Madrid. Savills, una de las consultoras internacionales más importantes de servicios inmobiliarios, apunta al inversor internacional como dinamizador del mercado de oficinas español. En su último informe, la consultora británica asegura que, si bien el inversor local continúa dominando el mercado, el 41% del volumen acumulado en la capital durante la primera mitad del año correspondió a inversores extranjeros, el nivel más alto de los últimos cinco años.
Los fondos internacionales parecen haber recuperado la confianza en España y perciben que el mercado estaría en el punto más bajo del ciclo, por lo que sería el momento idóneo de comprar. De hecho, los fondos institucionales alemanes, habituales en los años previos a la crisis económica, han regresado al mercado de inversión terciaria. Tal y como explica Pablo Pavía, director de Inversión Nacional de Savills, “DEKA ha comprado un edificio en el CBD de Barcelona y Union Investment, un hotel, también en Barcelona. Su llegada al mercado de oficinas de Madrid será cuestión de tiempo”.
Es relevante la llegada de nuevos inversores. En los últimos 18 meses, el 28% del volumen transaccionado correspondió a compradores sin participación previa en el mercado de la capital y, de éstos, el 91% procedía de países transfronterizos. Destaca la presencia de Autonomy Capital, que concentró el 44% del total con tres operaciones, y la llegada de inversores procedentes de América del Sur, que aprovechan la ventaja del idioma y las similitudes culturales para hacer negocio en España.
Por otro lado, es clave el papel que está ejerciendo la Sareb, que, a pesar de estar integrada en su mayoría por activos residenciales, después del verano sacará a la venta un paquete de edificios de oficinas. Los fondos internacionales tendrán un claro protagonismo y, de hecho, a la espera de conocer el adjudicatario de la llamada ‘Operación Bull’, entre los interesados que presentaron ofertas destacan nombres como Cerberus, Centerbridge, Colony Capital, Texas Pacific Group y Lone Star.
En cuanto a las rentabilidades, la falta de comparables en el CBD hace difícil establecer la línea de tendencia de yields, lo que mantendría el nivel teórico en el 6%.
Desequilibrio entre oferta y demanda
El volumen de absorción en el segundo trimestre del año apenas alcanzó los 60.000 m², lo que equivale a una caída del 31% respecto al mismo periodo de 2012 y lo sitúa como el nivel más bajo de la serie histórica. En cambio, el dato semestral superó con creces la cifra acumulada en la primera mitad de 2012 debido a la coincidencia en el primer trimestre de varias megaoperaciones, lo que ofrece una visión fuertemente distorsionada del la realidad del mercado. Teniendo en cuenta solo el número de operaciones firmadas, se puede apreciar claramente la debilidad de la demanda, con una variación interanual del 27% y de un -12% en la comparativa semestral.
En lo que respecta a la disponibilidad, el inicio del traslado del BBVA a su nueva ciudad financiera, así como la desocupación de grandes compañías a sus nuevas sedes, como Vodafone, provocará un fuerte incremento de la superficie disponible.
Datos positivos en el análisis del CBD
El desequilibrio entre oferta y demanda provocará más ajustes en los niveles de renta, si bien, el CBD mantiene un nivel saludable de disponibilidad y cuenta con una demanda recurrente, lo que permitiría establecer el nivel teórico de cierre en 24,50 €/m²/mes por tercer trimestre consecutivo. Según analiza Gema de la Fuente, directora de Research de Savills, “el CBD se aproxima al nivel más bajo de la fase recesiva y si se cumpliese el patrón de mediados de los 90 se podría esperar un discreto incremento de rentas a finales de 2013 o 2014”.
