El mercado inmobiliario español afronta 2026 en un contexto de fuerte presión entre oferta limitada, demanda creciente y precios al alza. Las previsiones económicas y los análisis del sector apuntan a un año marcado por la escasez de vivienda nueva, la tensión en zonas urbanas y costeras y el papel determinante de la sostenibilidad en los nuevos desarrollos. En este escenario, compradores, arrendatarios, promotores e inversores operan en un entorno de cambio acelerado.
Las proyecciones para 2026 están alineadas con estudios que examinan la evolución del mercado residencial y sus retos estructurales, como el informe sobre quién podrá comprarse una casa en 2030 en España, que subraya el desequilibrio entre oferta y demanda, la presión sobre los precios y la necesidad de políticas que activen nuevo suelo y vivienda asequible. A ello se suma el auge de la vivienda sostenible, la expansión del PropTech y la reconversión de activos terciarios en uso residencial, tendencias que redefinirán el comportamiento del sector.
En conjunto, 2026 será un año decisivo para consolidar nuevos modelos de acceso, actualización normativa y colaboración público-privada. El mercado se encamina hacia una mayor especialización, mayor peso del alquiler, foco en eficiencia energética y una participación creciente de la tecnología, al tiempo que se enfrenta a desafíos de accesibilidad y disponibilidad de vivienda.
Datos relevantes
El precio de la vivienda crecerá entre un 7,8% y un 9% en 2026
Los alquileres subirán una media del 6,8%
En los últimos 12 meses se aprobaron 132.000 visados de nueva vivienda
Más del 60% de 137.000 m² reconvertidos en 2025 se destinaron a uso residencial
España es el tercer país europeo con más empresas PropTech (unas 870)
¿Por qué la oferta limitada continuará tensionando el acceso a la vivienda en 2026?
La oferta limitada es consecuencia de varios factores acumulados: un ritmo de construcción insuficiente, visados que no cubren la demanda real y un déficit arrastrado desde 2021. A esto se añaden la rigidez urbanística, los elevados costes de construcción y el lento desarrollo de nuevo suelo. El resultado es un mercado donde la demanda supera ampliamente a la oferta, lo que empuja los precios al alza e impide una normalización del acceso, especialmente para jóvenes y familias con menor capacidad financiera. Este escenario también afecta al alquiler, que absorbe a quienes no pueden acceder a la compra y añade más presión a los precios.
¿Cómo influirá la sostenibilidad en la nueva construcción y la rehabilitación del parque existente?
La sostenibilidad será uno de los motores transformadores del sector. La revisión del Código Técnico de la Edificación (CTE) en 2026 impulsará estándares más estrictos de eficiencia energética, materiales sostenibles y sistemas de climatización renovables. Además, los programas de rehabilitación ya han reducido un 10% el consumo energético en viviendas entre 2020 y 2023, lo que anticipa un crecimiento aún mayor. Este impulso se traducirá en viviendas más eficientes, menor gasto energético y un parque residencial más alineado con las directivas europeas. A nivel de mercado, la sostenibilidad incrementará el valor de los activos y será un factor decisivo para compradores e inversores.
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Las 8 tendencias que marcarán el mercado inmobiliario en 2026, según Property Partners
El mercado inmobiliario español llega a una encrucijada en 2026. «Tras años de ajuste, las previsiones señalan que la oferta limitada de viviendas y la subida de los precios, junto con un previsible abaratamiento de las hipotecas, seguirán marcando el mercado el próximo año», explica Felipe Reuse, director general de la firma de intermediación inmobiliaria Property Partners. Pero no son las únicas tendencias que agitarán un mercado en el que conviven compradores, arrendatarios, promotores e inversores. «El endurecimiento legislativo sobre las ‘zonas tensionadas’ de las ciudades, el auge de las viviendas sostenibles, la reconversión de activos inmobiliarios para uso habitacional y los modelos de PropTech, que están transformando cómo se construye, compra, vende y gestiona el parque residencial —señala Reuse—, van a ser algunas de las tendencias que van a marcar el sector inmobiliario en 2026».
- Subida de precios
Los análisis más recientes anticipan que el precio de la vivienda en España seguirá subiendo en 2026. Singular Bank proyecta un avance medio cercano al 9%, mientras Pisos.com lo deja en 7,8 %. Al tiempo, los alquileres también se encarecerán una media del 6,8 %. «Este incremento —explica Felipe Reuse— se explica por un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda, por las favorables expectativas económicas y por la persistente demanda de propiedades, especialmente en las zonas urbanas y costeras». - Oferta limitada de vivienda a la venta
La escasez de oferta sigue consolidándose como origen del desequilibrio del mercado: según un reciente informe de CaixaBank Research, la construcción anual de vivienda nueva en España es «insuficiente para cubrir la demanda real». En su análisis de 2025, la entidad bancaria señala que, aunque en los últimos 12 meses se han aprobado 132.000 visados de nueva vivienda, con un incremento interanual del 13%, la cifra es insuficiente para cubrir el déficit acumulado desde 2021. «Y esa oferta limitada —explica el director general de Property Partners—, por efecto dominó, continuará provocando una subida de precios y tensionando el acceso a vivienda». - Impulso de la vivienda sostenible
El impulso a la sostenibilidad es ya una realidad tangible: el Gobierno señala que entre 2020 y 2023 se redujo en un 10% el consumo energético de las viviendas en España gracias a la rehabilitación y mejora del parque residencial, y estima que la reducción del consumo siga creciendo hasta 2030. «Además, la revisión del Código Técnico de la Edificación (CTE), prevista para 2026, adaptará la normativa española a los nuevos estándares europeos de eficiencia energética y sostenibilidad, lo que impulsará la construcción y rehabilitación sostenible», afirma Reuse. - Despegue del PropTech
El ecosistema tecnológico inmobiliario en España está viviendo un auge histórico: según el informe Tendencias de Tecnología Inmobiliaria, de PwC, España es el tercer país europeo con más empresas PropTech, unas 870, tras Reino Unido y Alemania. Estas empresas ofrecen soluciones de todo tipo basadas en la tecnología y están transformando cómo se compra, vende, alquila y construye vivienda. Este dinamismo tecnológico, según PwC, indica que la PropTech seguirá ganando peso en 2026 como vector de modernización del mercado inmobiliario. - Reconversión de activos inmobiliarios para uso habitacional
La reconversión de oficinas, locales comerciales y activos terciarios para vivienda se ha consolidado como una estrategia creciente en España, y seguirá creciendo en 2026. Según CBRE Spain, en el primer semestre de 2025 se iniciaron transformaciones sobre más de 137.000 m², y más del 60% de esas reconversiones se destinaron a uso residencial. «Este fenómeno emerge como una respuesta a la escasez de oferta nueva, la creciente demanda de vivienda y la necesidad de optimizar el parque edificado existente», apunta el director general de Property Partners. - Más demanda de alquiler por imposibilidad de comprar
El fortalecimiento del alquiler en España se espera que continúe en 2026 como respuesta a las dificultades crecientes de acceso a la compra. El desequilibrio entre la oferta limitada y la creciente demanda, junto a precios elevados, está empujando a muchos hogares a optar por el alquiler. Además, la subida prevista en precios de venta y alquiler refuerza esta presión, ya que no todos los compradores disponen de capacidad financiera para asumir una compra. - Hipotecas más baratas por una previsible bajada del Euribor
Aunque la subida de precios complica el acceso a la vivienda, varios informes anticipan que la combinación de elevada demanda, estabilidad económica y dinámica del crédito puede favorecer condiciones hipotecarias relativamente más accesibles hacia 2026. «Las previsiones de FUNCAS —apunta Reuse— señalan que el Euríbor a 12 meses estará alrededor del 1,85% en diciembre de 2026». Eso sugiere que las hipotecas podrían resultar más asequibles para quienes accedan a préstamos en 2026 o para quienes tengan que revisar sus créditos hipotecarios. - Auge de las construcciones residenciales especializadas
El creciente foco en sostenibilidad, eficiencia y nuevas demandas demográficas y sociales va a impulsar el incremento de las construcciones residenciales especializadas: viviendas con criterios ecológicos o eficiencia energética, viviendas pensadas para colectivos concretos (jóvenes, mayores), o con tipologías innovadoras. La revisión del CTE con estándares de sostenibilidad —y el contexto de rehabilitación masiva del parque existente— refuerza esta tendencia hacia viviendas más eficientes, ecológicas y adaptadas al cambio social. Además, la presión sobre la oferta tradicional y el aumento de demanda de alquiler y vivienda asequible sugieren que los promotores e inversores buscarán nichos diferenciales, lo que potenciará este auge.
