Casi todas las operaciones que revisamos empiezan con una nota simple, a menudo leída en diagonal. Es un extracto de lo que consta en el Registro de la Propiedad y, según el artículo 222 de la Ley Hipotecaria, solo tiene valor informativo y no da fe de lo inscrito. Para acreditar frente a terceros que una finca está libre o gravada hace falta una certificación. Como la nota refleja el Registro en un día concreto, interesa pedir una reciente cerca de la firma. El notario, por su parte, debe consultar el Registro lo más cerca posible de ese momento, salvo que el comprador le dispense.
En las cargas vemos la mayoría de los sustos. Una hipoteca pagada sigue inscrita hasta que se cancela, normalmente con escritura del banco. La anotación de embargo, el asiento que avisa de que la finca está embargada, caduca a los cuatro años salvo prórroga, y las prórrogas pueden encadenarse. Si no se prorrogó a tiempo, la anotación deja de surtir efecto aunque siga apareciendo en la nota. Hay excepciones, así que es mejor confirmarlo antes de darla por cancelada. Las notas de afección fiscal avisan de que la vivienda responde de una posible liquidación complementaria del impuesto de una operación anterior; muchas caducan a los cinco años. Una prohibición de disponer que conste en el Registro puede bloquear la inscripción de la venta. Y si aparecen documentos presentados pendientes de despacho, hay que mirarlos, porque pueden pasar por delante de la compra.
Luego está la finca física. La nota dice si está coordinada con el Catastro, es decir, si la representación gráfica inscrita en el Registro coincide con la del Catastro. Según el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, con coordinación se presume que la ubicación y la delimitación son las de esa representación. En un piso, esa coordinación se refiere al solar del edificio y no confirma la superficie de la vivienda, que es la declarada en su descripción registral. Cuando no hay coordinación, lo habitual es que superficie y linderos sean los declarados en su día, y merece la pena contrastarlos con el Catastro y con la visita.
Hay dos deudas habituales que la nota no suele mostrar. La primera, la de la comunidad: según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el piso responde de los gastos comunes impagados de la parte ya vencida del año de la compra y de los tres años anteriores (en Cataluña, cuatro, según su Código Civil). El vendedor declara en la escritura su situación y debe aportar un certificado de la comunidad; sin él no se firma, salvo renuncia expresa. La segunda es el IBI. La vivienda queda afecta, esto es, sujeta como garantía, a las cuotas no prescritas que dejen pendientes el vendedor o dueños anteriores, de forma subsidiaria: antes, la Administración debe declarar fallido al deudor, es decir, constatar que no tiene con qué pagar, y derivar la responsabilidad. El notario debe pedir información sobre el IBI pendiente y advertir de ello a las partes. Además, por el IBI del año en que se reclama y del anterior, la Hacienda local tiene preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque el comprador haya inscrito.
Otras comprobaciones exigen salir del Registro. Un expediente de disciplina urbanística, con el que la Administración busca restablecer la legalidad, puede seguir abierto sin aparecer en la nota: su anotación solo es obligatoria en ciertos supuestos y, además, caduca. Eso se consulta normalmente en el ayuntamiento. La nota tampoco dice quién vive en la vivienda. Un alquiler de vivienda habitual no inscrito puede obligar al comprador, en los contratos firmados desde marzo de 2019, al menos hasta que cumpla cinco años, o siete si el arrendador era una persona jurídica. Por eso la visita y las preguntas al vendedor siguen siendo imprescindibles.
