Autor: Jérôme Valade, director de activos sanitarios de La Française Real Estate Managers
A medida que envejece el panorama demográfico europeo, aumenta la demanda de activos sanitarios.
El sector sanitario es un segmento nicho en el mercado inmobiliario y suele abarcar edificios, oficinas y campus alquilados a proveedores de servicios médicos o instituciones relacionadas con el sector sanitario. Hasta hace poco, los activos sanitarios exigían unas características técnicas y una distribución específicas. Sin embargo, el aumento de la demanda y las nuevas tendencias en el sector sanitario han creado oportunidades para proyectos de reconversión, como la reutilización de espacios comerciales y de oficinas ya existentes. Cada vez más, los proveedores de servicios sanitarios optan por inmuebles en régimen de arrendamiento, propiedad de terceros y gestionados por ellos, lo que les permite preservar su capital para el desarrollo de su actividad principal.
Adaptar el mercado inmobiliario al envejecimiento de la población
El envejecimiento poblacional, sumado a una mayor esperanza de vida, es una tendencia a largo plazo que se observa en toda Europa. En los Estados miembros de la Unión Europea (UE), se prevé que la población de 65 años o más alcance los 129,8 millones en 2050, lo que supone un incremento significativo con respecto a los 90,5 millones de 2019. Se prevé que el segmento de 75 a 84 años aumente un 56,1% y, lo que es aún más preocupante, el número de personas de 85 años o más, que se espera que aumente más del doble (12,5 millones en 2019, frente a 26,8 millones en 2050). Por otra parte, los datos sugieren que en 2050 habrá un 13,5% menos de personas menores de 55 años en los Estados miembros de la UE, lo que implica una reducción progresiva de la población activa.
Con el envejecimiento de la población, unido a una mayor esperanza de vida, habrá una nueva demanda de viviendas con servicios, un aumento del número de patologías debidas a la vejez, un incremento del número de enfermedades crónicas y, en general, una mayor demanda de asistencia sanitaria. Pero, ¿cuál es la situación de los Estados miembros de la Unión Europea en materia de infraestructuras adaptadas a las necesidades de una población que envejece? Naturalmente, para una población que envejece y se enfrenta a un mayor riesgo de movilidad reducida y mayores necesidades sanitarias, los entornos urbanos pueden ofrecer una serie de facilidades para mejorar la vida de las personas mayores: mejor acceso al transporte público, mayor variedad de opciones de vivienda, más servicios públicos y comerciales. A escala internacional, la Organización Mundial de la Salud aborda esta cuestión en el documento Ciudades Amigables con las Personas Mayores (AFC), al igual que iniciativas estatales como el Plan Vieillissement et Solidarités (2003-2006) y el Plan Solidarité grand âge (2007-2012) de Francia, que impulsaron la inversión en la construcción y renovación de residencias de ancianos y el desarrollo de servicios de cuidados de larga duración. Sin embargo, los gobiernos por sí solos no podrán financiar los elevados costes asociados a la asistencia sanitaria, especialmente con una población en edad de trabajar cada vez menor. El capital privado es necesario para compensar la brecha entre la disminución de la oferta y el aumento del uso de los servicios sanitarios.
El perfil defensivo de los activos inmobiliarios sanitarios
En general, los activos sanitarios (residencias de ancianos, residencias geriátricas, clínicas) ofrecen la ventaja de no ser cíclicos. Tienen un perfil más defensivo, basado en sólidos fundamentales y tendencias a largo plazo, como cambios estructurales en la demografía, modalidades de vida alternativas y una escasez general de activos operativos. Sin embargo, el mercado inmobiliario sanitario sigue siendo relativamente modesto en términos de volumen de inversión. La oferta sigue siendo un obstáculo para que aumente la inversión y ha empujado a los inversores a buscar oportunidades más allá de sus mercados nacionales.
Los activos sanitarios siguen ofreciendo un perfil de riesgo/rentabilidad relativamente competitivo, así como oportunidades de diversificación de las carteras. El año 2022 se caracterizó por un endurecimiento de las políticas monetarias. La subida de los tipos sin riesgo presionó al alza los rendimientos inmobiliarios, cuyo alcance varía según los activos y los mercados. Según nuestra experiencia, los rendimientos del sector inmobiliario sanitario están resistiendo mejor que otras subclases de activos en la zona core de Europa; la oferta limitada y en gran medida regulada respalda el valor de los activos sanitarios.
Las estrategias de inversión ESG, factor de apoyo del sector inmobiliario sanitario.
Dado que las estrategias de inversión se articulan cada vez más en torno a criterios medioambientales, sociales y de gobernanza, los inversores buscan también oportunidades de diversificación en el segmento inmobiliario alternativo. El creciente énfasis en la salud, el bienestar y la calidad de vida de las personas mayores es un factor de apoyo para los activos sanitarios, al igual que la escasez estructural, acentuada por el envejecimiento de la población.
