La promoción de viviendas mediante cooperativas es una figura clásica en nuestro mercado inmobiliario pero que en las últimas décadas ha mutado desde su finalidad inicial, cuando colectivos profesionales se agrupaban para construir viviendas en los últimos coletazos del desarrollismo de los años 70 del siglo pasado, a configurarse como un instrumento más en el negocio de los promotores profesionales.
Cada vez es más habitual la existencia de empresas cuya actividad principal es la promoción inmobiliaria por su propia cuenta que directamente o mediante filiales constituyen cooperativas de viviendas para limitar la responsabilidad y, sobre todo, el riesgo y ventura de la actividad.
Esas empresas -las denominadas gestoras de cooperativas- se encargan de toda la actividad de la promoción, localizando y adquiriendo el suelo, encargando el proyecto y realizando la comercialización de las viviendas, pero los compradores finales en lugar de suscribir un contrato con la promotora, se incorporan a la cooperativa que se ha creado ad hoc para el edificio. Por supuesto, antes del inicio de las ventas, los fundadores de la cooperativa de viviendas -que es, en realidad, la empresa gestora- la comprometen contractualmente frente a la cooperativa de distintos modos: mediante contratos de mandato de gestión, contratos de asesoramiento, contratos de asistencia técnica… con la finalidad de asegurar unos beneficios a la gestora equivalentes a los de una promotora convencional pero con la ventaja de que el riesgo derivado de las posibles demoras, de las modificaciones de proyectos, o cualquiera de los que son habituales en los negocios inmobiliarios no los asume la gestora, cuyo beneficio está garantizado, sino los socios de la cooperativa.
Advirtiendo del surgimiento de este nuevo fenómeno, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, incorpora a la gestora de cooperativas como uno de los agentes de la edificación, extendiéndole la responsabilidad del promotor (artículo 17.4), tanto con carácter solidario frente a los demás actores como individual por su propia actuación como promotor.
La ley amplía así el ámbito de responsabilidad a la gestora de cooperativas, cuando efectivamente actúe ejercitando las funciones que son propias del promotor, como es habitual que suceda, imponiéndole el régimen de los agentes de la edificación también en materia de vicios de la construcción, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales generales del Código Civil para con la cooperativa o sus socios.
Los tribunales han venido reconociendo esta posición de la gestora de cooperativas como verdadero promotor a los efectos de la responsabilidad frente a los adquirentes de vivienda. Sirva de ejemplo por su claridad la Sentencia de la Audiencia Provincia de Madrid núm. 78/2010, de 8 de febrero: siendo la sociedad gestora una entidad cuyo objeto es precisamente la promoción y gestión de viviendas en régimen de cooperativa y comunidad de propietarios […] basta ver las obligaciones contraídas y la retribución pactada, nada menos que el 10% sobre el total devengado en la actuación promocional, incluyendo el importe de los terrenos, urbanización material y gastos indirectos de construcción.
Además de las labores de gestión de la cooperativa, es habitual que las gestoras también realicen las labores de comercialización, siendo el verdadero vendedor de las viviendas pese a la posición intermedia que ocupa la cooperativa en la operación. En esos casos, la jurisprudencia ha impuesto a la gestora de cooperativas la obligación de entregar la vivienda en las condiciones adecuadas, es decir, libre de defectos. De nuevo, es elocuente el ejemplo de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de 18 de abril de 2013: [d]ado que la demandada se lucró con la venta de los pisos, realizó la memoria de calidades y se le comunicaban los cambios que se querían realizar en la construcción, se la considera promotora y por tanto debe responder por los defectos constructivos.
