El Colegio Notarial de Cataluña ha acogido las «Jornadas sobre vivienda, crédito y consumidores», destinadas a hacer un repaso a las novedades que incorpora el libro VIº del Código Civil de Cataluña en materia de vivienda, así como a la reforma del Código de Consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo.
En referencia al control de las cláusulas abusivas, el decano del Colegio Notarial de Cataluña, Joan Carles Ollé, recuerda que «los notarios nos encontramos entre la espada y la pared: por un lado, la sociedad nos pide una intervención más activa en su control y, por otra, la legislación vigente nos deja a atados de pies y manos». Y continúa: «el sistema actual, basado en la existencia de una sentencia firme y la posterior inscripción en el Registro de Condiciones Generales ha fallado estrepitosamente.» Ollé afirma que «la mejor solución al problema de las cláusulas abusivas pasa por atribuir a los notarios el control de legalidad efectivo que nos permia rechazarlas».
En cuanto a la vivienda, Antonio Longo, notario de Barcelona, expuso las «Principales novedades de la compraventa de vivienda en el Proyecto del Libro VIº del Código Civil de Cataluña», en que destacó varios puntos del artículo 621. Sobre las arras, expuso que distingue las arras confirmatorias – entendidas como la entrega de una cantidad de dinero como señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa – – y las arras penitenciales – que se tienen que pactar expresamente y en que el comprador, en caso de desistir, las pierde – salvo que el desistimiento esté justificado – y si quien desiste es el vendedor las tiene que devolver dobladas.
El Libro VIº contempla que, en el supuesto de que estas arras se depositen ante notario, se pueden hacer constar en el Registro de la Propiedad y la finca queda afecta a su devolución. El ponente también hizo referencia a la previsión de financiación por tercero, en que anotó que si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador puede desistir del contrato, si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a concederle el préstamo o crédito hipotecario o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que graba el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
En cuanto a la compraventa de vivienda en construcción o rehabilitación con constitución de comunidad especial, entre las novedades más destacadas comentó que, en caso de tenerse que someter a un régimen de propiedad horizontal, las partes pueden establecer la situación de comunidad sobre la finca en que se integra el inmueble vendido; y que las partes pueden fijar el plazo final de construcción o rehabilitación, que no puede ser superior al de diez años contados desde la obtención de la licencia de obras correspondiente.
En cuanto a los inmuebles en construcción o rehabilitación previa licencia de obras, destacó que en el contrato de compraventa, en aquellos casos que no sea vivienda y que la construcción o rehabilitación se concluya antes de la obtención de la licencia de obras, tiene que prever las características y condiciones de la obra, los plazos inicial y final de la construcción o rehabilitación y la calidad de los materiales utilizados.
Finalmente, en cuanto a la compraventa con pacto resolutorio, el ponente afirmó que el pacto de condición resolutoria establecido para el supuesto de falta de pago del precio aplazado faculta al vendedor para resolver el contrato y recuperar el inmueble siempre y cuando haya requerido previamente al comprador mediante acta notarial para que en un plazo de veinte días efectúe el pago, con la advertencia de que en caso de no hacerlo tiene lugar la resolución de la compraventa. Asimismo, expuso qué puede incluir el pacto en caso de haberse formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, así como el procedimiento notarial a seguir.
