España es, y siempre ha sido, un país de grandes contrastes. No es lo mismo vivir en el norte que en el sur, en la capital que en la periferia, en el campo que en la ciudad… Y las diferencias no son solo culturales, sino también económicas: adquirir una vivienda en las principales zonas urbanas o turísticas sale mucho más caro que comprar una casa o un piso en municipios de la llamada España Vaciada.
Según un reciente estudio elaborado por el comparador financiero HelpMyCash.com, el precio de la vivienda está disparado en las regiones con mayor densidad de población, pero se mantiene muy bajo en las provincias menos habitadas. Las diferencias son más que considerables: el especialista en hipotecas y vivienda de este comparador, Miquel Riera, afirma que comprar un piso en zonas urbanas puede llegar a costar hasta siete veces más que en la España vaciada.
Precios disparados en grandes ciudades y zonas turísticas
Para determinar cuánto cuesta comprar una vivienda en cada región, los analistas de HelpMyCash han tomado como referencia los datos del tercer trimestre de 2022 (los últimos disponibles) publicados por el Colegio de Registradores de España, que muestran cuál es el precio medio por metro cuadrado en cada provincia española. El estudio de este comparador usa ese precio para calcular el coste de un piso medio de 80 metros cuadrados, sumándole los impuestos que se cobran en cada comunidad autónoma por la adquisición de un inmueble nuevo o de segunda mano.
Así, según HelpMyCash, Guipúzcoa se convierte en la provincia española en la que sale más caro comprar una vivienda nueva: un piso de 80 metros cuadrados cuesta una media de 309.312 euros. Islas Baleares ocupa el segundo puesto, con un precio medio de 293.825 euros, Vizcaya se sitúa en el tercer cajón del podio (285.620 euros) y Madrid (267.838 euros) y Barcelona (257.342 euros) completan el top 5.
En cuanto a la vivienda usada, estas cinco provincias son también las más caras, pero con un orden algo diferente. Guipúzcoa lidera también este ranking, con un precio medio de 278.554 euros por un piso de 80 metros cuadrados, pero le siguen Madrid (277.890 euros), Islas Baleares (262.570 euros), Barcelona (241.648 euros) y Vizcaya (224.058 euros).
Viviendas a precio de saldo en la ‘España vaciada’
En cambio, comprar una vivienda sale mucho más barato en las provincias de la España vaciada. Por ejemplo, adquirir un piso nuevo de 80 metros cuadrados cuesta solo 39.516 euros de media en Cuenca; hasta siete veces menos que en Guipúzcoa. Esta es la región en la que menos se paga por comprar una vivienda nueva, seguida por Ciudad Real (63.867 euros), Jaén (70.723 euros), Ávila (71.092 euros) y Toledo (71.271 euros).
Ciudad Real, por su parte, es la provincia en la que sale más barato comprar una vivienda de segunda mano: un piso de 80 metros cuadrados cuesta 52.494 euros de media; unas cinco veces menos que en Guipúzcoa. Completan este top 5 Teruel (55.037 euros), Cuenca (61.476 euros), Jaén (61.889 euros) y Badajoz (65.146 euros).
Oferta y demanda, turismo e industria
¿Por qué hay tanta diferencia entre unas provincias y otras? Según el especialista en hipotecas y vivienda de HelpMyCash, Miquel Riera, la clave está en la oferta y la demanda y en la situación económica de cada región. Lógicamente, en las comunidades con mayor renta media es más caro comprar una vivienda, dado que existe un mayor margen para que suban los precios. Eso explica, por ejemplo, por qué los pisos y casas de Madrid, Barcelona o las provincias del País Vasco y Navarra tienen un coste más alto que el de zonas económicamente menos potentes como las que conforman la España Vaciada.
La densidad de población también es un factor determinante. “Si más personas quieren vivir en un espacio más reducido, la oferta de vivienda mengua y la demanda crece, lo que dispara los precios. Por lo tanto, tiene sentido que sea mucho más barato comprar una casa o un piso en las provincias con menos concentraciones urbanas como Cuenca, Ávila o Teruel, por ejemplo”, indica Riera.
Además, el potencial turístico influye en el precio de la vivienda. Según el estudio de HelpMyCash, comprar una casa o un piso en provincias turísticas como Málaga, Alicante, Baleares, las Palmas de Gran Canaria o Santa Cruz de Tenerife sale más caro que en zonas que reciben menos visitas. Esta diferencia también se explica por la ley de la oferta y la demanda: los precios en las regiones turísticas son más elevados porque hay más personas interesadas en adquirir un inmueble en ellas, ya sean nacionales o extranjeras.
Comprar piso en Madrid es más caro que en Barcelona
Otro dato llamativo del estudio de HelpMyCash es que comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid sale sensiblemente más caro que en la provincia de Barcelona, pese a que los impuestos asociados a la adquisición de inmuebles son mucho más bajos. Para vivienda nueva, el impuesto sobre actos jurídicos documentados es del 0,75% en Madrid y del 1,5% en Barcelona (en ambas regiones se paga también un IVA del 10%). Y para usada, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales madrileño es del 6%, mientras que el catalán escala hasta el 10%.
Los reducidos impuestos, sin embargo, no bastan para reducir la factura total, dado que el precio de la vivienda es mucho más elevado en la Comunidad de Madrid. Así, comprar un piso nuevo de 80 metros cuadrados cuesta un 4% más en la capital de España y alrededores que en la provincia de Barcelona. Y un inmueble usado con esa superficie cuesta un 15% más en la provincia madrileña que en la barcelonesa.
Riera afirma que esa diferencia se debe a diversos factores, pero hay tres que destacan por encima del resto. El primero, la mayor densidad de población de la comunidad autónoma madrileña respecto a la provincia de Barcelona, que provoca que haya más demanda y menos oferta. El segundo, la mayor renta media de los madrileños, que pueden permitirse viviendas más caras. Y el tercero, el efecto capitalidad de Madrid y sus incentivos fiscales, que atraen mayores inversiones.
