La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), a través de su portal Fincas y Casas, pone nuevamente de manifiesto las irregularidades que cometen algunas agencias inmobiliarias cuando pretenden cobrar unos honorarios por un servicio que no se ha solicitado. Asimismo, facilita una serie de consejos para que tanto propietarios como arrendadores puedan vender o alquilar sus inmuebles con garantías.
A la luz de una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30/4/2020, que recoge la doctrina de los tribunales en este sentido, OCU advierte que la mera intervención de una agencia inmobiliaria en la visita de un inmueble objeto de compra o alquiler no conlleva de manera implícita que en todo caso pueda cobrar comisión alguna a todas las partes intervinientes en la operación. Por lo tanto, sólo la parte con la que se haya firmado el contrato de mediación o nota de encargo será la que debe asumir el pago de la comisión.
La OCU señala que para que la agencia pueda cobrar sus honorarios es necesario que exista un pacto o encargo (verbal o escrito) que defina con transparencia las condiciones de dicho encargo y el importe de los citados honorarios. En todo caso, la carga de la prueba recaería en la agencia.
Sea verbal o escrito, ha de ser un contrato «en toda regla», no siendo suficiente la firma de la hoja de visita, aunque sean los futuros compradores/inquilinos, en la que de manera sibilina se cuele un importe o porcentaje en concepto de honorarios de la agencia.
La hoja de visita prueba exclusivamente que la visita se llevó a cabo y que la misma se realizó porque la agencia tenía encomendada la gestión de la venta o alquiler por parte del propietario de la vivienda.
Por lo tanto, sólo prueba que la agencia está cumpliendo con las obligaciones a las que se comprometió en el contrato con el mandante. La hoja de visita no puede aprovecharse para pretender darle una apariencia de contrato con el visitante, cuando no existe voluntad de esta parte visitante de adquirir ese compromiso.
La OCU recuerda que, incluso en el caso en que la hoja de visitas pudiera ser considerada un contrato, al ser un contrato con consumidores, las cláusulas predispuestas del mencionado documento deben estar redactadas de forma transparente, con claridad, concreción y sencillez, respetando las exigencias de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y de la normativa de protección a consumidores. No quedan incorporadas al contrato las condiciones generales ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, ni las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración de contrato.
La organización aclara que la transparencia significa que no basta una redacción gramaticalmente clara, sino que el consumidor debe poder conocer el alcance de los compromisos jurídicos y económicos que está contrayendo con su firma. Y advierte que es posible que una agencia inmobiliaria cobre honorarios tanto al vendedor/propietario como al comprador/inquilino, pero para ello hace falta que tanto el propietario como el comprador hayan asumido de manera concluyente su respectiva obligación.
Lo que no cabe es que este cobro de comisiones se haga de manera torticera, utilizando un documento como la hoja de visita para hacer recaer una obligación de pago de honorarios en quien no ha asumido esa obligación. Y no la ha asumido porque no la ha contratado: si el comprador o inquilino hubiera querido, se habría dirigido a una agencia para encargarle que le busquen una vivienda, y en ese caso sí que adquiriría un compromiso de pago de honorarios en caso de que la mediación fuese fructífera.
La OCU aconseja a aquellos consumidores que decidan acudir a los servicios de una agencia inmobiliaria que revisen todas las condiciones que implica contratar sus servicios, y, que no firmen ningún documento si no tienen claro los compromisos económicos que les supone.
Asimismo, a quienes decidan buscar casa por su cuenta, OCU recuerda que no están obligados al pago de servicios que no hayan contratado expresamente. Si al ir a visitar una casa se encuentran con una agencia, los honorarios de esta los deberá pagar la parte que la ha contratado para comercializar el inmueble.
