La actuación que la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) está llevando a cabo en estos días respecto a los inquilinos realojados en pisos de protección oficial ha puesto encima de la mesa los problemas que plantea la materialización del derecho de realojo en viviendas protegidas.
En este caso el derecho de realojo se materializó en la suscripción de un contrato de arrendamiento entre la EMVS y los inquilinos sometidos a las condiciones contenidas en la normativa que en ese momento regulaba las viviendas de protección oficial de promoción pública (Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre y Decreto 100/1986, de 22 de octubre).
El problema se ha planteado porque la EMVS pretende dar por finalizados los contratos al amparo de una cláusula que permite a las partes dar por terminado el contrato preavisando con un mes de antelación. En principio la pretensión de la EMVS fue acogida por el Juzgado de 1ª Instancia, aunque, ante el recurso de los inquilinos, ha sido desestimada por la Audiencia Provincial de Madrid. Los inquilinos argumentan que en los contratos se contiene otra cláusula según la cual la duración de los contratos se prorrogará de forma obligatoria por periodos bianuales siempre que se sigan manteniendo los requisitos exigidos por la normativa de aplicación, en concreto, que no se disponga de otra vivienda y que los ingresos anuales no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Haciendo abstracción del caso concreto, la problemática se plantea cuando el realojo se materializa en viviendas protegidas por cuanto ello supone la aplicación de la normativa que las regula y, en concreto, de las condiciones y obligaciones en ella establecidas.
La regulación del derecho de realojo ha sido modificada recientemente a través de la Ley 8/2013, de de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (artículo 14).
La regulación actual establece que el derecho de realojo, en el caso de que las actuaciones se realicen mediante expropiación, supone que la Administración expropiante o, en su caso, el beneficiario ponga a disposición de los ocupantes legales de las viviendas otras viviendas en la condiciones de venta o alquiler vigentes para las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y de superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los límites establecidos por la legislación protectora. Este derecho de realojo debe respetar en todo caso los límites establecidos por la legislación sobre vivienda protegida que resulte de aplicación.
La regulación no exige que la puesta a disposición deba ser de una vivienda protegida, sino que lo que se exige es que las condiciones de venta o alquiler en las que se ofrezca la vivienda sean las establecidas por la normativa que regula las viviendas protegidas, lo que incide especialmente en el precio de venta o alquiler. Recordemos que las viviendas protegidas están sometidas a unos precios máximos de venta y alquiler durante el periodo de tiempo en el que estén protegidas.
Por tanto, cabe que el realojo se materialice tanto en una vivienda libre como en una protegida.
El problema surge cuando el realojo se produce en una vivienda protegida ya que ello supone la aplicación de todo el régimen jurídico correspondiente al tipo de vivienda protegida de que se trate.
Dentro de este régimen jurídico destaca, por un lado, el sometimiento de la vivienda a un precio máximo de venta y alquiler durante su periodo de calificación, y, por otro, la obligación de destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente.
Las sorpresas para los realojados son frecuentes cuando ante su pretensión de venta se les informa que la vivienda tiene un precio máximo y que no puede vendérsela a quien elijan sino que deben buscar y encontrar a una persona que cumpla las condiciones necesarias para poder adquirir esa vivienda, ya que no todo el mundo puede adquirir una vivienda protegida, lo que hoy por hoy no es fácil. La sorpresa es aún mayor cuando al realojado se le inicia un procedimiento sancionador por no destinar su vivienda a domicilio habitual y permanente.
El realojo que, en principio, es un derecho se convierte en un regalo envenado, máxime cuando tal realojo se produjo previo pago del precio correspondiente. Al realojado le hubiera resultado mas rentable haber destinado ese dinero a la compra de una vivienda libre.
