Son muchos los estudios, informes y artículos que durante los últimos meses se han publicado alrededor de las estimaciones de la evolución del nivel de precios de la vivienda que se alcanzará en España.
El presente artículo tiene como objetivo principal introducir una variable que los economistas hemos olvidado a la hora de hacer la valoración de las cosas. Esa variable no es otra que el grado de esfuerzo que una persona está dispuesta a asumir por la adquisición de cualquier bien o servicio. Para ello utilizaremos el concepto simple de “ratio de esfuerzo”.
Dicho ratio existe en el análisis microeconómico desde hace décadas (con esta denominación o con otras similares) como elemento de determinación del precio de los bienes y servicios, aunque ha sido olvidado por todos los profesionales de la economía en los últimos años.
Intentaremos demostrar a lo largo del presente artículo que el precio de la vivienda se ha separado de forma drástica de su valor por la confusión generalizada entre ambos términos, y que tal confusión motiva la variación de los precios a largo plazo tanto al alza como a la baja, llegando finalmente a un nivel de precios de equilibrio estable si regresamos a un “ratio de esfuerzo” razonable y socialmente aceptado. Un ratio que ayude al consumidor a determinar qué cantidad de dinero debe utilizar por la adquisición de cualquier bien o servicio, entre ellos la vivienda.
Como se ve, se trata de un artículo relacionado con la teoría microeconómica, aunque orientado hacia un enfoque práctico, característica que intentamos sea nuestra seña de identidad en todos nuestros informes.
VALOR DE USO Y VALOR RIQUEZA (O ESPECULATIVO)
Ya decía Unamuno que “es de necios confundir valor con precio”. Y es que, según esta idea, casi todos los españoles somos necios ya que en la última década hemos confundido el precio de la vivienda con su valor.
Todos sabemos que el precio de la vivienda (igual que el resto de bienes normales (aquellos cuyo precio sube si aumenta la demanda para un nivel de oferta determinado, o baja si ésta también disminuye, en condiciones ceteris paribus)) subirá o bajará para equilibrar las ofertas y demandas agregadas. Como en la inmensa mayoría de los mercados, constituidos básicamente de productos “normales”, la vivienda sigue también ese comportamiento lógico. Dejemos el efecto de la publicidad y otras artimañas para hacer variar el precio de forma artificial, a través de la diferenciación del producto, para otro artículo, que no es el que desarrollamos ahora.
La cuestión es algo más complicada de lo que indica la afirmación contenida en el párrafo anterior. La débil bajada de los precios de los inmuebles en España a pesar de la enorme sobre-oferta, hacen pensar que el mercado en realidad no funciona con normalidad o que el “bien vivienda” no se está comportando como un bien “normal” según la interpretación que hace la microeconomía, sino que dentro del “bien vivienda” se albergan claramente componentes especulativos y no de valoración por el servicio de uso que presta a sus propietarios. Esta idea, por muy obvia que sea, es muy importante para el desarrollo de nuestra argumentación.
En España se ha pasado en pocos años del concepto vivienda para vivirla y disfrutarla, es decir prestación del bien a su propietario (que denominaremos “vivienda como valor de uso”), al concepto vivienda como “bien riqueza” con la que se puede mercadear y especular (que denominaremos “vivienda como valor riqueza” o especulativo). Aprovechando los movimientos de los precios, cualquiera que se lo pretenda puede obtener plusvalías tanto si la vivienda sube de precio como si baja, exactamente igual que ocurre con la Bolsa, paradigma de mercado especulativo puro, mercado de futuros, materias primas, etc., y, en general, cualquier mercado cuyos valores sean objeto de titulización. Reconocemos que para el público en general es mucho más obvia la idea de obtener beneficios del bien vivienda si su precio sube. Dejemos de lado en este artículo la posibilidad de ganar dinero si su precio baja, algo más compleja y arriesgada.
Se deduce, por tanto, que el precio de la vivienda contiene dos tipos de valores: el valor de uso y el valor riqueza. Y la suma de ambos condicionarán el nivel de demanda de la vivienda que, enfrentados al nivel de oferta (suma de viviendas de nueva promoción más las de segundas o posteriores transmisiones), determinarán el nivel de precios de equilibrio de la vivienda en un momento dado.
Para terminar de comprender perfectamente esta idea, pongamos un ejemplo contrario: la compra de un ordenador cualquier en una gran superficie. Ese bien sólo tiene un valor de uso: el servicio que va a prestar a su propietario. Lógicamente todo el mundo entiende que no tiene ningún valor riqueza o especulativo, puesto que el mercado está abarrotado de multitud de ordenadores de distintos tipos, características y prestaciones. Por tanto, el precio de dicho bien se corresponde, sólo y exclusivamente, al 100% con el valor de uso que aporta.
Obviamente, el componente “riqueza” en la vivienda, es decir, ese elemento intrínsecamente especulativo que aflora por la simple variación de sus precios, ha ganado peso y en los últimos años este componente representa la inmensa mayoría del precio de la vivienda, que queda perfectamente reflejada en los elevados precios de equilibrio de compra-venta. Nadie sería capaz de hacer una estimación mínimamente aproximada del porcentaje que este componente está incorporado en el precio y cuál responde al valor de uso. Lo que sí tenemos claro todos los economistas es que ese componente es muy importante y que en los últimos años ha crecido de forma exponencial.
Pongamos un ejemplo real para entender la enorme proporción del valor riqueza (o especulativo) dentro del precio de la vivienda:
Hace pocos días se publicó en una importante página web del sector inmobiliario información relativa a la vivienda que tiene en alquiler el futbolista Cristiano Ronaldo (igual que ponemos este ejemplo, podríamos describir miles de situaciones análogas). Se trata de un chalet de muchos metros cuadrados en una de las más lujosas y seguras urbanizaciones a nivel europeo, en las afueras de Madrid. La información económica no deja de sorprender, no por lo abultada que resulta, sino por la desproporción que existe entre el valor de alquiler y su precio de venta. El futbolista la tiene alquilada en 12.000 euros mensuales, mientras que si se decidiera a comprarla tendría que aportar 6.000.000 de euros. Todo ello, según la información publicada.
Eso quiere decir que con el alquiler se amortizaría el coste de la casa en 500 meses, o sea, casi 42 años. Dicho en otras palabras, su propietario tiene un período de retorno de la inversión de 42 años. Claramente es una inversión ruinosa.
Casi en cualquier inversión medianamente bien asesorada se obtiene una rentabilidad mucho mayor que con esa vivienda en alquiler. Incluso en deuda pública a tipo de interés fijo.
¿Qué ha ocurrido para
que esto suceda? El propietario de dicho chalet entiende que esa vivienda tiene un componente riqueza tan elevado que estima que el período de amortización de su precio mediante este alquiler es una cuestión secundaria puesto que su verdadera ganancia se producirá cuando venda esa vivienda a un precio más elevado.
Salvando las distancias de precios en la mayoría de los casos, estamos seguros que muchos de los lectores se sentirán reflejados en nuestras afirmaciones: consideran que la rentabilidad de su inversión en vivienda se producirá cuando se venda a un supuesto mayor precio que el pagaron por su compra, y no buscan ni pretenden rentabilidad por el arrendamiento de la misma.
Precisamente, esta relación entre el precio de venta y el nivel de renta del alquiler, fue el ratio que usó Citi Group en un informe publicado a principios de este año, para indicar que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado aún en un 55%. Citi no estimó en absoluto el enorme “valor riqueza” que le dan los propietarios españoles a sus bienes inmobiliarios. Por tanto, su estimación de necesaria bajada del nivel de precios de nuestro mercado inmobiliario del 55% queda totalmente “descafeinada”.
(…) informe completo en http://www.izadiconsultores.com y http://izadiconsultores.blogspot.com
