«Las promotoras residenciales competimos hoy con unos bancos con urgencia por vender y con unas sólidas cifras de alquiler, de modo que tenemos por delante un reto inédito: ilusionar al cliente con un producto distinto», ha señalado Juan Velayos, consejero delegado de la inmobiliaria Neinor Homes, en una nueva sesión de Matins ESADE celebrada bajo el patrocinio de Bluecap y con la colaboración de La Vanguardia.
Acerca de la decisión del fondo norteamericano Lone Star de entrar en el ámbito de la promoción residencial en España mediante la adquisición de Neinor Homes, antigua filial de Kutxabank, Velayos ha considerado que, tras la crisis, «se han abierto en España tres ventanas de oportunidad sucesivas en el sector inmobiliario: la de las SOCIMIs, la de las empresas de servicing, y, con carácter más reciente, la de las promotoras residenciales».
Esta última se basa, según el ponente, en cuatro factores: «España es un país muy apegado a la propiedad; hoy cuenta con unas condiciones macroeconómicas mejores a las de los países de nuestro entorno; la tasa de esfuerzo de las familias para acceder a una hipoteca está hoy a niveles pre-crisis; y el sector bancario ha entendido que el negocio de las hipotecas está en el volumen y, por lo tanto, necesita conceder un gran número de ellas». Por eso, Velayos ha avanzado que, en España, ocurrirá lo que ya pasó en Reino Unido y Estados Unidos en 2002: «las inmobiliarias multiplicaron por tres sus valoraciones».
Neinor Homes cuenta hoy con 10.000 viviendas y una inversión en suelo finalistas valorada en 1.000 millones de euros repartido por Madrid, Barcelona, el País Vasco, la Costa del Sol y Baleares. Sin embargo, para el ponente, haber conseguido tal volumen es sólo el principio. «El verdadero reto es aplicar a la promoción residencial un modelo industrial basado en tres pilares: la institucionalización, el enfoque al cliente y la apuesta por evolucionar un producto que no ha cambiado en décadas», aspecto este último en el que Velayos ha incidido en el trabajo que desarrolla su compañía a través de su laboratorio de ideas Neinor Lab.
Transformación del sector inmobiliario
El consejero delegado ha abordado la transformación del sector inmobiliario en España, apuntando, en primer lugar, a los factores demográficos que contribuyen a la misma. Según Velayos, si bien es cierto que la demografía está cayendo en nuestro país, «el auge de modelos como el de las familias monoparentales, la extensión de las expectativas de vida y lo inexplorado que está todavía el mercado internacional» plantean interesantes oportunidades.
Otro cambio natural lo ha supuesto el hecho de que las promotoras ya no puedan recurrir sólo a los bancos para suplir sus carencias de capital y, por tanto, «son más prudentes al gestionar fondos propios o de origen institucional y han de erigirse en reguladores que eviten que se produzcan nuevas burbujas inmobiliarias».
En el tramo final de su intervención, Juan Velayos ha pronosticado «una progresiva concentración en el sector», pese a que seguirán cohabitando compañías locales y de ámbito nacional, así como un cambio de paradigma que hará que el negocio «deje de estar en la transformación de suelo, que en nuestro país ha requerido históricamente buenas conexiones, para basarse en la compra de suelo finalista y en ser escrupulosos en los márgenes, costes y timings de los proyectos para garantizar sus márgenes».
Por último, el ponente ha insistido en la desatención histórica del sector hacia el cliente «pese a que la compra de una vivienda constituye una de las decisiones más importantes que tomará en su vida», y ha considerado imprescindible superarla desde una óptica de negocio, ya que, «en un contexto de márgenes inferiores, entender la demanda y diseñar un producto a medida marcará la línea divisoria entre el éxito y el fracaso».
