La llegada de capital procedente de las SCPIs francesas consolida la posición de España como uno de los destinos preferidos para la inversión inmobiliaria internacional. En el último año, el volumen de fondos destinados por estos vehículos ha crecido de forma notable, pasando de 800 a 1.000 millones de euros en apenas un trimestre. Esta tendencia responde a la búsqueda de diversificación geográfica y al atractivo que ofrecen segmentos como el residencial, el logístico y los hoteles. La capacidad de captación constante de capital minorista permite a las SCPIs mantener un ritmo inversor constante, incluso en entornos de incertidumbre financiera.
El nuevo enfoque estratégico de las SCPIs no solo implica invertir fuera del mercado francés, sino también ampliar su radio de acción hacia sectores alternativos al de oficinas. El auge del sector living, las residencias de estudiantes y los activos vinculados a la salud está generando operaciones en prácticamente todas las comunidades autónomas españolas. Este interés sostenido refuerza la percepción de España como un entorno estable y rentable para el capital europeo. Más información disponible en Savills.
¿Qué son las SCPIs?
Las SCPIs (Société Civile de Placement Immobilier) son vehículos de inversión colectiva que permiten a miles de pequeños inversores adquirir participaciones en carteras diversificadas de activos inmobiliarios gestionados profesionalmente. A diferencia de otras fórmulas, su operativa se basa en la suscripción periódica de capital por parte de particulares, lo que facilita un flujo continuo de fondos y otorga a estos instrumentos una notable agilidad inversora sin depender en exceso de financiación bancaria.
En España, las SCPIs son comparables a las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), ya que ambas estructuras permiten a inversores participar colectivamente en el mercado inmobiliario y beneficiarse de ventajas fiscales. Sin embargo, mientras las socimis cotizan en bolsa y suelen orientarse a un perfil más institucional o profesional, las SCPIs se dirigen principalmente a inversores minoristas mediante la compra de participaciones de forma periódica.
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Datos de Savills sobre tendencias de inversión internacional
Las SCPIs francesas están invirtiendo cada vez más fuera de su mercado de origen, siendo otros países europeos los principales beneficiarios según el último informe de Savills sobre la actividad de este vehículo de inversión que equivale a las socimis españolas. Savills prevé que una nueva oleada de inversión por parte de este tipo de inversor se dirija a los mercados inmobiliarios europeos, con España como uno de los principales destinos, debido al nuevo repunte registrado en sus entradas de capital.
De acuerdo con los datos de ASPIM-IEIF, la entrada neta de capital en las SCPIs ha vuelto a crecer, pasando de 800 millones de euros en el primer trimestre de 2024 a 1.000 millones en el primer trimestre de 2025.
El año pasado, las SCPIs destinaron cerca de 2.300 millones de euros a otros países europeos, siendo el Reino Unido el primer destino, seguido de España, Países Bajos, Italia, Alemania, Irlanda y Polonia los principales destinos de este grupo inversor. En el primer trimestre de 2025, la inversión doméstica de las SCPIs representó en torno al 20 % de las adquisiciones frente a la situación en 2015, cuando la inversión transfronteriza suponía algo menos del 20 % del capital total invertido.
Además de la diversificación geográfica, las SCPIs han ampliado su enfoque más allá del sector de oficinas, diversificándose hacia el sector healthcare y living, especialmente en residencias de estudiantes, y hoteles.
En el mercado español, las primeras operaciones registradas por parte de SCPIs se remontan a 2013, pero es partir de 2018 cuando empezaron a estar más activas tras varios años sin operaciones en el mercado español. Aunque oficinas en Madrid y Barcelona es el segmento en el que han tenido mayor presencia, en los últimos años la tendencia a diversificar por tipo de activo y localización también se cumple, con al menos alguna operación en prácticamente todas las comunidades autónomas en diferentes asset clases en retail, especialmente supermercados y medianas superficies, logístico, hoteles y residencias de personas mayores.
Savills apunta que las SCPIs francesas cuentan con una ventaja competitiva única gracias a su estructura y base inversora. A diferencia de muchos inversores institucionales, no dependen en gran medida de la financiación mediante deuda. Su agilidad proviene de una captación de fondos constante a través de una amplia base de inversores minoristas en Francia, que pueden suscribirse de forma mensual o trimestral. Este flujo continuo de capital permite a las SCPIs mantenerse activas en el mercado, incluso en periodos de incertidumbre, sin necesidad de recurrir a préstamos bancarios ni enfrentarse a condiciones crediticias volátiles.
