El aumento continuado en la firma de hipotecas confirma el buen comportamiento del mercado residencial, con un crecimiento sostenido durante los últimos quince meses. Los datos del INE evidencian un entorno dinámico, aunque acompañado de una mayor selectividad por parte de las entidades financieras, que concentran sus esfuerzos en perfiles con condiciones económicas más sólidas.
La lectura técnica del mercado muestra cómo las diferencias entre tipos fijos y variables, y los requisitos asociados a cada uno, influyen directamente en el acceso al crédito. El análisis sobre hipoteca fija o variable de BBVA ayuda a contextualizar cómo los bancos ajustan sus ofertas y qué criterios aplican según solvencia, vinculación y estabilidad laboral de cada cliente.
El comportamiento del sector hipotecario refleja también un cambio estacional propio del cierre del año: las operaciones iniciadas en noviembre y diciembre suelen materializarse en enero, mientras las entidades afinan su estrategia para preservar márgenes y mantener un equilibrio entre riesgo y competitividad. Esta combinación de actividad elevada y cautela bancaria define un escenario en el que los mejores tipos conviven con mayores exigencias de perfil.
Datos relevantes
46.120 hipotecas firmadas en septiembre, un 12,2% más interanual.
Importe medio de 171.612 euros, con un incremento del 14,1%.
Capital prestado de 7.914 millones, un 28,1% más que en 2024.
Tipo medio del 2,85% en nuevas hipotecas sobre viviendas.
El 60,6% de las operaciones se firmaron a tipo fijo.
¿Por qué crecen las hipotecas mientras los bancos son más selectivos?
El crecimiento de las hipotecas se explica por la demanda sostenida de vivienda y por un contexto de tipos relativamente estables que favorece nuevas firmas. Sin embargo, esta tendencia convive con una banca más prudente, que prioriza perfiles de bajo riesgo para asegurar la rentabilidad ante un entorno económico incierto. Las entidades buscan clientes con ingresos altos, estabilidad laboral y capacidad para aportar parte del valor de la vivienda. Esto explica por qué, pese al buen momento del mercado, solo determinados perfiles acceden a las mejores condiciones, mientras otros encuentran restricciones más severas o mayores requisitos de vinculación.
¿Qué factores influyen en que no todos los perfiles accedan a los mejores tipos?
Los tipos más competitivos suelen depender de elementos como la vinculación, los ingresos y el nivel de riesgo percibido por la entidad. Para acceder a un TIN bajo, normalmente se exige contratar seguros, domiciliar nómina o cumplir condiciones estrictas de estabilidad laboral. Además, la banca compite especialmente por clientes con rentas altas, donde mejorar ligeramente una oferta puede marcar la diferencia para captar perfiles muy valiosos. Esto provoca un mercado segmentado en el que las mejores oportunidades no se reparten de forma homogénea, pese a que el entorno general de tipos sigue siendo favorable.
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RN Tu Solución Hipotecaria analiza la evolución del mercado hipotecario ante un entorno más selectivo
27 de noviembre, 2025 – El sector hipotecario mantiene su buena racha y ya encadena 15 meses consecutivos de incremento interanual en el número de firmas. Los datos del INE publicados esta mañana registran 46.120 hipotecas sobre viviendas, un 12,2% más que en septiembre de 2024. El importe medio también continúa al alza y sube un 14,1%, hasta los 171.612 euros, el nivel más alto desde 2023. En total, el capital prestado para vivienda alcanzó los 7.914 millones de euros, un 28,1% más que el año anterior.
Para Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, estas cifras confirman que 2025 ha sido un año de fuerte actividad hipotecaria, aunque marcado por un cambio evidente en la actitud de las entidades. “A día de hoy no estamos viendo que ninguna entidad esté lanzando ofertas agresivas. Hay buenas ofertas, sí, pero no tan competitivas como en otros años”, explica.
El experto subraya que esta fotografía del mercado debe leerse en clave temporal: “Estamos ya en la recta final del año y los datos reflejan un mercado muy activo durante los tres primeros trimestres. Pero una hipoteca tarda entre 35 y 60 días en tramitarse, así que las operaciones que se inician ahora se firmarán prácticamente en enero. Por eso los bancos no están lanzando campañas fuertes a 27 de noviembre”.
Tipos de interés buenos, pero no para todos
El INE sitúa el tipo medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas en el 2,85%, con un 60,6% de operaciones a tipo fijo. La ligera rebaja respecto a meses anteriores apunta a una normalización del mercado, aunque Gulias recuerda que los mejores tipos no son accesibles para todos los perfiles.
“En general, los tipos siguen siendo excelentes. Podemos encontrar TIN desde el 1,75%”, señala. “Pero para conseguir esos tipos, la mayoría de las entidades exigen contratar productos que bonifican: seguro de hogar, seguro de vida, domiciliación de nómina… Los tipos son buenos, pero no son café para todos. Hoy, los mixtos son los más demandados; el variable puro ya es residual”, añade el consejero delegado de RNTSH.
La selectividad bancaria es otro rasgo definitorio del actual contexto. “Las entidades están centrando sus esfuerzos en compradores muy concretos: quienes financian hasta el 90% del valor de compra, con sueldos superiores a 3.000 euros y al menos dos años de antigüedad laboral. A ellos sí se les ofrecen condiciones muy competitivas”, explica el consejero delegado.
El experto destaca además otro fenómeno clave: la competencia interna por las rentas altas. “Los bancos compiten especialmente por familias con ingresos superiores a 4.000 euros mensuales. No hay una guerra hipotecaria general, pero sí pequeñas batallas. Si un cliente con ese perfil recibe una oferta en un banco y la lleva a otro, ese segundo banco se la mejora para no perderlo”.
Crecimiento en todo el país
Los datos del INE reflejan que las comunidades que más crecieron en número de hipotecas en septiembre fueron La Rioja (+33,9%), Región de Murcia (+30,5%) y Cantabria (+27,3%), impulsadas por un fuerte dinamismo en vivienda habitual y segunda residencia. En cambio, Canarias (+0,2%), Castilla y León (+1,7%) y Andalucía (+6,3%) mostraron un comportamiento mucho más moderado, pero todas marcando un crecimiento en positivo, tal y como destacan desde RN Tu Solución Hipotecaria.
Sin embargo, este dato podría contrastar en los próximos informes, pues Ricardo Gulias recuerda que algunas entidades incluso han subido tipos o han manifestado que no entrarán en una guerra de precios. “Aunque seguimos viendo ofertas atractivas, la banca está siendo más prudente. Prevén que la inflación seguirá presionando y prefieren reforzar su rentabilidad. De cara a 2026, todo apunta a una banca selectiva, atenta a la competencia pero sin ningún escenario de guerra hipotecaria”, sentencia.
