La falta de oferta asequible y bien conectada es uno de los problemas que identifica DmasC Arquitectos en su análisis del mercado de la vivienda en España. El estudio señala que parte de la obra nueva se dirige al segmento alto, mientras que los hogares con ingresos medios y bajos tienen dificultades para encontrar una vivienda adecuada y el alquiler de temporada gana terreno frente al permanente.
El problema también afecta a quienes ya tienen casa. El encarecimiento de las obras y la falta de recursos en algunas comunidades de propietarios dificultan la rehabilitación de viviendas. A ello se suma un reto de diseño: adaptar pisos concebidos para un único modelo familiar a necesidades como el teletrabajo, la convivencia entre generaciones o el uso compartido de los espacios.
El análisis relaciona el acceso a la vivienda con la distancia entre alquileres y salarios, las condiciones de las hipotecas y el peso de la compra como inversión. Para abordar estos problemas, el estudio propone una estrategia a largo plazo que coordine las políticas de vivienda con el urbanismo, el transporte, la accesibilidad y los cambios en las formas de convivencia.
Datos relevantes
- Entre 2022 y 2026, España ganó más de dos millones de habitantes y terminó apenas 355.500 viviendas nuevas, según datos del INE recogidos por la OCU.
- El alquiler ronda ya los 15,1 euros por metro cuadrado, según idealista.
- La casa media en España tiene unos 44 años, y en Madrid supera los 60.
- Rehabilitar un piso para hacerlo más eficiente, cómodo o accesible cuesta hoy mucho más: construir es en torno a un 25% más caro que en 2019.
- El importe medio de una hipoteca sobre vivienda ha alcanzado los 181.285 euros, un récord, con un plazo medio de 26 años y un interés que vuelve a subir, hasta el 3,08%, según el INE.
MiniFAQs
¿Por qué construir más viviendas no basta para resolver el problema de acceso?
Según DmasC Arquitectos, también importa qué viviendas se construyen, a quién se dirigen y dónde se sitúan. Si muchas promociones se orientan al segmento alto, los hogares con ingresos medios o bajos pueden seguir sin encontrar una vivienda asequible en zonas bien conectadas. El análisis señala además que el alquiler de temporada gana terreno frente al permanente.
¿Qué dificulta adaptar las viviendas existentes a las necesidades actuales?
El análisis señala dos obstáculos: el encarecimiento de las obras y la falta de recursos u organización en algunas comunidades de propietarios para acometer mejoras colectivas. A eso se añade que muchos pisos se diseñaron para el modelo tradicional de familia. El teletrabajo, la convivencia entre generaciones y los pisos compartidos plantean necesidades que esas distribuciones no siempre resuelven.
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2026 quedará como el año en que la vivienda llevó a España a su primera huelga general en catorce años, y la primera de su historia convocada por este motivo. Alquilar una casa digna, comprar una vivienda estable o simplemente reformar lo que ya se tiene se ha convertido en una carrera de obstáculos que ya no se discute solo en los portales inmobiliarios, sino en la calle. DmasC Arquitectos, un estudio de proximidad, orientado al diálogo, la innovación y las personas, analiza las claves estructurales, sociales y emocionales de una crisis que va mucho más allá del mercado inmobiliario. DmasC Arquitectos
DMASC
1. No falta solo vivienda nueva: falta vivienda asequible y bien ubicada
Entre 2022 y 2026, España ganó más de dos millones de habitantes y terminó apenas 355.500 viviendas nuevas, según datos del INE recogidos por la OCU. Pero el problema no es únicamente cuántas se construyen, sino para quién se construyen. Muchas promociones se orientan al segmento alto, mientras las familias con ingresos medios o bajos no encuentran un piso digno en zonas bien conectadas. Y el alquiler de temporada sigue ganando terreno al alquiler permanente, que es el que necesita quien quiere quedarse a vivir.
2. La vivienda se ha convertido en un producto financiero
Muchas viviendas no se compran para ser habitadas, sino como vehículos de inversión. Con precios que suben un 13,7% interanual, según Tinsa, el ladrillo vuelve a parecer la apuesta segura. Cuando una parte de las casas no cumple una función residencial real, se reduce la oferta útil y suben los precios. Es como si el supermercado tuviera las estanterías llenas de comida, pero no estuviera a la venta.
3. El alquiler crece, pero los salarios no lo hacen al mismo ritmo
El alquiler ronda ya los 15,1 euros por metro cuadrado, según idealista. Según el Consejo de la Juventud, solo el 14,5% de los jóvenes de 16 a 29 años vive fuera de casa de sus padres, el peor dato desde que hay registros, y una persona joven asalariada tendría que destinar casi el 99% de su sueldo para alquilar sola. Trabajar a jornada completa ya no garantiza poder emanciparse ni ahorrar.
4. Reformar una vivienda se ha vuelto caro y complicado
La casa media en España tiene unos 44 años, y en Madrid supera los 60. Rehabilitar un piso para hacerlo más eficiente, cómodo o accesible cuesta hoy mucho más: construir es en torno a un 25% más caro que en 2019. A esto se suma que muchas comunidades de vecinos no tienen recursos ni organización para impulsar mejoras colectivas. El resultado: edificios que envejecen mal y barrios que se estancan.
5. El modelo hipotecario condiciona la libertad de las personas
El importe medio de una hipoteca sobre vivienda ha alcanzado los 181.285 euros, un récord, con un plazo medio de 26 años y un interés que vuelve a subir, hasta el 3,08%, según el INE. Eso ata a los compradores durante décadas y dificulta cambiar de ciudad, emprender o adaptarse a nuevas circunstancias familiares. Además, muchos propietarios viven con una falsa sensación de seguridad, porque los costes asociados (IBI, comunidad, mantenimiento, seguros) siguen siendo altos.
6. Muchas viviendas no responden al modo de vida actual
Vivimos de manera distinta a como vivían nuestros abuelos, pero muchos pisos siguen pensados para el modelo clásico de familia nuclear. Hoy se teletrabaja, se convive entre generaciones o entre amigos, se comparte piso pasados los treinta y se necesitan espacios flexibles… pero el diseño de muchas viviendas no lo refleja.
7. La política de vivienda no ha ido al ritmo de la calle
Este año ha llegado el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros y con hasta un 30% destinado a rehabilitación. Pero la calle ha ido más rápido que los planes: acampadas, manifestaciones masivas en octubre y una huelga general en noviembre. España sigue necesitando una estrategia nacional a largo plazo que integre urbanismo, transporte, sostenibilidad, accesibilidad y demografía, y que se adapte a los nuevos modelos de convivencia, envejecimiento y movilidad laboral.
