Londres. El año 2011 fue otro ejercicio de mucha actividad tanto para los inversores como para las empresas hoteleras en la región de Europa, Oriente Medio y África (EMEA), a pesar de la creciente incertidumbre en torno a la crisis de la zona del euro, en la segunda mitad de 2011. A finales de año, los volúmenes de inversión en la región ascendieron a un total de 8.100 millones de euros, un aumento de un 5% con respecto a los niveles registrados en 2010, según el informe Hotel Investment Highlights de Jones Lang LaSalle Hotels.
Jonathan Hubbard, consejero delegado de Jones Lang LaSalle Hotels para el norte de Europa, afirmó: “En 2011, el mercado se volcó hacia la calidad. Los activos emblemáticos en las principales capitales alcanzaron nuevos precios máximos que contribuyeron a aumentar la brecha de precios entre los activos primarios y los secundarios. Los principales activos hoteleros emblemáticos fueron adquiridos por inversores procedentes de Oriente Medio y Asia, principalmente grandes fortunas y fondos de inversión de los Estados, a pesar de los elevados precios por habitación y de las bajas rentabilidades obtenidas en este tipo de inversiones”.
En 2011 aumentaron los volúmenes de operaciones con carteras de activos, que experimentaron un incremento de un 16% en relación con 2010. Este crecimiento se apoyó en la venta de dos carteras hoteleras —The Mint y los activos de InterContinental Hotels en Europa— que fueron vendidas a cambio de 698 y 450 millones de euros, respectivamente. Christoph Härle, consejero delegado de Jones Lang LaSalle Hotels para Europa continental, señaló: “A pesar de la fuerte mejora del crecimiento de las operaciones con carteras durante este año, la mayoría de las operaciones realizadas fueron de un único activo, representando un 60% del total de los volúmenes de inversión hotelera en 2011. Cerca de un 78% de las operaciones totales tuvieron un precio de compra inferior a 50 millones de euros y únicamente un 3% de ellas superó los 200 millones de euros”.
Jones Lang LaSalle Hotels
El mercado más líquido de la región EMEA fue, de nuevo, el Reino Unido, con un volumen total de operaciones que ascendió a 2.900 millones de euros a finales de 2011. En segundo lugar se situó Francia, con un volumen de operaciones de 1.100 millones de euros, seguida de Alemania, con un volumen de alrededor de 800 millones de euros.
Una de las tendencias de inversión que perduraron durante 2011 fue la creciente cantidad de acuerdos de restructuración de deuda. Muchas entidades financieras, especialmente en el Reino Unido y en Irlanda, han comenzado a apuntalar sus balances y a vender activos para mejorar sus estructuras de capital. Por lo tanto, adoptaron una postura más severa a la hora de colocar a los hoteles en una situación de insolvencia, bien a través de la suspensión de pagos o bien de la figura del administrador judicial. Hubbard añadió: “A pesar del aumento de ventas provocadas por las deudas durante 2011, este fenómeno se concentró principalmente en el Reino Unido y en Irlanda. No obstante, se prevé que otros mercados europeos sigan su ejemplo debido a la creciente presión que ejercen las autoridades europeas y nacionales para que los bancos aumenten sus ratios de capital”.
La mejora de los fundamentales de negocio en la mayoría de los mercados de la región EMEA constituyó uno de los principales motores de la inversión hotelera en 2011. Härle comentó: “Cabe destacar que si bien el aumento del rendimiento de los hoteles fue impresionante durante 2011, en ocasiones se partía de unos niveles muy bajos. En muchos mercados, las rentabilidades medias por habitación aún fueron considerablemente menores que los máximos alcanzados antes de la crisis de 2008 y 2009. El ritmo de crecimiento del rendimiento de los hoteles también sufrió una caída importante durante el cuarto trimestre de 2011 y se espera que el crecimiento siga siendo relativamente débil durante 2012”.
Por su parte, Luis Arsuaga, director nacional de Jones Lang LaSalle Hotels en España, asegura que “Esperamos que nuestro país siga el camino del Reino Unido e Irlanda en un futuro próximo. Las entidades bancarias españolas, hasta ahora más centradas en las posibles fusiones y en su principal problema, el suelo y el residencial, deberán asumir tarde o temprano ciertas pérdidas en sus balances de cara a situar los activos hoteleros a precios más realistas. Asimismo, consideramos que la recuperación de los resultados operativos en España se llevará a cabo de una forma más progresiva, salvo excepciones, que en otros destinos europeos, por lo que las rentabilidades exigidas por los inversores en nuestro país serán más altas. Por último, observamos una disminución de las pretensiones de los propietarios de activos de playa mientras que en ubicaciones “prime” como Madrid o Barcelona las exigencias en cuanto a precio por habitación siguen siendo elevadas”.
Jones Lang LaSalle Hotels pronostica que los volúmenes de operaciones hoteleras en la región EMEA permanecerán estables con alrededor de 8.100 millones de euros durante 2012. El mercado de inversión hotelera experimentará un continuado ascenso en las ventas provocadas por las deudas a medida que los bancos sigan presionando para reducir su exposición a la deuda inmobiliaria. En particular, se prevé que las ventas de carteras de préstamos se multipliquen, ya que se han convertido en un método rápido y eficaz de desapalancamiento para los bancos. Además, probablemente aumentará el número de inmuebles en dificultades a la venta, especialmente en los mercados secundarios. Diversos propietarios en la región encontrarán incentivos para vender sus activos debido a los malos resultados de negocio, con lo que los márgenes sufrirán una creciente presión.
Los fondos de inversión de los Estados y las grandes fortunas seguirán comprando activos de calidad en las principales capitales. Estos inversores que se financian con su propio capital no están expuestos en la misma medida a las dificultades de deuda y financiación que actualmente sufren otras entidades, con unas ratios en relación con el valor de los activos que oscilan normalmente entre un 50% y un 60%. Estos inversores también cuentan con la ventaja de poder obtener financiación de bancos de sus países de origen.
Härle concluyó diciendo: “Lo que previsiblemente va a desalentar la actividad inversora es la actual crisis crediticia. La incertidumbre general ha provocado que los inversores sean más cautelosos y se prevé que esta tendencia continúe hasta que los políticos europeos restablezcan la estabilidad y la confianza en los mercados europeos”.
