Las Palmas de Gran Canaria. Hace una semana se puso en contacto conmigo el departamento de noticias de Idealista para hacerme algunas consultas referentes a una tendencia que están percibiendo en el mercado inmobiliario consistente en que algunos promotores se están convirtiendo en “falsos” gestores de Sociedades de Cooperativas de Viviendas y, más recientemente están migrando de esta figura societaria a la de gestores de Comunidades de Bienes.
Debo reconocer que no tenía información acerca de este movimiento, pero idealista, como es lógico por su carácter de portal de bandera en España, y por disponer de un excelente equipo de investigación, análisis y asesoramiento, dispone de información que a la mayoría de los mortales nos es ajena.
La consulta no era referida a las diferencias entre unas figuras y otras, a las repercusiones fiscales, o a la responsabilidad de los partícipes (cooperativistas o comuneros según la sociedad), que para eso Idealista ya dispone de los juristas y asesores fiscales oportunos, sino en los efectos prácticos de esta evolución y los posibles motivos por los que pensamos se estaba produciendo un “trasvase” desde la Sociedad Cooperativa hacia la de Comunidades de Bienes.
La cuestión clave es averiguar por qué motivos algunos promotores están actuando de esta manera. ¿Por qué están haciéndose pasar por gestores de cooperativas y más recientemente por gestores de Comunidades de Bienes? Encontrar los intereses “ocultos”.
Después de hacer algunas averiguaciones en la red, algunas llamadas de teléfono a colegas de profesión, análisis de algunas quejas de usuarios acerca de estas formas de operar,… llegué a algunas conclusiones, a veces preocupantes para los consumidores que forman parte en estos momentos de algunas de estas sociedades.
De entrada, la forma societaria de Comunidades de Bienes para la construcción de viviendas me parece completamente inapropiada ya que la Ley indica que los comuneros son propietarios en las cuantías aportadas (tanto en bienes como en dinero) de uno o más bienes de forma indivisa. Es decir, en el caso que nos ocupa, los comuneros serían propietarios de forma proporcional a lo aportado de la totalidad del edificio, haciendo frente en esas mismas proporciones a los gastos fiscales, mantenimiento,… Salvo que posteriormente a la construcción de la vivienda, esta sociedad se disuelva y su patrimonio sea vendido a los propios comuneros, con la preceptiva división horizontal, mantener dicha sociedad sería complicada y generadora de malestar y conflictos a largo plazo.
Los participantes en las Comunidades de Bienes, comuneros, responden con su propio patrimonio a las posibles pérdidas que tenga dicha comunidad, ya que éstas ni siquiera tienen personalidad jurídica, ni tienen obligación de inscribirse en los Registros Mercantiles. Desde ese punto de vista, claramente los comuneros están asumiendo un riesgo mucho mayor que el cooperativista, que responde sólo de las cantidades con las que participe en la Sociedad Cooperativa, tanto si las ha desembolsado como si no.
Desde un punto de vista fiscal, aunque no soy experto en la materia, si puedo indicar que en las Comunidades de Bienes se tributa como rendimientos de actividades económicas dentro del I.R.P.F., mientras que en las Sociedades Cooperativas se tributa dentro del Impuesto de Sociedades al tipo reducido del 25%. Realmente, no creo que la cuestión fiscal sea el motivo por lo que las gestoras están cambiando de esta forma social a la de Comunidad de Bienes, dado que tanto en un caso como en el otro entiendo que los posibles beneficios estarán muy mermados por la idiosincracia del supuesto objeto social: construir viviendas a precios más reducidos que los de mercado.
Y dado que el paso a las Comunidades de Bienes representan un riesgo mayor para los participantes (comuneros), la clave podría venir por la mejora que supone para las gestoras de este tipo de sociedades. Sabemos que está castigado por la legislación que promotores se hagan pasar por supuestos gestores de cooperativas de viviendas, pero sin embargo, no esta tan claro que esté perseguido que promotores realicen gestión de asesoramiento o dirección de Comunidades de Bienes.
Pienso que aquí es donde radica el motivo por el que, según me indicaba Idealista, se esté potenciando este tipo de sociedades en detrimento de las cooperativas de viviendas: la nula responsabilidad patrimonial frente a posibles pérdidas o negligencias.
Desde luego, la estrategia, además de burlar la Ley, supone un fraude empresarial ya que, movidos por sus propios intereses, estos gestores prefieren convencer a los consumidores para involucrarlos en una sociedad de Comunidad de Bienes, a pesar de que los comuneros asumen un riesgo mucho mayor ya que responden de las pérdidas o responsabilidades civiles de la sociedad con su propio patrimonio, cosa que no ocurre con la cooperativa de viviendas, donde sólo responden por las cantidades con las que se participa, hayan sido entregadas o no.
En cualquier caso, y ya que Idealista me pidió mi opinión desde un punto de vista práctico, al margen de estos cambios que se producen de una forma societaria a la otra, no soy partidario de usar ninguna de estas alternativas para la construcción de nuestra propia vivienda por los siguientes motivos:
1. El objeto social supuestamente es el de poder disponer de viviendas a menor precio. Tal objeto vemos que no se cumple, especialmente en las actuales circunstancias de mercado, donde es muy habitual encontrar viviendas a buenos precios, nuevas y de segunda mano, inferiores a los que nos puede ofrecer cualquier cooperativa de promoción de viviendas. Estos promotores, usando la imagen de las cooperativas de facilitar viviendas a un menor coste, la aprovechan para salvar sus maltrechos negocios, utilizando, como vemos, en algunos casos, figuras societarias inapropiadas, con fraude para sus participantes.
2. La mentalidad española no va en la línea comunitaria, por lo que este tipo de soluciones normalmente son el caldo de cultivo de múltiples conflictos entre los participantes o entre los participantes y la gestora.
3. Es muy habitual que se produzcan modificaciones al proyecto, retrasos, incrementos de los costes (reales o ficticios), defectos de forma en muchos requisitos administrativos,…
4. Lamentablemente, también es muy habitual que los participantes vean como la promotora quiebra incluso antes de colocar un sólo ladrillo en la obra o que la gestora de repente se esfume. Han puesto una buena cantidad de dinero y lo único que tienen es un solar que ahora no vale ni la mitad de lo que pagaron por él.
Dadas las circunstancias del mercado actual, yo recomendaría simplemente acudir al mercado libre y adquirir sólo viviendas ya terminadas con las preceptivas cédulas de habitabilidad e inscripción registral. Nos evitamos un sinfín de problemas. Y no compramos la vivienda más cara por eso. Es más, en muchas partes de España, la vivienda libre tiene actualmente precios inferiores a las VPO.
Todos sabemos que el mercado actual es bajista y que los precios de la vivienda seguirán ajustándose. Eso no quiere decir que en algunas zonas, la vivienda empiece a escasear y que ya estén subiendo ligeramente, pero sí es cierto que la tendencia en los próximos años será a la baja en términos medios.
Por ese motivo, es fundamental ponerse en manos de expertos que seleccione
n muy bien los inmuebles, hagan las correspondientes tasaciones y que el precio esté por debajo de ésta. El verdadero experto aconsejará determinados inmuebles, zonas,… con menores posibilidades de ajustes a la baja, que se adapte a las necesidades familiares actuales y futuras, etc.
Elegir tanto una Cooperativa de Viviendas como una Comunidad de Bienes hoy en día es un sinsentido.
Manuel Caraballo Callero
Economista de Izadi AG
http://manuelcaraballo.wordpress.com/
http://izadiconsultores.blogspot.com/
