Las entidades financieras, las sociedades inmobiliarias y las entidades públicas de gestión de viviendas acumulan el 19% de la morosidad existente (342 millones de euros) en las comunidades de propietarios españolas, según el último informe correspondiente a 2013 publicado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios. Concretamente en la Comunidad Madrid la morosidad financiera se elevó a 46 millones de euros.
Durante el primer semestre de 2013, se registraron además 35.098 entregas de viviendas, motivadas por ejecuciones hipotecarias y daciones en pago, frente a las 44.745 de 2012, según el Banco de España. “Situación que no ha hecho sino complicar el problema de la morosidad en las comunidades de propietarios”, señala el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid). Y es que, “cuando una entidad financiera se hace cargo de un piso o local, debe asumir, como propietario que es al efecto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los mismos derechos y obligaciones impuestas a los dueños, como personas físicas, de los inmuebles que forman las comunidades”, argumenta Ángel Ignacio Mateo, secretario del CAFMadrid.
A este respecto, la última reforma de la LPH, operada por la Ley 8/2013, obliga al nuevo propietario a pagar las deudas contraídas con la comunidad correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición de la vivienda y los tres años naturales inmediatamente anteriores (denominado afección real). “Ahora bien”, según el CAFMadrid, “no todas las entidades cumplen con esta obligación”. “Y cuando lo hacen”, prosigue, “desatienden, a partir de ese momento, las cuotas ordinarias y derramas que se giran hasta que ese banco consigue vender el inmueble”.
Para el CAFMadrid, la Sareb o banco malo es una de las entidades que menos se preocupan por la conservación del edificio una vez que adquieren, en su mayor parte, viviendas vacías procedentes de entidades bancarias. “Mientras, el resto de los propietarios tienen que hacerse cargo, mediante derramas, de los pagos que dejan de realizar, para atender el mantenimiento del inmueble”, asegura.
El Colegio alerta, además, de que la Sareb ha hecho como suyas tácticas empleadas por las entidades financieras, que “aunque son legales, perjudican a los compradores de viviendas”. “El banco malo no cumple con su obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad del inmueble”, explica Mateo. “Incluso”, añade, “retrasa la inscripción de los activos inmobiliarios de que dispone en el Registro de la Propiedad para así no ser identificado como nuevo propietario y, en consecuencia, asumir sus obligaciones de pago”.
Por lo que respecta al certificado de deudas, documento necesario para hacer efectiva la compraventa, el CAFMadrid reconoce que existen casos en los que el comprador exonera, muchas veces sin saberlo, a la Sareb de su obligación de presentar este certificado que reconoce que está al corriente de los pagos. “Es entonces cuando el comprador se encuentra con que el piso arrastra una deuda de la que no había sido convenientemente informado por parte del banco malo”, reconoce Mateo. “No obstante”, puntualiza, “la comunidad estará en su derecho de reclamar la cantidad a la Sareb por estar igualmente obligado a hacer frente a la afección real“.
“Habría que obligar a las entidades financieras y a la Sareb a comunicar a la comunidad de propietarios la transmisión del inmueble en un plazo imperativo de 7 días y a satisfacer la deuda vencida por cuotas de comunidad del inmueble antes de la transmisión, vinculada a una sanción si no cumple con ello”, solicita el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
