El mercado del alquiler en España muestra una evolución clara hacia fórmulas que priorizan el rendimiento del activo residencial. Según el análisis presentado, una vivienda compartida alcanza una rentabilidad superior al arrendamiento convencional. Esta diferencia refleja cómo la inversión en vivienda adapta su estrategia ante una demanda intensa y nuevos hábitos de acceso residencial.
El estudio compara una vivienda de 80 metros cuadrados alquilada de forma íntegra con el modelo por habitaciones y detecta ventajas en todas las comunidades autónomas. La brecha nacional alcanza 1,7 puntos porcentuales y en algunos territorios es aún mayor. Además, el análisis sobre el alquiler por habitaciones confirma el creciente interés por este formato.
La tendencia tiene impacto directo sobre la oferta disponible y sobre la configuración futura del mercado residencial. En grandes ciudades y zonas con presión de demanda, el alquiler compartido gana protagonismo como respuesta económica tanto para propietarios como para inquilinos. La rentabilidad, la flexibilidad y la adaptación del producto marcarán la evolución del sector.
Datos relevantes
- La rentabilidad de una vivienda compartida en España es de un 7,6% frente al 5,9% del alquiler tradicional
- El alquiler por habitaciones en España supera en 1,7 puntos porcentuales la rentabilidad del alquiler de una vivienda a un único inquilino
- En todas las comunidades autónomas la rentabilidad de una vivienda es superior si se alquila por habitaciones
- Navarra lidera la brecha entre rentabilidades, con una diferencia de 3,1 puntos porcentuales
- la rentabilidad en España de una vivienda de 80 metros cuadrados en marzo se sitúa en un 5,9%
- la de una vivienda compartida de tres habitaciones en un 7,6%
MiniFAQs
¿Por qué el alquiler por habitaciones ofrece más rentabilidad que el tradicional?
Porque permite maximizar los ingresos de una misma vivienda al distribuir el arrendamiento entre varios ocupantes. Según el estudio, esa fórmula genera una rentabilidad media superior en España frente al alquiler a un único inquilino. La diferencia depende de cada territorio, pero la tendencia general muestra que muchos propietarios priorizan el rendimiento económico del activo residencial.
¿Qué consecuencias puede tener esta tendencia en el mercado del alquiler?
El crecimiento del alquiler compartido puede modificar la oferta disponible de viviendas completas, especialmente en ciudades con alta demanda. Si más propietarios optan por alquilar por habitaciones, aumenta este tipo de producto residencial y se diversifican las opciones para los usuarios. También puede intensificarse la competencia por captar inmuebles rentables en determinadas zonas urbanas.
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La rentabilidad redefine el uso residencial y acelera nuevos modelos de alquiler.
Fotocasa analiza que la rentabilidad de una vivienda compartida en España es de un 7,6% frente al 5,9% del alquiler tradicional
La rentabilidad en España de una vivienda de 80 metros cuadrados en marzo se sitúa en un 5,9% y la de una vivienda compartida de tres habitaciones en un 7,6% es decir, una diferencia de 1,7 puntos porcentuales, según el estudio de “La rentabilidad de la vivienda en España en 2026”, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de marzo de 2026 por el portal inmobiliario Fotocasa.
Rentabilidad de vivienda de 80 m2 completa vs alquiler de 3 habitaciones
“Es relevante observar cómo la rentabilidad del alquiler por habitaciones se ha ido moderando con el paso de los años. Alcanzó su punto álgido en 2021, en un contexto en el que los propietarios buscaban alternativas ante el endurecimiento regulatorio y en el que este modelo todavía estaba menos extendido, lo que les proporcionaba mayores márgenes. Aun así, sigue existiendo una diferencia de 1,7 puntos frente al alquiler tradicional, una brecha que explica claramente el cambio de tendencia en la oferta. Por ello, es lógico que aumente la oferta de habitaciones frente a viviendas completas, ya que lo que busca el propietario es la rentabilidad. Mientras se mantenga esta diferencia de rentabilidad, el alquiler por habitaciones seguirá ganando peso, especialmente en las grandes ciudades, donde la presión de la demanda es más intensa”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Por Comunidad Autónoma
Si analizamos ambos modelos de vivienda (una vivienda de 80 m2 y una vivienda de tres habitaciones), vemos que las rentabilidades que da la misma vivienda son totalmente diferentes en ambos casos. Así, vemos que en la comunidad de Castilla-La Mancha la rentabilidad de una vivienda de 80 m2 es un 10%, frente a los 7,6% de rentabilidad que se obtiene si se alquila la misma vivienda por habitaciones (es decir, 2,5 puntos de diferencia entre ambas).
Por otro lado, Navarra es la comunidad con la brecha más ancha entre rentabilidades (3,1 puntos porcentuales), un 6,3% de rentabilidad de una vivienda convencional versus el 9,4% de la vivienda alquilada por habitaciones.
Rentabilidad CC.AA. de vivienda de 80 m2 completa vs alquiler de 3 habitaciones
De esta manera, el orden de las CCAA con las máximas rentabilidades de las viviendas de alquiler por habitaciones es: Castilla-La Mancha con 10,0% (7,6% rentabilidad piso 80 m2), Navarra con 9,4% (6,3% rentabilidad piso 80 m2), Aragón con 9,1% (7,3% rentabilidad piso 80 m2), Extremadura con 8,8% (6,8% rentabilidad piso 80 m2), Cataluña con 8,6% (7,2% rentabilidad piso 80 m2), Castilla y León con 8,4% (7,1% rentabilidad piso 80 m2), La Rioja con 8,2% (6,3% rentabilidad piso 80 m2), España con 7,6% (5,9% rentabilidad piso 80 m2), Región de Murcia con 7,4% (6,2% rentabilidad piso 80 m2), Comunitat Valenciana con 7,3% (6,4% rentabilidad piso 80 m2), País Vasco con 7,0% (5,6% rentabilidad piso 80 m2), Galicia con 7,0% (5,7% rentabilidad piso 80 m2), Cantabria con 6,9% (6,2% rentabilidad piso 80 m2), Asturias con 6,3% (6,2% rentabilidad piso 80 m2), Canarias con 6,1% (5,6% rentabilidad piso 80 m2), Andalucía con 5,9% (5,2% rentabilidad piso 80 m2), Madrid con 5,0% (4,8% rentabilidad piso 80 m2) y Baleares con 4,9% (4,3% rentabilidad piso 80 m2).
Por municipios
En el análisis de Fotocasa también vemos que, al igual que las comunidades autónomas, en los municipios de España también la rentabilidad de la vivienda alquilada por habitaciones es muy superior a la rentabilidad de un alquiler convencional. En el caso de Molina de Segura la diferencia entre una rentabilidad y otra alcanza los 3,8 puntos porcentuales, es decir, por el alquiler de una vivienda se saca 6,8% frente a la rentabilidad del 10,6% que se saca por el alquiler de las habitaciones de esa misma vivienda.
De esta manera, el orden de las 10 ciudades con las máximas rentabilidades de las viviendas de alquiler por habitaciones es: Alcantarilla con 11,5%, Sueca con 10,8% (11,2% rentabilidad piso 80 m2), Molina de Segura con 10,6% (6,8% rentabilidad piso 80 m2), Talavera de la Reina con 10,5% (7,9% rentabilidad piso 80 m2), Reus con 10,5% (7,8% rentabilidad piso 80 m2), Moncada con 9,8%, Sagunto / Sagunt con 9,6% (7,7% rentabilidad piso 80 m2), Elda con 9,6% (8,4% rentabilidad piso 80 m2), Ponferrada con 9,3% (8,2% rentabilidad piso 80 m2) y Ripollet con 9,2%.
Por otro lado, el orden de las diez ciudades con las rentabilidades más bajas de las viviendas de alquiler por habitaciones es: Donostia – San Sebastián con 3,4% (3,3% rentabilidad piso 80 m2), Madrid capital con 4,2% (4,1% rentabilidad piso 80 m2), A Coruña capital con 4,2% (4,1% rentabilidad piso 80 m2), Palma de Mallorca con 5,1% (4,5% rentabilidad piso 80 m2), Santiago de Compostela con 5,1% (4,4% rentabilidad piso 80 m2), Granada capital con 5,2% (4,5% rentabilidad piso 80 m2), Alcobendas con 5,3% (4,9% rentabilidad piso 80 m2), Salamanca capital con 5,3% (4,9% rentabilidad piso 80 m2), Pozuelo de Alarcón con 5,3% (4,2% rentabilidad piso 80 m2) y Sant Cugat del Vallès con 5,3% (3,8% rentabilidad piso 80 m2).
