La dación en pago: ¿Batalla perdida?

Madrid. El Gobierno junto a los principales partidos de la oposición ha aprobado una medida que aumentará la valoración mínima de los inmuebles embargados por parte de la Banca del 50% al 60% y un aumento del sueldo mínimo no embargable, que pasa así a los 961 euros. La presión social y las movilizaciones que se han llevado a cabo en los últimos meses por plataformas como ADICAE han puesto en jaque al modelo hipotecario español, presionando para que la responsabilidad ilimitada del deudor hipotecario para con su acreedor y las cláusulas abusivas en la constitución de hipotecas se desterraran definitivamente de nuestro modelo. La lucha parece haber llegado a su fin con la medida consensuada por los principales partidos políticos de suavizar ligeramente las actuales condiciones de las ejecuciones hipotecarias. No creemos que existan más modificaciones al respecto.
 
Lo cierto es que las críticas que hemos realizado sobre nuestro modelo hipotecario han demostrado no estar exentas de razón ni apoyo popular; el hecho de que se hayan tomado medidas para mermar la insatisfacción de la Sociedad Civil sobre nuestro modelo hipotecario pone en relieve que éste, contrariamente a lo que se venía argumentando desde los medios oficiales, no es el más idóneo de los posibles. Pero como no podía ser de otra manera, la presión ejercida por las entidades financieras sobre las decisiones de gobierno parece haber monopolizado y forzado el resultado final. Es muy relevante que apenas se hayan celebrado debates públicos con expertos del sector, (no sólo del financiero y/o el público), donde se pudieran mostrar a la Sociedad Civil los pros y los contras de nuestro actual modelo hipotecario y los de un modelo basado en la dación en pago. La ortodoxia oficial decretó de forma ecuánime que nuestro modelo es el mejor. ¿Pero el mejor para quién?
 
En España, más del 90% de las hipotecas constituidas son con tipos variables, mientras que en la media Europea se sitúa en poco más del 50%. Al mismo tiempo que los hipotecados quedan a expensas de la variación de los tipos hipotecarios, las entidades financieras se protegen de los mismos mediante las cláusulas suelo. En España el Derecho Real de Garantía que supone una hipoteca se constituye sobre la persona y no sobre el bien hipotecado, de manera que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago de la misma, el acreedor podrá embargar sueldos y otras propiedades del deudor en caso de que la valoración (que realiza el acreedor en dicho momento) no cubra el importe de la hipoteca. En EEUU, Alemania, Francia o Inglaterra, la ejecución hipotecaria puede saldarse con el inmueble hipotecado en virtud de los mecanismos de protección legislativa y de negociación con el acreedor, y no parece que en dichos países los sistemas financieros, (a excepción de especulaciones financieras que han afectado a todo el mundo), sean más débiles que el español. Asimismo, aunque la dación en pago como tal se contempla en las mismas condiciones que en nuestro país, la ejecución hipotecaria de los bienes nunca alcanza reducciones de hasta el 50% de la valoración inicial, impidiendo así que se produzcan desfases que tengan que ser cubiertos por otros bienes del deudor, de modo que a los efectos, la deuda se salda con la entrega del inmueble hipotecado, pues no se producen valoraciones extraordinariamente dispares ente la inicial y la del proceso de ejecución. En España la valoración del inmueble en el proceso de ejecución hipotecaria, (en caso de que la subasta quede desierta), la realiza el acreedor en base a la permisión legal de valorar dicho inmueble hasta un 50% menos que en la valoración inicial efectuada por el mismo agente. No existe ningún dato de caída de precios semejante que avale una reducción tan drástica de la valoración de inmuebles en España. Por el contrario, que el acreedor hipotecario valore excesivamente el inmueble en el momento de la constitución de la hipoteca, sabiendo que en caso de impago podrá cubrir el exceso de la valoración con otros bienes aparte del inmueble hipotecado, únicamente genera una espiral alcista en los precios de la vivienda y una concesión excesiva de créditos hipotecarios de dudosa calidad. 
 
Evidentemente, no podemos defender la aplicación de la dación en pago con carácter retroactivo, porque esto supondría una modificación inasumible en las condiciones de contratación hipotecarias realizadas hasta la fecha, pero en vista de la problemática social que se está produciendo en la actualidad, no parece descabellado defender esta opción de cara al futuro. Recordamos que en la medida aprobada a la que hacemos referencia al inicio del artículo, se contempla la posibilidad de contratar la hipoteca con la dación en pago. En cualquier caso, lo que es verdaderamente imprescindible es que no se produzcan diferencias disparatadas entre la valoración inicial de los inmuebles hipotecados y la valoración en los procesos de ejecución, que recordemos lleva a cabo la misma entidad que concede la hipoteca, pues por un lado una correcta evaluación de los bienes inmuebles a la hora de conceder hipotecas permitiría una contención en la escalada de precios de los mismos, y en caso de impagos, evitaría el abuso por parte de los acreedores al quedarse los inmuebles ejecutados por valoraciones ajenas a la realidad de mercado. Es evidente que aumentando dicha valoración un 10% no se consigue dicho objetivo. ¿Podría solucionarse el problema mediante un sistema de valoración independiente y oficial? Aún existiendo la responsabilidad ilimitada del deudor en caso de ejecución, si la valoración de los inmuebles ejecutados se realizara por un organismo independiente, es seguro que los desfases entre la valoración inicial y la de la ejecución hipotecaria serían mínimos, lo que nos equipararía a los países avanzados de Europa. Este es el punto crucial.
 
Lo que es intolerable es la culpabilización de la Sociedad Civil al respecto, arguyendo que ésta ha asumido riesgos por encima de sus posibilidades reales; la crisis ha afectado a amplias capas de la población, muchas de ellas con trabajos sólidos y empresas sólidas que se han derrumbado en los tres últimos años. Es totalmente falso que en España la tónica general haya sido la contratación de hipotecas sin control; por el contrario, la realidad es que muchas familias que antes de la crisis tenían una economía sólida y estable se han visto de la noche a la mañana sin trabajo, sin crédito y con deudas frente a unas entidades financieras que sí han tenido la ayuda estatal necesaria como para sortear la crisis y obtener ganancias considerables.
 
 
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