribor. Por ejemplo, si firmas una hipoteca con un interés suelo del 3% deberás tener presente que el mínimo interés que pagarás será ese 3%, con lo cual no podrás sacar partido de niveles bajos del Euribor, como el actual.
Plazo de amortización
La vida del préstamo es otra de las decisiones que deberás tomar antes de decantarte por una hipoteca. Si te decides por un plazo de amortización largo, normalmente de hasta 40 años, deberás pagar intereses durante más tiempo, aunque la cuota mensual será más baja y podrás ir más desahogado. Por el contrario, un plazo de amortización corto implica una cuota mensual más elevada, pero significa también que pagarás intereses durante menos tiempo y, por lo tanto, conseguirás abaratar el coste total de la hipoteca.
Productos vinculados
Las entidades financieras ofrecen algunos productos que, si se contratan junto a la hipoteca, puede reducir el diferencial que pagarás. Éstos, llamados productos vinculados, se componen de tarjetas de crédito, seguros de hogar y seguros de vida, principalmente. En este sentido es importante que los compares con otros productos similares no vinculados a la hipoteca, ya que pueden resultar más caros que el beneficio que puede suponer vincularlos.
Este es un punto a tener muy en cuenta, ya que muchos bancos suelen ganar dinero con los productos vinculados. Por ejemplo, una hipoteca con un tipo de interés atractivo de Euribor +0,25% puede resultar más cara que una hipoteca a Euribor +0,80% si le sumas el precio de todos los productos vinculados que debes contratar para beneficiarte de este tipo de interés.
Comisiones
Las comisiones son otro de los puntos a los que deberás prestar especial atención antes de firmar tu hipoteca. Aunque pueden variar en función del banco y del préstamo hipotecario, debes saber que por norma general son negociables en función de cada caso, y en función de tu perfil podrás dejarlas en 0%. Existen distintos tipos de comisión asociadas a las hipotecas: comisión de apertura y estudio, de amortización parcial, de subrogación o cambio de banco, de cancelación y de modificación (o novación).
Otro consejo: mucho cuidado si contratas una hipoteca con un período fijo de más de 1 año, ya sea de tipo fijo o mixta. Si quieres cambiar de banco tendrás que pagar una comisión adicional de compensación por riesgo de tipo de interés de entre el 2% y 5%, por lo que atención a ese punto. Y un último apunte: negocia bien las condiciones de salida, ya que si algún día quieres subrogar tu hipoteca deberás pagar menos (y a poder ser nada) por ello.
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