Así convive una crisis monetaria internacional con el sector ultra vigorizado de viviendas de lujo en Madrid.
El final del ciclo económico está cada vez más cerca, acelerado este proceso con el final de la pandemia, la invasión de Ucrania y la previsible política monetaria del Banco Central Europeo durante el 2022, entre otras claves. Pero ¿cómo responderá el sector del lujo en Madrid ante este panorama cuando ahora mismo está demostrando un vigor nunca antes visto en los últimos diez años?
Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing, señala cuatro factores para entender la paradoja del sector inmobiliario de lujo.
1. Madrid, la inversión de moda que no se pasa
“A día de hoy Madrid es la ciudad de moda para la inversión inmobiliaria, especialmente entre dos tipos de compradores. En primer lugar y fruto de nuestra experiencia destacamos las fortunas latinoamericanas que ya han invertido en otros mercados maduros como Miami y ahora ven en Madrid el lugar ideal refugio para su dinero, en una moneda robusta como el euro para así diversificar riesgo frente a las políticas populistas que están viviendo en sus países. Y en segundo lugar y creciendo, estarían las grandes patrimonios españoles del resto del país que encuentran en esta región unas políticas económicas acertadas para la creación de riqueza y una fiscalidad atractiva, y que desean tener posiciones en un mercado de interés mundial, tanto para uso personal como para tener en rentabilidad, y así posteriormente recoger plusvalías a largo plazo”, apunta Robles.
2. Bien exclusivo
çLa fuerte demanda, que cogió un gran impulso post-Covid a partir de Marzo de 2021, ha agudizado la crisis de oferta que estamos viviendo en otros sectores económicos.
“El buen producto en zonas prime es muy escaso y ello ha derivado en que en estos momentos se está vendiendo prácticamente todo lo que sale al mercado en pocos días con escaso margen de negociación. En Recoletos por ejemplo no es difícil encontrar transacciones de viviendas de segunda mano para reformar por encima de los 10.000 €/m2. En algunas calles señaladas éstas viviendas rehabilitadas se han vendido por encima de los 13.000 €/m2, precios próximos a promociones de obra nueva de hace relativamente poco tiempo”, afirma el CEO de Uxban.
3. Los coletazos de la guerra de Ucrania
Aunque la guerra de Ucrania por el momento ha tenido un impacto bastante contenido se ha dado el caso como comenta Robles de “algún comprador asustadizo que desapareció en los primeros compases de la invasión, pero ahora mismo la percepción es que se trata de una guerra de una dinámica similar a las del siglo XX; el campo de batalla es observado a gran lejanía por los compradores”. Para un inversor foráneo España se encuentra a miles de kilómetros del conflicto, si bien es consciente de que tendrá repercusiones económicas a medio-largo plazo dadas las enormes inversiones que tendrá que acometer Europa en materia de defensa y energía.
4. La confianza en España
El punto crítico que determinará la evolución del mercado será la confianza que generará España ante los desafíos a los que se enfrenta su economía. La Comisión Europea ha previsto el crecimiento de PIB de España del año 2022 en el 4%, si bien el crecimiento durante el primer trimestre se ha situado en un pírrico 0,3%, no muy lejos de haber sido un trimestre de recesión.
“No es fácil valorar cómo responderá un país sobre endeudado como el nuestro cuando el BCE, además de dejar de comprar deuda de los estados miembros, suba los tipos de interés a imagen y semejanza de la Reserva Federal americana para contener una inflación desbocada y un calentamiento de los precios en general, también de los inmuebles. En Alemania sin ir más lejos los precios de la vivienda tuvieron un incremente interanual superior al 10%. La subida de tipos hará que los bonos vuelvan a ser una opción razonable de inversión para un público muy conservador y ello derive en un descenso de la inversión en inmuebles, actualmente el único activo seguro y refugio para este perfil”, apunta Robles.
Y así se dibuja la paradoja que está a punto de afectar al sector de viviendas de lujo ya que aunque por un lado el final de ciclo puede traer un enfriamiento en las perspectivas que se estaban manejando a principios de año esto no aplicara a una bajada de precios generalizada y aún menos en zonas prime donde el interés que suscita nunca desciende.
Si miramos otros cambios de ciclos históricos como en 1993, con una economía en pesetas, o en 2008, con un pinchazo de la burbuja financiera, actualmente partimos desde una situación menos extrema, con una fuerte demanda de un segmento de mercado cada vez más numeroso y solvente. “Se espera un ajuste en las expectativas de venta para después del verano, como ya ocurrió en 2019, pero no una bajada de precios generalizada ya que el mercado ‘Top’ de Madrid tiene el tamaño que tiene, y comprar cerca de El Retiro por ejemplo seguirá siendo complicado por la falta de producto y el enorme interés que suscita”, comenta el CEO de Uxban.
