Se suceden de manera cada vez más frecuente las sentencias del Tribunal Supremo en relación a compraventa de viviendas o cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios.
La última conocida, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ha estimado el recurso de un comprador contra la antigua Caja Madrid (hoy Bankia), fijando como doctrina que “cuando se demande exclusivamente al avalista en juicio declarativo, reclamando el importe del aval constituido al amparo de la ley 57/1968, la entidad de crédito no podrá oponer las excepciones derivadas del artículo 1853 del Código Civil, debiendo abonar las cantidades, debidamente reclamadas y entregadas a cuenta, una vez incumplido el plazo convenido para la obligación de entrega, por cualquier causa”.
En el contrato se señalaba que el comprador podía actuar contra el avalista y reclamarle el dinero con solo acreditar que no se había cumplido el plazo de entrega de la vivienda.
La vivienda debía terminarse el 31 de diciembre de 2008 y el comprador requirió de pago a la entidad bancaria con cargo al aval el día 2 de enero de 2009. El 10 de febrero de 2009 se requirió de resolución al comprador mediante burofax por parte de la entidad vendedora.
Tanto en primera como en segunda instancia se desestimó la demanda, entendiéndose que debía examinarse la causa de la resolución y que, en este caso, no existía incumplimiento dado que el retraso en la entrega había sido muy escaso.
En casación, el demandante defendió que la acción contra el avalista solo requería acreditar que no se había cumplido el plazo de entrega, sin necesidad de examinar la causa de la resolución al amparo del art. 1124 del Código Civil, por lo que no sería necesario entrar a valorar si el incumplimiento de la promotora-vendedora fue o no grave y sin necesidad de razonar sobre la frustración o no de la finalidad contractual.
Ahora la Sala acepta este criterio partiendo de la naturaleza autónoma del aval y de que la acción en este procedimiento solo se ejercitó contra el avalista y no contra el vendedor-promotor.
Según la sentencia, de la que es ponente el magistrado Francisco Javier Arroyo Fiestas, el aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica.
