El crédito hipotecario en España ha experimentado una transformación notable en los últimos años. La hipoteca fija ha ido ganando protagonismo en las nuevas operaciones de financiación de vivienda, reflejando un cambio en las preferencias de los compradores ante un entorno de mayor incertidumbre en los tipos de interés.
El aumento del euríbor y la búsqueda de estabilidad en las cuotas han impulsado esta tendencia en el crédito hipotecario. Distintos análisis sobre hipoteca fija explican cómo muchos compradores priorizan la previsibilidad de la cuota frente a posibles fluctuaciones futuras, consolidando el avance de esta modalidad frente a la variable.
Este cambio refleja una evolución estructural del mercado de la vivienda, donde los compradores valoran cada vez más la seguridad financiera a largo plazo. La consolidación de la hipoteca fija como opción dominante confirma un ajuste en las estrategias de financiación inmobiliaria de los hogares españoles.
Datos relevantes
el 63,95% de los nuevos créditos hipotecarios en España se formalizaron a tipo fijo
frente al 55,74% registrado en el mismo período de 2020
Esto supone un incremento del 14,73% en el peso relativo de la modalidad fija
una contracción del 18,55% en la variable
Navarra lidera el ranking de comunidades con mayor proporción de hipotecas fijas en el cuarto trimestre de 2025, con un 77,66% de los nuevos créditos
MiniFAQs
¿Por qué está aumentando el peso de la hipoteca fija en España?
El crecimiento de la hipoteca fija se explica en gran medida por el cambio en el entorno de tipos de interés. El ciclo de subidas iniciado por el Banco Central Europeo en 2022 elevó el euríbor y encareció las cuotas de muchas hipotecas variables, lo que llevó a numerosos compradores a optar por productos con cuota estable.
Además, muchos hogares han priorizado la seguridad financiera frente a posibles ahorros a corto plazo. La posibilidad de conocer con exactitud la cuota mensual durante toda la vida del préstamo se ha convertido en un factor decisivo, especialmente en contextos de incertidumbre económica.
¿Qué implica este cambio para el mercado hipotecario?
La mayor presencia de hipotecas fijas está transformando el funcionamiento del mercado hipotecario español. Las entidades financieras han adaptado su oferta para responder a esta demanda creciente, desarrollando productos con condiciones competitivas en modalidad fija.
Este cambio también modifica el perfil de riesgo del mercado. Una mayor proporción de hipotecas con cuota estable reduce la exposición de las familias a subidas bruscas del euríbor y contribuye a una mayor estabilidad financiera del sistema hipotecario en el largo plazo.
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El avance de la hipoteca fija confirma un cambio estructural en la financiación de vivienda en España.
pisos.com analiza cómo la hipoteca fija se impone en el mercado hipotecario
«El giro estructural hacia la hipoteca fija es uno de los cambios más profundos que ha experimentado el mercado hipotecario español en la última década. El encarecimiento del euríbor y la búsqueda de estabilidad financiera por parte de las familias han acelerado de forma decisiva este proceso”, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
El portal inmobiliario pisos.com ha analizado la evolución del tipo de interés de los nuevos créditos hipotecarios en España entre el cuarto trimestre de 2020 y el mismo periodo de 2025 a partir de los datos publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles. El análisis pone de manifiesto una transformación estructural en las preferencias de los compradores de vivienda españoles: la hipoteca a tipo fijo ha pasado de ser una opción minoritaria en algunas regiones a convertirse en la modalidad predominante en prácticamente todo el territorio nacional.
De la preferencia variable a la hegemonía del tipo fijo
En el cuarto trimestre de 2020, el mercado hipotecario español presentaba un equilibrio relativamente tenso entre ambas modalidades: el 55,74% de los nuevos créditos hipotecarios se firmaba a tipo fijo, mientras que el 44,26% restante lo hacía a tipo variable. Cinco años después, el escenario ha cambiado de forma considerable. En el cuarto trimestre de 2025, la hipoteca fija representa el 63,95% del total de nuevas operaciones frente al 36,05% de las variables. Esto supone un incremento del 14,73% en el peso relativo de la modalidad fija y una contracción del 18,55% en la variable.
El contexto macroeconómico explica en buena medida esta evolución. El ciclo de subidas de tipos de interés iniciado por el Banco Central Europeo a partir de mediados de 2022 disparó el euríbor, encareciendo significativamente las hipotecas variables y empujando a un número creciente de compradores hacia la seguridad de la cuota fija. Aunque posteriormente el BCE ha iniciado una senda de bajadas, el impacto en las decisiones de los compradores ha dejado una huella duradera.
«El giro estructural hacia la hipoteca fija es uno de los cambios más profundos que ha experimentado el mercado hipotecario español en la última década. El encarecimiento del euríbor y la búsqueda de estabilidad financiera por parte de las familias han acelerado de forma decisiva este proceso», señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
El mapa autonómico: el País Vasco lidera el avance de la hipoteca fija
El análisis por comunidades autónomas revela una imagen más compleja y heterogénea, con territorios que han registrado transformaciones notables y otros que se han mantenido relativamente estables o incluso han ido en sentido contrario a la tendencia nacional.
El País Vasco protagoniza el mayor salto en el peso de la hipoteca fija: en el cuarto trimestre de 2020 apenas representaba el 43,42% de las nuevas operaciones, y en el mismo período de 2025 ha ascendido hasta el 67,56%, un incremento del 55,60%. Le sigue Madrid, con un avance del 32,63% (del 46,18% al 61,25%), y Andalucía, con un crecimiento del 23,09% (del 53,09% al 65,35%).
También registran incrementos significativos Castilla y León (+16,11%, hasta el 62,57%), Navarra (+12,44%, hasta el 77,66%), Murcia (+9,99%, hasta el 72,01%) y Cataluña (+9,96%, hasta el 69,69%). Asturias y La Rioja también refuerzan su apuesta por la modalidad fija, con incrementos del 8,97% y el 6,89% respectivamente.
«En algunas regiones, como el País Vasco o Madrid, el cambio ha sido especialmente intenso, lo que refleja tanto el perfil del comprador —más urbano y con mayor renta disponible— como la capacidad de las entidades financieras locales para ofrecer productos fijos competitivos. En regiones con rentas más moderadas, la decisión entre fijo y variable suele estar más condicionada por la cuota mensual que por la previsión de tipos a largo plazo», apunta Font.
Excepciones y confirmaciones de la tendencia
No todas las comunidades han seguido la tendencia nacional. Cantabria, Canarias y Illes Balears presentan un comportamiento singular: en estos territorios, el peso de la hipoteca variable ha crecido respecto a 2020. En Cantabria, el porcentaje de hipotecas variables ha pasado del 32,22% al 36,15% (+12,20%). En Canarias, del 41,37% al 44,16% (+6,74%) y en Baleares del 40% al 41,65% (+4,13%).
El caso de Extremadura merece una mención especial: es la única comunidad donde la hipoteca variable sigue siendo claramente dominante en ambos períodos analizados. En 2020, el 60,66% de los nuevos créditos hipotecarios eran variables; en 2025, ese porcentaje apenas varía, situándose en el 60,91%. La modalidad fija representa tan solo el 39,09% de las operaciones, frente a la media nacional del 63,95%.
En términos absolutos, Navarra lidera el ranking de comunidades con mayor proporción de hipotecas fijas en el cuarto trimestre de 2025, con un 77,66% de los nuevos créditos hipotecarios. Le siguen La Rioja (74,75%), Murcia (72,01%), Cataluña (69,69%), Galicia (69,28%) y Asturias (68,98%). En el extremo opuesto se sitúan Extremadura (39,09%), Castilla-La Mancha (54,91%) y Canarias (55,84%), que presentan los porcentajes más bajos de hipotecas fijas.
«Los datos confirman que, cinco años después del inicio de la pandemia, el mercado hipotecario español ha experimentado una transformación profunda. La certidumbre sobre la cuota mensual se ha convertido en el principal argumento de venta de las hipotecas fijas, y todo apunta a que este modelo seguirá siendo dominante incluso en un escenario de tipos a la baja. El comprador ha aprendido a valorar la predictibilidad por encima de una eventual bajada de cuota a corto plazo», concluye Ferran Font.
