MADRID. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler de oficinas de Madrid correspondiente al cuarto trimestre de 2010, las rentas han desacelerado su caída, bajando algo menos del 1%, lo que supone la menor caída de los últimos trimestres. Actualmente, el precio máximo de la zona Prime se sitúa en 27 euros/ m²/mes, un 8,47% por debajo del mismo periodo que hace un año.
La zona más afectada de la Capital de España en cuanto a rentas continúa siendo la Satélite, salvo el área de Las Rozas. “Las oficinas más alejadas de la M-30 o más allá de la M-40 siguen manifestando una tendencia al ajuste en sus rentas. Aunque en muchos casos se están realizando esfuerzos muy importantes en concesiones a los inquilinos por parte de los propietarios, por ejemplo, carencias y ayudas en obras. Creemos que los precios seguirán suavizando su caída en las zonas más activas”, señaló Pedro de Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle.
En cuanto a la oferta disponible de oficinas, el informe señala que ha aumentando ligeramente, alcanzando un stock total de 1.940.000 m² este cuarto trimestre de 2010, un 13.6% más que hace un año. Por su parte, la tasa de disponibilidad supera ya el 10%, lo que supone un aumento de 109 puntos con respecto al mismo periodo del año anterior, pero con una tendencia a la estabilización.
La oferta de oficinas nuevas en 2011 y 2012 será muy limitada, con probabilidades de volver a niveles no vistos desde los años 90. El 50% de la oferta de oficinas que se terminará en 2011, unos 50.000 m², se concentra en el proyecto del Parque Empresarial Avenida de América 115. Para 2012, se estima que el 67% de la superficie prevista de finalizar se encuentre ya prealquilada o sea un proyecto diseñado para ocupación propia.
Siguiendo con la tendencia de los últimos meses, el informe señala que la demanda de oficinas en Madrid ha continuado siendo limitada durante el cuarto trimestre de 2010, descendiendo incluso la de mayor tamaño. Los grandes demandantes a corto plazo siguen escaseando, aunque el informe destaca que no descartan opciones de reducir costes o reagrupar sedes a medio plazo.
“Creemos que a corto plazo seguiremos notando una ausencia de grandes demandas dada la ausencia de un número significativo de grandes corporaciones buscando espacio. La contratación continuará mayoritariamente copada por empresas pequeñas y medianas, como hasta ahora”, añadió José Miguel Setién.
El estudio de Jones Lang LaSalle publica que el volumen de contratación total en 2010 ha sido de 422.000 m², un 36% superior que el año anterior. Los m² de oficinas contratados durante el cuarto trimestre de 2010 han supuesto el 22.63% de todo 2010, destacando la operación más grande del año (más de 21.000 m² de PWC en la Torre Sacyr de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid).
Las operaciones pequeñas (menores de 1.000 m²) han sido las protagonistas del mercado en 2010, representando el 73% del total de operaciones en los pasados trimestres, y casi el 80% en el último. Se ha producido una disminución de operaciones medianas (18,5%), mientras se ha mantenido el número de operaciones totales. En total en 2010 se han producido 410 operaciones, de las que 97 fueron en el último trimestre.
Mercado de Inversión
De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de inversión de oficinas de Madrid correspondiente al cuarto trimestre de 2010, la mayor demanda por parte de los inversores son los edificios situados en las mejores ubicaciones de Prime y CBD, así como oficinas situadas en zonas secundarias dentro de la M-30 y periféricas cercanas muy consolidadas, como el entorno de la M-30 o Campo de las Naciones. La demanda se centra también en oficinas en buen estado y con una situación arrendaticia muy estable.
La principal oferta existente son sale&leasebacks, continuando así la tendencia iniciada hace ya un par de años, y existe producto de todos los tamaños – desde una o varias plantas hasta edificios y sedes corporativas – y en todas las zonas de Madrid. La novedad está en que ahora se encuentran inmuebles de cierto volumen –más de 50 millones de euros- y empiezan a aparecer en el mercado oficinas propiedad de los bancos, y los provenientes de deuda de activos con entidades financieras.
Con respecto a la rentabilidades, el informe señala que en zona Prime se encuentran en un 5,5%. “Los inversores privados siguen muy activos en esta zona y, como ya hemos visto en operaciones cerradas este último trimestre de 2010, siguen dispuestos a ajustar sus rentabilidades, incluso por debajo de estos parámetros, si la oportunidad es especialmente atractiva. Las operaciones firmadas confirman la preferencia de los inversores por dos tipos de producto: Prime y sale&leasebacks”, dijo Jorge Sena, director de inversión de oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid.
Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables con una ligera tendencia a la baja en las mejores ubicaciones.
El número de operaciones y el volumen de inversión este cuarto trimestre de 2010 ha supuesto más del 30% del registrado en todo el 2010, en total unos 740 millones de euros, un 17,3% más que en 2009 cuando fue de 632 millones. Algunas de las transacciones más relevantes han sido:
· Venta por parte de Sogecable por 80 millones de euros de su sede en Tres Cantos en una operación de sale&leaseback al fondo americano WP Carey
· Venta por parte de MercedesBenz de su sede en Arroyo de la Vega a la compañía de seguros Mapfre en una operación de sale&leaseback por cerca de 30 millones de euros
· Venta en sale&leaseback por parte de FCC de un edificio de oficinas que se encuentra en construcción a Gorbea, por cerca de 80 millones de euros
En cuanto a previsiones, Jorge Sena declaró: “Creemos que el número de inversores privados dispuestos a pagar precios altos por los mejores edificios es cada vez menor y el producto Prime será escaso. Se seguirá dando mucha importancia a la calidad de los arrendatarios y de sus contratos de arrendamiento, una vez que son determinantes en la financiación de las adquisiciones”.
Y añadió: “Los fondos empiezan a concretar adquisiciones de activos y seguirán así en los próximos meses y los inversores mantendrán su disposición para invertir en zonas secundarias y periféricas consolidadas. El volumen medio por operación aumentará, una vez que los inversores institucionales buscan activos de mayor tamaño, pero seguirán saliendo al mercado sale&leaseback de empresas”.
